區段徵收往往伴隨重要公共建設。圖為南科F、G區區段徵收，9月26日辦理點交，未來有望成為台南新興的房市「蛋黃區」。（台南市府提供）
◎王春木
在台灣的土地開發中，市地重劃與區段徵收是最常使用的兩大工具。
一般民眾認為市地重劃較佳，主因是區段徵收的抵價地僅發還40%至45%，而市地重劃可達55%。然而，這個認知其實存在誤解。以市地重劃為例，若地主擁有100坪土地，並不代表一定能分回55坪，而是要依據該地主土地的權值比例來分配。這個權值概念，是將地主原有土地換算成價值，再與全區土地價值相比較，若參與開發的土地權值較高，分配的土地就會較多，反之則較少。
兩種開發方式在適用範圍上有明顯區別。市地重劃依據都市計畫法第58條規定，僅限於都市計畫範圍內的土地；區段徵收則無此限制，可同時適用於都市土地及非都市土地。在土地分配方式上，市地重劃讓地主能依原位次分配土地，使土地權利人較能掌握未來發展；區段徵收則採統籌抽籤決定，讓政府取得的土地能夠集中規劃利用，更有利於大規模開發。
一般民眾認為市地重劃較佳。圖為屏東縣蛋黃區的大武營市地重劃區。（屏東縣府提供）
值得注意的是，區段徵收往往伴隨重要公共建設，這些建設對土地的價值提升有明顯助益，因此雖然分回比例較低，但增值潛力不容忽視。
在執行層面上，區段徵收僅能由政府主導，而市地重劃則提供更多元的辦理方式。市地重劃可分為三種模式：
第一種是由政府主導的公辦市地重劃，效率高但較缺乏彈性；
第二種是由民眾提議政府執行，需要半數以上地主同意，較能兼顧效率與民意；
第三種是私人自辦重劃，需要地主人數超過重劃區總人數三成，及其所有土地面積超過重劃區總面積三成的同意才能發起。這種漸進式的制度設計，讓土地開發能更貼近民眾需求。
然而，市地重劃雖然分回比例較高，卻存在三個常被忽視的關鍵問題：
首先，重劃後的土地在法律上被視為原有土地，這意味著在計算土地增值稅時，即使享有首次移轉減徵40%的優惠，整體稅負仍可能較區段徵收為重；其次，市地重劃的開發時程普遍較長，尤其是自辦重劃因缺乏急迫性，往往曠日費時，這不僅增加了開發成本，也延緩了土地活化的時程；最後，市地重劃缺乏強制性的安置計畫，可能造成原居民安置問題，影響社區發展的完整性。
相較之下，區段徵收雖然分回比例較低，但因為常配合重大建設計畫，往往具有較高的開發急迫性，執行時程較短。同時，政府在區段徵收過程中，會提供完整的安置計畫，較能照顧原住戶的權益。此外，區段徵收後取得的土地，在稅負計算上也較有利於地主。
土地開發攸關民眾權益與城市發展，選擇何種方式不能單看表面的分回比例。政府在推動土地開發時，應該全面考量稅負影響、開發時程、公共建設規劃、土地使用效益等多項因素，同時強化與民眾溝通，讓地主充分理解各種開發方式的利弊得失。唯有兼顧公共利益與私人權益，才能達到土地永續利用、促進地方發展的雙贏目標。
面對未來都市發展的挑戰，如何靈活運用這兩種開發工具，打造更宜居的生活環境，考驗著政府的智慧，也攸關著全體市民的福祉。期待透過更完善的制度設計與執行策略，為台灣的土地開發開創更美好的未來。
（作者為桃園市地政士公會理事長）