圖／僅為情境圖。取自pixabay
文 / 胡偉良
編按：內政部發布最新一季、2021年第三季國人房價負擔能力調查，全國平均房貸負擔率達36.9%，比上季、去年同期均上升。甚至東部宜蘭、花蓮、台東以及離島澎湖均已超過30%合理負擔門檻，全台只剩五縣市房貸可合理負擔。
過去10年，全世界資產價格有兩段神話，美國股市和中國樓市。2020似乎是打破神話的一年，病毒爆發、美股崩盤、油價腰斬、全球經濟衰退，中國樓市也在政府調控及恆大發生爆雷事件後急速冷卻。但是不到半年，美國股市卻出人意外的突圍而出 ，迄今在高點。中國樓市則已明顯走下神壇，光環不再。
倒是台灣的房市，到了今年第三季，房價像是脫韁野馬，開始往前狂奔。
本文，筆者將從宏觀的角度審視房市，從過去、當下和未來這三個時間點來和大家聊聊我對未來房市的判斷。
過去的台灣房市時間點
2003～2008年，房市從復甦走向飆漲
從2003年開始，受非典疫情（SARS）影響，台灣房市成交量和成交價都低到冰點。疫情過去之後，2003年下半年開始，房市開始走出行情，價格直通雲霄，那些年，媒體上聽到的最多的詞彙是：“台北市房價屢屢突破百萬” ，而今日，台北市的一些行政區域，像中山、大安、信義，百萬以上的房價已經成了區域中的基本款。
2009～2015年，房市走向過熱
上述的情景一直持續了4年，直到2007年下半年開始，以美國為首的次貸危機開始逼近，不出幾個月時間，全球股市出現崩盤，房市閃跌，但是進入2008年底，為了使經濟儘快復甦，歐巴馬宣佈施行量化寬鬆政策，中國隨即也出臺了“四萬億經濟刺激政策”！與此同時，台灣房市再次出現暴漲，房市走向過熱，這波上漲可以說一直持續到了2015年底。
2016～2019年的回落階段，房市走向衰退
風水輪流轉，2015年就是風水輪轉的一年。
在政府一連串的打房措施下，2014年7月日開始實施的囤房稅、台北市房屋評定現值構造單價、路段率調整，加上隨後（2016年1月1日實施）的「房地合一稅」才真正的讓房價開始下跌。
2020年～當下房市
在經歷4年的衰退後，2020年房市重新步向復甦，年初新冠疫情爆發，引發了世界新一輪的經濟危機，舉世央行瘋狂救市，2020年年初因為疫情的到來也使得房地產成交量極其低迷，房市似乎即將進入休眠狀態，稍後，貨幣大增、利率調降，筆者當時即鼓勵大家勇敢進場購屋。不久，不少民眾開始進場買房、買股，房市、下半年股市雙漲（股市半年加權指數上漲27％），必須說這一波進場的都獲利滿滿。
當下房市：「富者愈富，貧者愈貧」現象已難避免
2021年5月，新冠疫情在台爆發，台灣進入三級警戒，經濟「K」型發展型態顯著，部分產業（金融、科技、產業龍頭企業……）及高所得者收益愈來愈高，而一般中小企業、低收入者、傳產、航空、旅遊……則愈來愈衰。台灣的「富者愈富，貧者愈貧」現象已難避免。整體來看，在出口及民間投資動能旺盛帶動下，台灣2021年的GDP仍可達到6％以上的成長（上半年股市加權指數再度上漲21％）。
筆者在6、7月間也多次撰文提出「第三、四季房價會大幅上漲」的看法，主要理由即在：「構成房價的三個主要要素，包括營建原物料、人工及土地資源，自2020年起即大幅上漲，且沒有下跌的可能」，加上「超低利率、民眾在封鎖期間存下大筆積蓄並等著花用、房屋供給有限，以及對全球經濟將復甦的預期心理」。
在上述推拉兩力的聯合作用下，9月起房價上漲之勢愈加明顯，縱在政府加大打炒房力度的調控措施之下亦難以動搖。
未來房市走勢取決哪些因素？
在談房市未來之前，大家先記住房市未來價格的走勢取決於兩個因素，分別是：
1. 經濟復甦：房市未來發展的前提是：疫情獲得控制，只有疫情控制住了，才會出現新的經濟流動，帶來經濟體的正常運轉，也才會帶來房市真實的買賣需求。
2. 房價預期：影響價格走勢的，永遠都是預期！筆者曾經提出一句看房價的口訣：
長期看人口、中期看危老改建成效、短期看政府政策與民眾預期。
再仔細分析，最主要影響房市價格的其實是五項：土地、政策、資金、人口、和營造成本！
1、土地供給
過去那麼多年房價一直在漲，一個很重要的因素，就是地價不斷的上漲。
由於大都會的土地已經開發殆盡，土地早已成為稀缺資源，除非出現經濟危機，否則土地地價下跌的機率不高。原料價格不降低，成品的價格又能降多少呢？土地不降價，房價又能降多少呢？
2、政府政策
土地地價影響政府稅收，在政府財政日益困窘的情況 下，政府也不會樂見地價、房價價格下跌。
去年3月，疫情影響下，來了一波全球降息潮，美國重啟7000億量化寬鬆政策，同時美聯儲開始在市場上大手筆購買債券，國外的貨幣政策已經鬆到不能再鬆，當美國印出來的一大筆錢流入市場，將市場上的商品原材料價格推高，其他國家也會因此帶來輸入型通脹……，亦即美國印錢，別的國家也不得不跟進！這樣類似於2009年的時候的寬鬆情況又來臨了……。
而拉動GDP的三個重要因素，投資、進出口、和消費，消費因為疫情被停滯了，所以在疫情未完全恢復期間，房地產的投資仍屬重要，因此政府不會沒來由的打房。
3、資金流向
2020年半年，台灣率先控制住了疫情，但是病毒卻依然在國外肆虐，使得出口反而更加順暢，加上中美貿易衝突加劇，導致很多大陸台商資金為了避險開始返回台灣。當社會上的閒置資金增多後，一旦遇到有利可圖的資產，資金就會一窩蜂的奔向那裡，尤其在通貨膨脹日益顯著的當下。
4、人口變動
成交量和成交價是影響價格的最直接因素，而帶來資金的就是人口！
長期看人口！這話不假，但是直接推升資產價格的不是人口，而是經濟！
台灣的人口往六都集中是我國人口流動的必然趨勢，尤其大城市，就像筆者一再的提到的「只有大城市才有房地產」，房地產的分化也是不可逆的大勢，大者恆大，而小型城市終將走向人口凋零的命運。
5、營造成本
構成房價的三個主要要素，包括營建原物料、人工及土地資源，都沒有下跌的可能；像營建原物料中的水泥、鋼鐵、砂石、木材，在自然資源日漸耗竭、二氧化碳排放管制的情況下，只漲不跌；而營造施工的人力在年輕人不願從事、現有勞工老化並逐漸退出、外勞引進困難的狀況下，短缺只會愈來愈嚴重；因此，整體來看，營造成本上漲是必然而不可逆的趨勢。
房市30年一次大週期，10年一次中週期，3、4年一次小週期！而當下，恰恰是新一輪中週期的轉折點！