文/記者朱語蕎
銀行「限貸令」讓不少購屋族貸款難度增加，如果自身信用不佳，更難取得好的貸款成數和利率，不少人會使用「借名登記」方式，例如像是夫妻間，將房子登記在信用較好的一方，但另一方獨自出資，但這很可能在彼此感情生變後，付款的那方反而無法順利取得房產，引發更多糾紛。
所謂「借名登記」，就是當事人將自身財產以他人名義登記，但仍是自己處理、使用、處分，出名方則允就該財產為出名登記之契約，雙方成立「借名登記」關係。借名登記在實務上相當常見，一般是二等親內間擔心有贈與稅問題，要求其他親屬友人借人頭購屋，或者情侶、夫妻間，由一方獨自出資購屋，但將房屋登記在另一方名下；或是想使用優惠房貸方案，而以他人名義購屋。這在新青安上路後，以及近期第七波信用管制，不少人更會使用借名登記，取得更好貸款成數和條件。
視同「委任契約」 口頭、書面都成立
因為實務上彷彿是自己購買房產，但房子卻登記在他人名下，非常容易造成糾紛。像是最常見的雙方不認帳，導致其中一方權益受損，或是有一人想將房子賣掉，但另一方卻不想。由於這類交易著在信任關係上，「借名登記」在實質上視同為委任契約，適用《民法》相關規定，因此，借名登記不論是口頭約定或書面契約，在法律上都屬成立。
六合法律事務所合夥律師郭俊廷表示，實務上常見民眾把「借名登記」與「信託契約」或「贈與契約」混淆，以「信託契約」來說，根據信託法第1條，信託是指委託人將財產移轉或作其他處分，受託人依照信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產關係。關鍵在於，受託人對於財產有管理或處分權限或事實，且其目的要為受益人利益或特定目的。
而「贈與契約」根據民法第406條規定，「贈與者為與當事人約定，一方以自己財產無償給予對方，對方允受之契約。」郭俊廷說，雖然出名者與受贈者外觀都是物權登記名義人，但借名登記及贈與契約的差異在於對財產管理、使用及處分權限的行使差異，受贈者可自由居住、出租或處分房子，不像出名者僅為登記名義人。
在房地產實務上常出現的借名登記糾紛，專家表示，多數來自合夥投資不動產，為節稅或是貸款等考量，借用他人名義登記，但因為舉證不容易，又有逃漏稅之虞，因此某一方擅自出售，雖有違約情事，卻不容易有機會求償。
出名者小心背負巨債 信用跳票
對出名者來說，除逃漏稅等問題外，過去曾發生房地產價格修正，其他投資人拒絕繼續出資，出名者還可能背負巨債，不可不注意，想要自保，不借名是最佳的方式。而使用借名者的風險在於，要是登記名義人存心出脫標的，使用借名者除非能舉證，不然幾乎無機會翻盤，若不得不借名登記，最好能另訂契約並且公證，同時做好資金流，以保障自己的權益。
永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，過去就曾有受害人讓朋友將房子借名登記在自己名下，沒想到卻遭到朋友欺騙，不只利用受害人的信用換得更好的貸款條件，還做高房價向銀行超貸，繳款時卻人間蒸發，受害人需要支付所有貸款，若不繳款房子就會被法拍，除了影響受害人的信用之外，因為當初詐騙人以不合理高價購屋，使貸款總額更超出市價，即使賣房也不夠付。
陳賜傑提醒，不要以為房子登記在自己名下就安全，很多人是抱持著相信朋友、幫助朋友的心態借出人頭，甚至還能小賺一筆報酬，但卻小看其中的風險。首先，因為人頭不是實際購買人，可能無法掌握屋況與房價的所有資訊，或許就給了有心人機會，可以用AB約做高房價超貸。未來房屋轉手若有獲利，人頭也是名義上的納稅人，還可能面臨鉅額房地合一稅。其次，若是實際購買人繳不出貸款，登記名義人也無法負擔，房子恐怕就會被法拍，如果法拍價格不如當初貸款總額，還得揹負債務，就會影響登記名義人的信用，未來若有急用錢或申請貸款的時候，信用不良可能會增加難度。
另外，借名登記如果牽涉做高房價，向銀行超貸、造假實價登錄等行為，登記名義人也可能被認定為共犯，觸犯《刑法》使公務人員登載不實、偽造文書、詐欺等罪。一旦被查獲，除了刑事責任，因為有詐騙銀行貸款的意圖，也可能被銀行追討不當得利的價額，甚至要求立刻立刻還清
郭俊廷表示，實務上常見的借名登記，很多是為了避免地價稅的累計課徵產生高額稅賦，找人頭登記購地，或者父母先以子女名義買房登記，日後再決定是否要贈與給子女。但借名登記常見出名人擅自轉賣出售，致借名者財產損失，建議雙方在借名登記前，要先簽立書面合約，而借名人也要保留水電費單、房屋地價稅單或收租單據等，以證明房產僅是借名在他人名下，仍由借名人管理、使用及收益。
但倘若出名人已將房產賣出，目前最高法院決議認為出名人是有權處分，借名者僅能要求出名人負擔損害賠償責任，很難拿回房屋所有權，不得不當心。
返還房地所有權 仍要繳土增稅
另外還要注意的是，若當事人要求名義登記者返還房地所有權，依《土地稅法》第28條前段規定，已規定地價的土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。桃園市政府地方稅務局表示，在借名登記契約關係下，只是可以請求名義登記者返還所有權，但先前借用的名義所為的土地移轉登記仍為有效。
因此，即便經調解成立，雙同意將土地所有權再登記回原實際出資者，該次調解移轉仍為土地稅法第28條所謂「土地所有權移轉」之範圍。稅務局提醒，土地所有權人再登記回借名人的原因，不論是判決移轉、調解移轉或和解移轉等，皆屬另一次的所有權移轉行為，必須申報移轉現值。
不過，此種移轉，非屬契稅條例所規定應申報繳納契稅的範圍，包括買賣、承典、交換、贈與、分割或占有，是以借名登記返還房屋案件，因此免納契稅。