圖 房市第六循環從2018全台全面止跌回升至今，多頭市場走了四年半，同時政府從2020年12月開始打房政策不斷。圖／本報資料照
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房市第六循環從2018全台全面止跌回升至今，多頭市場走了四年半，同時政府從2020年12月開始打房政策不斷，先是央行急先鋒一年內連續推出四波限貸打房措施，眼見成效有限，財政部於2021年七月實施房地合一2.0重稅，卻仍無法阻止房市主升段的強勢，然而在房市基本面與技術循環面已呈現降溫情況下，內政部卻在此時硬推平均地權修法五重拳打房，令人質疑政府是否藉打炒房之名，行「收割政績」之實，企圖把房市在面臨轉折向下的市場機制歸功於政策打房的成效。
打炒房時點不對、方向偏差、執行不力，才是政策最大迷思
綜觀此波央行、財政部、內政部的打房措施，發現政府一直誤把打房KPI(Key Performance Indicator)績效指標訂在打房價、打交易量，一直把高房價歸咎於市場炒作，忽略高房價的核心問題，才是引發炒作市場的主因。
(一)打房時點不對，KPI指標不對：在主升段強勁時間點打房很難奏效，且打房次數過於頻繁，無法一針見血，產生效率遞減。其實，市場有一定程度的循環機制，因此，房價漲多必跌，而在2022年終之前，房市已是明顯降溫的同時，房價漲不動，沒有利差可圖，短線投資已現逃命潮，市場炒作正收斂中，內政部卻慢半拍在沒炒作的市場提打炒房五重拳措施，令人錯愕，不知政策所為何來？難道政府打房真正的指標定位在打房價而非打炒房？難道只有房價跌才能令年輕人喊爽，才能喚回年輕人選票嗎？
(二)打房方向偏差，打炒房不如打炒地：財政部以稅制打房，跌時會助跌，但漲時一定會助漲。央行四波限縮，針對剛性需求與換屋需求，方向偏差。然而土地炒作才是原兇，麵粉不打卻猛打麵包，政府任憑公有土地趁勢標售，坐視不管，且標售公有土地，欠缺規劃大量只租不售的社會住宅，導致地價屢創新高，政府有帶頭炒作土地之嫌。
(三)有法不管，打房執行力不足：內政部打擊預售炒作有法可管，房地合一稅2.0已經重稅伺候，但地方缺乏稽核執行力，短線投機平轉，課不到大咖投資客的重稅，以致政府因噎廢食，乾脆用禁止轉售抑制房價，雖然有效，但卻是便宜行事的作法，恐造成更嚴重的量能扭曲。
重稅打房，打不了房價卻打縮交易量，只會扭曲市場機制，產生閉鎖反效果
財政部日前赴立法院財政委員會報告房地合一稅成效及稅收分配運用效益，報告指出，房地合一2.0上路以來，持有房地五年內交易月平均件數減少11.16%，財政部認為交易量縮是房地合一稅2.0實施見效，筆者卻不以為然，殊不知重稅打房只會促使市場「漲時助漲、跌時助跌」的道理。
財政部的房地合一稅2.0藉打房之名，坐收超額稅額，政府一舉兩得，稅收越來越多，政府當然很樂，而房價卻越來越高，年輕人買不起，低價租賃市場被壟斷，年輕人更是租不起，政府增稅很樂，且不斷獎勵與減稅給出租房東，間接鼓勵投資客囤房壟斷租賃市場，弱勢年輕人購屋租屋非常痛苦。而租賃市場無法全面登錄，政府推拖執行上有困難，導致資訊無法透明，縱容租賃黑市，租賃政策敗壞已至極點。
政府應營造「房價穩定、交易量活絡」的房市榮景
回顧1990-2000年房價表現疲軟，但交易量卻創歷史高峰，最高到五十萬戶，主因就是資訊代工業崛起，取代房地產火車頭地位，且經濟成長率大幅攀升，人民有錢對政府有信心，激勵大量換屋市場。所以說正常的房地產市場是「價穩量溫」現象，交易活絡才是好現象，而不是政策把交易量打縮了而房價卻仍居高不下的畸形現象。
最後，筆者認為只要經濟實力增長，分配合理，人民所得提高，政策推動得宜，未來新的房市循環，將會是迎接大換屋潮時代的榮景。