圖 內政部祭出重罰、坐牢及檢舉獎金限制預售屋換約，受到不少抨擊。圖／本報資料照片
工商時報 數位編輯 (文／授權轉載自《Smart智富》月刊 作者/林帝佑)
2021年12月，內政部為了抑制房價哄抬等亂象，通過5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約需申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制。目前草案尚未送交立法院審議，但市場已有不少投資客怕「噩夢成真」，趕緊忙著找下一手買方解套。
在這樣的狀況下，市場出現不少「二手預售屋」。而老王就是看上了一間賣方自售的預售屋，雙方對於價格也有共識，但賣方卻要求老王一同至建商處換約後，直接將價差匯入其戶頭，雙方不再另外簽訂「權利讓渡契約」等文件。這樣的做法，對於雙方來說會有什麼風險？
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋，目前實務操作上，買二手預售屋的流程是：假設甲跟建商購買預售屋，總價1,000萬元，後來甲以1,200萬元將該預售屋出售給乙，此時，甲、乙、建商三方應共同會面進行換約，將甲原先跟建商簽訂的預售屋買賣契約上之購屋人換成乙方的名字。
不過，此時的預售屋買賣契約仍是登記1,000萬元，因為對建商來說，他仍是收受一樣的價金，甲、乙雙方的交易與建商並無關聯；而甲、乙雙方則應另外簽訂權利讓渡契約，將實際的交易價格1,200萬元載明在該契約上。
完成交易後，甲方應以權利讓渡契約與預售屋買賣契約上的價差200萬元進行申報，繳納最高45%稅率的房地合一稅；而乙方在日後出售時，則可以用權利讓渡契約上載明的1,200萬元當作購屋成本，依持有年限申報房地合一稅。
資料來源/財政部、整理/林帝佑。圖/授權轉載自《Smart智富》月刊
未簽訂權利讓渡契約 日後恐難證明購屋成本
若是老王與賣方採用私底下交易的方式，而未簽訂權利讓渡契約，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析，這對於老王，也就是買方來說，其實相當不利，因為老王在日後出售房屋時，就會遇到無法證明購屋成本的問題。
現行的房地合一稅，計算公式為：「課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額」。先不管費用和土地漲價總數額，簡單來說，就是用賣出的價格減去買進時的價格當作稅基。
以上述的例子來看，若乙方過了數年，以1,500萬元出售該房屋，在無法證明取得成本為1,200萬元的狀況下，國稅局會認定預售屋買賣契約上的1,000萬元為乙方的取得成本，所以乙方出售的價差就會高達500萬元。
但若買賣雙方有簽訂權利讓渡契約，則乙方就可以提出成本為1,200萬元的證據，價差即為300萬元，屆時房地合一稅的金額將大幅降低。
除了乙方無法證明取得成本之外，恐怕還會有刑法責任。因為根據2021年7月實施的「房地合一稅2.0」，規定一般自然人買進預售屋之後，若出售，持有2年內，適用45%稅率；持有2年至5年，適用35%稅率。而變成成屋後，持有時間則要重新計算。
在未進一步簽訂權利讓渡契約的狀況下，賣方等於是用當初買進的價格申報房地合一稅，帳面上看起來零獲利，所以房地合一稅稅額自然就為零，但很明顯地，賣方有逃漏稅的問題。
鄭文在表示，若未依規定申報房地合一稅繳納稅款，除了補繳稅額之外，更要承擔另外的罰則。據《所得稅法》第108條之2規定，若個人未依限辦理申報，可處3,000元以上至3萬元以下罰鍰；有漏報或短報情事，則可處漏稅額2倍以下之罰鍰；未依規定申報，除核定補徵應納稅額外，可按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。
現行實價登錄規定，當建商出售預售屋時，就要向地政機關進行申報。陳俊宏說明，但規定中，並沒有要求預售屋換約後得再次申報，所以對地政機關來說，就會發生「當初建商出售，申報購買人為甲，但成屋登記時，登記名義人卻是乙」的狀況。這時，稅務機關會去查核，並進一步稽查甲、乙雙方的金流狀況，甲沒有申報或是漏報、短報都很容易被勾稽出來。
至於購買二手預售屋的乙方，如果在稽查單位要求提供金流證據等文件時，有完整的據實提供，那麼乙方尚無法律問題；但假若乙方未據實提供相關資料，則會有使公務員登載不實、偽證、詐欺等問題，此時將有刑法上的責任。
陳俊宏強調，不動產交易的款項都是大數目，對稽查單位來說，查核相對容易，即便買賣雙方私底下、未有任何證明文件地進行交易，都有可能被查得相關資訊。因為預售屋要申報、成屋要登記，且依《稅捐稽徵法》規定，在買賣雙方交易之後將有長達7年的查核期限，所以不論是買方還是賣方，都千萬不要以身試法，將自己置於風險之中。