圖 論者預測台灣房市今年應該是是平平穩穩，建議投資客保守些別硬拚，自住客無論何時都可以買，只是要衡量好自己的還款能力。示意畫面。資料照片
文 張原瑋／不動產資深經紀人
日前看到手機裡二則新聞訊息，FED（聯準會，The Federal Reserve System，聯邦準備理事會 ）官員紛喊三月升息，及美上月PPI（生產者物價指數，Producer Price Index）年增9.7%。那一瞬間心裡踴現不少想法，因為從110年第二季時，我個人就一直跟周圍的朋友說，美國絕對會提早升息，且不會只是升個意思意思，絕對會讓你我都很有感的。因為那時FED主席鮑爾一直強調通膨只是暫時性的，美國會在2023年後才有升息的計畫，所以我當時的看法沒有幾個人認同。
【美國升息結束資金派對】
但以最近FED一直放出來的消息而言，相信大家也都知道了，升息只會來的又快又猛，且還伴隨著縮表（資產負債表的縮減），因為以最近美國的CPI及PPI來看，美國的通膨感覺就快要失控了，FED再不出手，一旦通膨真的扎根定錨，對經濟的殺傷力絕對更大，寬鬆貨幣政策也會徹底走入死胡同，喪失其救市之意義。因此，我個人斷定資金派對確定已走到末波了，未來的房市又會面臨什麼問題呢？以下就說說我個人的看法。
首先先來談談為何會通膨，很簡單的二個原因，一個就是大量QE（量化寬鬆，Quantitative Easing）造成流通貨幣太多（錢貶值了），另一原因就是需求大於供給，那為啥需求會大於供給呢？因為疫情造成的缺工缺料，和塞港造成運輸成本的高漲，及廠商恐慌性的拉貨效應。但這是供給面下降所造成的，而不是真正的景氣熱而來帶動需求面的全面上升，這背後又代表什麼意義呢？回到第一段，這就是FED原本的想法，當疫情過後供給面上升了，而需求面一樣的情況下，通膨自然就降了，只是想不到這疫情拖這麼久，而QE真的太多了，全世界很多國家都因此受到相當的影響衝擊（當然美國也不太會去理會其他國國家），但現實是美國自己通膨也臨失控，美國的痛苦指數一直往上升，也反應在拜登的民調上，很多媒體說拜登可能只有一屆任期而已，下次選不上了，所以FED不快速出手控制是不行了。
【台灣消費者放棄消費，房價短期也跌不了】
回到台灣的房市話題，我去年曾寫過一篇文章聊通膨下的房價，那時說買房抗通膨是對的，但那主要是在通膨的前期，如果到了後期真的通膨太嚴重漲太多了，怎麼辦呢？繼續追嗎？如果有在關心成交量的朋友一定很明顯感受到，從110年11月起，新簽約的成交量慢慢縮了，買方追價意願也變弱了，這代表的就是消費者對高漲下的無聲抗議……也就是放棄消費。但房價跌了嗎？相信短線下是不太可能的。但如果躺平放棄的消費者變多，接下來將會產生嚴重的化學反應了，舉大陸目前的房市為例，跟大家來分享。
【中國房價下跌的原因和情況】
相信現在全世界主要國家房價在跌的應該只有中國大陸吧！從恆大危機演變成一連串的開發商連績爆炸，導致很多大陸地方政府連限跌令都搞出來了，甚至不顧國內其他物價的高漲，還逆勢降息，這只有一個原因，因為一旦房市泡沫化成真，接著就是嚴重的金融危機了，畢竟房貸佔銀行的放款比那麼的高，所以只能降息來維穩了，但大陸房市穩了嗎？個人相信還是會一路緩跌，溫水煮青蛙吧。
在前幾年大家都說大陸的房價不可能跌，只會越漲越高，那麼為啥突然房價就跌了呢？原因還是二個，一個是躺平的人變多了，漲讓他漲，買不起就不去想不去買了，另一個原因就是投資客也縮手了。原本眾多建商一路拱價，創造題材，投資客也配合建商，大量購買造成熱銷情境，接著投資客再不斷轉手給自主客，價格一路墊上去，皆大歡喜。但想不到來了一個新冠疫情及中美貿易對抗造成廠商外移，加速了泡沫的破滅，讓一直走鋼索高槓桿的建商資金斷鍊了，為了自救，只能降價出售，一路降降降只為回收資金，建商跑的都比投資客快。當這現象造成金融上的可能危機後，大陸中央也不得不出手了。
【國內基本面穩定的同時也面臨困境】
