買地「25萬匯履保」…發現沒排水系統不能申請建照!買家反悔提告

記者莊智勝/嘉義報導

嘉義一名郭姓男子112年透過房仲與張姓地主簽約購買土地,並將第一筆25萬元簽約金匯入銀行履保專戶,未料郭男事後卻發現,該筆土地沒有公共污水下水道系統,無法取得建築執照建屋自住,因此毀約並提告張姓地主,要求退還25萬元款項。對此,嘉義地院法官審理後,駁回郭男請求,判決張姓地主免賠。全案仍可上訴。

判決書指出,郭男主張112年12月與張姓地主簽下土地買賣契約書,雙方約定以252萬元成交,並由郭男支付簽約金25萬元,匯入銀行履保專戶,但當郭男匯完款後,卻發現該地相鄰土地皆為私人農地,亦無公共污水下水道系統可容納該新建建築物之污水,根本無從取得建築執照。

郭男表示,他購地目的是建屋使用,但該地無法合法取得建築執照,從而無法達成居住目的,買賣契約應屬無效,因此拒絕支付剩餘款項,並提出告訴,請求張姓地主返還25萬元。

對此張姓地主則辯稱,買賣契約中本無「買方無法申請建照即可解約」之約定,況且縣府已經行文該土地無套繪,可以申請建築線,可見郭男拒絕付款難認有據;況且土地買賣未來也可轉售套利,並非只有建築一途。因此請求駁回。

法官調查,發現該地所鄰巷道未開設道路側溝,因此無排水系統,無法據以設計建築物之排水溝渠與出水方向,故無法取建築執照,郭男主張應可採信;但當初買賣契約成立時,雙方並未約定是要讓郭男建屋使用,且簽約時也未討論到排水系統一節,仲介也從未保證土地有排水系統、得以申請建照。

況且依鄉公所函文,起造人可依土地相鄰關係主張開闢排水系統,並沒有無法開闢之法令限制,縱使在物理上、技術上有難以克服之障礙,亦非屬民法內「以不能之給付為契約標的」,因此法官認為郭男請求為無理由,予以駁回,判張姓地主免賠;同時由於郭男未如期履約付款,因此買賣契約已由張姓地主解除。可上訴。