圖 親屬「買賣」不動產的節稅與銀行貸款，優於直接贈與。圖／取自內政部地政司網站
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
過往不少人喜歡透過每年免稅金額內贈與不動產，達到節稅效果，但房地合一稅上路後，因贈與的取得成本是以公告現值計價，買賣則以市價，兩者取得成本不同之下，贈與會造成未來出售時衍生高額房地合一稅；除此之外，「親屬買賣」在銀貸款部分，贈與免稅額的244萬元可作為免除債務，等於買房不用自備款了。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，客戶經常會問「贈與好，還是買賣好？」他指出，這悠關未來出售時的取得成本，尤其是2016年以後，取得成本不同，房地合一稅稅額相差很大，所以事前的規劃，更顯重要。
何謂贈與？何謂買賣？無償取得就是贈與，有償取得就是買賣。鄭文在指出，贈與的取得成本是以公告現值計價，所以變化不大，若是買賣取得，則有許多的稅法上的權利，可以一併考慮。
鄭文在表示，因為房地產的公告現值和市價的落差很大，以1000萬元的市價，公告現值可能只有300萬元，若以贈與取得，就房地合一稅的取得成本和以市價1000萬元取得，會有近700萬元的落差，如果以持有房地產超過5年出售，以房地合一稅20％計算，應納房地合一稅有140萬元的落差，不可以不謹慎規劃。
依照《遺產及贈與稅法》第五條，二親等的買賣一定要有付款證明，才能免除贈與稅。至於該如何節稅？鄭文在說，實務上不動產買賣有自備款和銀行貸款兩部分，以目前市價1000萬元房子計算，通常自備款200萬元、銀行貸款800萬元。
二親等買賣房子，若不想付自備款，可免除244萬元贈與免稅額，剩餘可貸款。圖／鄭文在提供
二親等的買賣，除了自備款加銀行貸款，還可以多一筆244萬元的贈與免稅額，也就是市場上1000萬元的房價，可以用244萬元的贈與免稅額，加上200萬元自備款，以及銀行貸款556萬元，合計1000萬元為買賣成交價。更可以免除債務244萬元，等於銀行貸款756萬元，合計也是1000萬元為買賣價。
他補充，要注意的是該200萬元，要確定為自有資金，至於銀行貸款部分，承買人要有申報所得稅，要有繳納每月房貸利息的償還能力，才不會被國稅局否准，遭課徵贈與稅。所以，銀行貸款愈低，國稅局核准的機率愈高，更有助於節稅規劃。