今周刊 文/彭蕙珍
2024年房市從最旺到低潮,如洗三溫暖,2025年房市前景如何?住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,2025年房市一定會跌,但修正幅度不會太大,約5%~10%,「台北市有些超漲的會修正,在1成以內;所有的下跌都在容受範圍。」
最近很多買方在問可不可以買房子?「世界上所有的低點都在回頭之後,如2016年~2017年。」她強調:「有個可以自行判斷,不用再問人的買房標準,如:奢侈稅、《平均地權條例》上路時,賣方會慌張,買方有議價空間,可以找買點。」
她表示,民眾都會有個心態,想買在低點,但是多數人無法掌握低點,只能買在山腰,如她的一位朋友在台積電從800元跌到600元時傾全力買,後來跌到500多元,但現在台積電已經超過千元。
「什麼時候是低點?銀行對你最好的時候,就是最好的買點。」
4個因素 影響房價
徐佳馨指出,影響房市價格的因素太複雜,有4個因素:
1. 成本。土地、營造(ESG)、獲利、稅價。
2. 政策。稅、資金、利率、打房政策。
3. 需求。首購或是換屋;投資;其他,如:節稅、避險。
4. 心理:實價登錄、通膨、媒體、社群資訊等。
她說明,很多人認為少子化,房地產即將走入末日黃花,「今年是龍子最少的一年,台灣從2000年開始少子化。但根據政府統計,人口減少、戶數增加,因為小家庭成為台灣房地產的剛性需求,這個現象會到2045~2050年。」
她指出,近年來因政府的實價登錄,房市從來沒有這麼透明,「現在不容易買到便宜的房子。」
住宅看個案 有租金都能買商用
針對2025年房地產市場,她分析如下:
1.住宅。看個案表現,買方只要能向銀行借得出錢就可以買,這是各顯神通。
2.商用。要居高思維,可以買,要看產品,有基本面的,也就是銀行鑑價下得來的,「買得起、賣得掉,有租金收益,且高過房貸。」
3.土地。工業用地續發燙,要長線很有發展,並要跟著政府的重大建設走。
4.店面。受少子化衝擊,現在有新的消費型態。寧買小不大,且要有租金收益,最好買在重劃區、商圈等有未來前景看好的區域。
整體而言,她認為,2025年房市不會比2024年好,因為2024年太好了。
至於央行會不會有第8波打房?徐佳馨指出,在今年的可能性低,「央行現在做滾動式調整,會看市場和數據反應去調控,明年第1季看起來股市不會太差,還會有資金,第8波打房可能在明年。」
對於坊間流傳新青安5年寬限期後會有倒貨潮,她認為不會,「財政部說,新青安有5成沒有使用寬限期,體質健康。」
明年1月美國總統川普上任,是否會影響房市?她分析,當股市沒那麼好的時候,房市就會比較辛苦。