而以台灣目前而言，說實在穩定多了，因為台灣的大型建商在這十幾年房市大好的情況下，賺的滿手現金，都快可以跟小型銀行互別苗頭了，且因為曾經歷過亞洲金融風暴及921地震的經驗，建商也較不會亂投資亂撤幣了，所以大型建商本身的體質都還滿穩健的，筋骨勇。另外因為中美對抗，台商大舉回台，及廠商擴廠投資等等的因素下，國內的基本面是很穩定的。但穩定是穩定，不代表房市就會一帆風順，不會遇到問題及困境。
而目前有什麼困境呢？最大的困境相信就是人工及原物料的高漲，也包括土地取得價格越來越高，但這也是建商目前一直拱價的題材，說房價不可能跌只會一直漲，因為原物料一直漲，其實這沒有錯，但最終還是要回歸到供需，當消費者躺平不消費了，那怎辦呢？這次的升息結束QE，所造成的化學效應，應該也會在台灣慢慢發酵，只是我個人判斷，因為目前台灣基本面很穩健，這化學效應也會較溫和且緩慢。大陸是因為廠商外移，造成國內的基本面偏弱，房市才會明顯下修（個人判斷還會持續下修）。
【房價不續漲情況下建商的策略】
目前因應房市的高漲，央行及內政部皆有提出相應的打房措施，央行針對放款成數及利率面來處理，而內政部就提出房地合一2.0及禁預售屋換約等。說句實在話，接下來的中小型建商會非常辛苦且危險，因為口袋深度較不足。他們買土地貴，貸款成數低，而接下來要面對升息造成的資金成本上升，且營造成本一直上升（近期還聽說有小型營造商跑路），如果到時銷售速度慢及房價沒有持續漲上去，試想，如果您是建商老闆，您心裡會不會很緊張，睡不著、吃不下？所以建商只能一路拱價行銷，一直想辦法創造熱銷話題，為的只是希望消費者買單，接受高價，現在成本高漲的情況下，中小型建商的利潤真的不高了，一旦房價沒續漲，面對的將會是可能虧損的命運。所以對這些建商來說，接盤俠就非常重要了。
但您要當接盤俠嗎？千萬別忽視美國升息及縮表的效應。這波台灣的房市不是全面上漲，漲的只有中低總價的住宅及土地，豪宅及商用市場是幾乎沒有漲的，甚至還下跌，賠售的大有人在，連隱形首富鞋王張聰淵賣仁愛帝寶還賠了4800萬元，這其中代表的意義是，這波是中產階級帶動的房價上升，高資產階級的人是反而較保守的，如果是健康的房市，照理說是要全面都漲，尤其豪宅及商用要帶動漲才對，怎會反向只漲中低總價的住宅呢。難道又要被當韭菜割了？
【貸款買房應該考慮的事項】
現在貸款利率低，加上很多人買房都用寬限期，每個月的還款壓力輕，但未來寬限期到期，若還加上一路升息的話，如果每月資金本就吃緊的情況下，那就要承受更大的壓力，不小心可能還得被迫賣房斷尾求生。跟去年股市一樣，很多開外掛的少年股神當航海王，用融資、開大槓桿玩當沖，但後來很多都沈船了，還因為違約交割而留下信用瘕疵。為啥我會這樣說呢？因為前陣子也看到太多少年房神，一直開桿槓買預售屋投資，真心佩服年輕人敢衝敢拚的勇氣，但也只能在此祝福他們一路平安。
買房子置產是可以，但千萬要衡量本身的還款能力，及是否好出租及出租的投資報酬率，而不是一味求追價差，購入後就馬上要賣要賺錢，因為在面對未來的升息情況下，資金派對已結束，當失去了上漲的動能時（熱錢及便宜資金），此時有穩定的出租收益率將會是您能持續賺到下波價差的本錢，否則就跟很多股市散戶一樣被割韭菜罷了，被賠售、被法拍。股市是領先市場反應，房市是落後市場反應，在此提醒，若未來美股及台股持續回檔，那麼接下來房市就會有所反應了，現在就好好享受未波的資金派對動能吧，訊號如果出現，千萬別捨不得下車，能賺到最後一波的都是天選之人啊。
【估計下半年較有風浪】
最後做個結論，台灣房市今年（111年）應該是是平平穩穩，上漲空間有限，但也不至於明顯下跌，到了下半年會較有風浪出現，投資客就保守些別硬拚，自住客無論何時都可以買，只是要衡量好自己的還款能力，掌握好333法則（「生活開銷」、「儲蓄」、「 投資」），多做功課查實價登錄，及運用銀行的貸款估價，盡量買市區別買郊區。潮水退了就知道誰沒有穿褲子，QE結束加上升息就是照妖鏡，妖魔將現出原形、無所遁逃。