好房網News記者蔡佩蓉／專題報導
懂得土地增值稅節稅方式，移轉土地時，就能省下一大筆稅金。本專題依循財政部公告的節稅秘笈內容，結合採訪實務經驗的地政士，針對民眾常遇到的土增稅節稅盲點，進行突破，讓民眾在移轉土地時，能獲得最優的省稅策略。
根據財政部公布的節稅秘笈提到，土地增值稅的課稅範圍，為已規定地價的土地，在土地所有權移轉時，應按其「土地漲價總數額」徵收土地增值稅，也就是移轉時因自然漲價所課徵的稅。
土地增值稅的稅率，分為「自用住宅用地」及「一般用地」2種稅率。一般稅率部分會依「土地漲價總數額」採用累進稅率課徵，可分為三級，分別為20％、30％、40％，而持有土地年限超過20、30、40年者，可就超過最低稅率部分，分別減徵20％、30％、40％。
「自用住宅用地」稅率，為固定稅率10％，當中又有分為「一生一次」及「一生一屋」兩種10％稅率。財政部節稅秘笈就提到，「一般用地」稅率的稅額比「自用住宅用地」稅率的稅額，至少高出1倍以上，若沒有換屋的計畫，出售土地以「自用住宅用地」稅率課徵土地增值稅，是最直接的節稅方法。
這部分就與後面會提到的「重購退稅」有關。至於「一生一次」及「一生一屋」，結合實務上民眾常遇到的關卡，有3項盲點，第1、按照財政部節稅秘笈所述，要使用「一生一屋」就必須曾使用過「一生一次」，換言之，使用上是有順序的，這在《土地稅法》第34條有明文規範。
「一生一次」的規範比較寬鬆，「一生一屋」則相對嚴謹，「一生一次」雖然是「一生限定使用一次」，但本人與其配偶各享有一生一次的機會，所以是可以利用配偶相互贈節稅。
「一生一屋」則是在符合條件之下，「一生可無限次使用」，而「一生一次」則無限制持有房屋數量的多寡，只要符合條件，即便有5間房子，也全都可適用10％「自用住宅用地」稅率。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，「一生一次」 是規範土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租，包含公益出租、社會住宅包租代管的住宅用地，且地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
「一生一屋」嚴格的地方在於，必須是出售前持有該土地6年以上；土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍連續滿6年且持有該自用住宅連續滿6年。
再來則是出售前5年內，無供營業使用或出租，包含公益出租、社會住宅包租代管。鄭文在提到，第2個盲點則是一般民眾則常忽略「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋」的規範，這部分扎扎實實說明了，就只能有一戶房屋，假設夫妻各有一戶房屋，也是不符合「一生一屋」的適用條件。
第3個盲點則是實務上碰到的，鄭文在說，若要以二親等買賣，採免除債務方式，金流必須相當明確，才能使用「一生一屋」，反觀「一生一次」的限制比較寬鬆，就沒有這樣的問題。