好房網雜誌2024年10月號／撰文：陳舒曼、圖片提供：Shutterstock
Q. 真的有人買房遇到辦不了房貸嗎？
限貸令議題延燒，不管是PTT論壇或是臉書社團，都可以見到網友哀嚎房貸難借錢，但實際上真的有可能辦房貸卻借不到錢嗎？
有房市專家就因為購買的預售屋即將交屋，跑了三家和建商配合的銀行申辦房貸都遇挫折，第一家銀行原先口頭表示貸款絕對沒問題，後卻突然告知水位已滿無法放貸，第二家銀行也是遇到差不多情況，第三家銀行則是雖然收件了，卻告知得排隊到明年初才能撥款，無法配合建案交屋時程。
就以上案例來說，雖然可以持續找其他銀行洽詢，卻也因此浪費不少時間，讓他擔心因為貸款問題延遲交屋，衍生出可能被建商判定違約的窘境。
種種挫折都讓想要買房的民眾因此卻步，但仔細探究後可以發現，並非所有銀行都有滿水位問題，其實更精確的說，現在申辦房貸，不是遇到利率調升，就可能要排隊等撥款，房貸想像過去一樣額度高、利息低、寬限期長的優惠，確實已經不太容易。
Q. 銀行滿水位是什麼意思？
限貸令議題隨之而來就是經常被討論的「銀行水位滿了」，究竟水位指的是什麼？根據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款（房貸、土建融等）總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％，也被稱為國銀不動產放款的天條。
銀行局副局長童政彰表示，銀行法72-2條的立法目的，是不希望銀行將放款過度集中在不動產授信，原因是不動產授信的天期長，銀行吸收存款或發債的天期較短，某種程度在控管銀行的流動比率。 通常銀行內部會為此設下更為嚴謹的警戒線，例如28％至28.5％左右，當不動產放款達到這個比率時，就會開始緊縮不動產放款來調節水位。而根據銀行局統計的資料，目前國銀裡有五家銀行水位達28％以上、七家落在27至28％間。
而銀行調節水位的做法，就是現在經常可以在新聞上看到的暫停收件、排隊撥款，前者的意思是先消化現有的貸款案件，不再收受新的貸款申請案，後者則是雖然銀行同意你的貸款申請，但是過往可能數週內就會撥款，現在得先排隊等候數月不等的時間。
銀行內部人員透露，會這樣操作，原因就是要一手藉著舊貸款戶還本金來空出水位，一手控管新貸款的發放，來控制水位增加的速度，兩手同時操作，藉此控管水位不達到警戒線，甚至可以微幅下降更好。彰銀發言人副總經理吳慧貞就說，觀察彰銀房貸餘額已接近警戒水位，雖持續受理收件，但撥貸已經出現排隊現象。
★為什麼會發生限貸令？
其實銀行法72-2條由來已久，但為什麼今年讓辦房貸的民眾感受特別深刻？其實這跟新青安點燃房市買氣，導致今年上半年房市太過火熱、房價衝太高有關，銀行不動產放款一下子增加太多，水位來不及調節。此外，央行在6月、9月理監事會議時共提升存準率0.5個百分點，也讓市場上可用資金回收了近2500億元，緊縮不動產放款。
★影響性是什麼？
以價制量成為目前國銀趨勢，雖然目前房貸利率地板價仍為2.185％，但普遍來說房貸利率已全面提升，甚至達到3％。其次，嚴格審核申貸戶條件來篩選客戶，也將成為常態。
Q. 不動產放款總量管制是什麼？衝擊有多大？
在銀行滿水位議題難解之際，央行總裁楊金龍也表達立場，目前鎖定的就是「不動產放款總量」管制，也就是不動產占放款比重的總量，亦可稱為「不動產放款集中度」。
★不動產放款集中度：
央行指出，鑑於本年以來全體銀行不動產貸款集中度居高，才會邀請銀行座談，主要是籲請銀行自主管理不動產貸款總量，以改善信用資源過度集中不動產貸款情形，避免資金流向非自住之投資客或投機客，造成囤房、炒房的情形。這項管制措施，是由銀行依據自身經營情況，在未來一年內以漸進方式逐步調整，讓銀行有充裕時間調整不動產貸款相關授信業務。 央行表示，未來一年各銀行自主管理不動產貸款總量，不應該影響無自用住宅的民眾購屋，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，及企業購建自用廠辦等所需資金。
財政部日前再和公股行庫總經理開會，會中同樣聚焦在不動產授信集中度，據悉，各行庫透露目前不動產貸款集中度仍為上升趨勢，明年才有機會逐步下降。官員也要求銀行放款要審慎辦理，勿過度集中，尤其是土建融等。
★管制措施造成的衝擊性：
事實上，不動產放款總量管制措施一出來後，外界評估在限貸令狀況下，無疑是雪上加霜，在總統賴清德定調下，房貸將會優先撥款給沒有自用住宅的首購族，換言之，加計第七波信用管制的限縮，至少在未來一年，無自用住宅首購族以外的族群要申辦房貸門檻變高，建商在開發建案時申請的土建融也困難，無疑都將大幅衝擊買氣及不動產業的成長動能，馨傳不動產智庫執行長何世昌就說，首當其衝的便是仲介以及籌資能力較弱的中小建商。
- 計算方式：(購置住宅貸款＋房屋修繕貸款＋建築貸款）／總放款金額 （註：六月份全體國銀集中度為37.43％，已逼近歷史高點37.9％。）
Q. 民眾買房貸不到款該如何自救？
房市鬧錢荒已經是必須承認的事實，在審核變嚴格，就算通過也要排隊等撥款或房貸利率調升的狀況下，民眾該如何自救？
TIP1 這些單位也能申辦房貸！
可以挑選不受銀行法72-2條限制的單位來申辦房貸，例如郵局，以及各地方的農會、漁會、信用合作社，又或者是壽險公司其實也可以辦房貸，像是新光人壽、國泰人壽，以及睽違4年，在8月份重啟房貸業務的富邦人壽。
TIP2 買賣中古屋延長交屋時程
過去以購買中古屋來說，交屋時程多抓在45天，不過由於目前申辦房貸多數得排隊等撥款，建議可以請仲介跟屋主協調將交屋時程延長至90天甚至更久，保有更多的時間彈性，避免因為貸款延遲造成違約情形，且最好將雙方協議註記在合約上較為保險。
TIP3 向建商表達延遲交屋
預售屋交屋若是遇到銀行遲遲不撥款，恐怕也會有違約疑慮，雖然實務上建商多能理解並寬容目前限貸令情形，不過建議消費者可以集結其他已購戶，要求建商明確表達願意延遲交屋時程，且同樣最好註記在合約上。
Q. 買氣瞬間崩跌？錢荒對房市的影響為何？
無疑的，房市鬧錢荒已經立即降溫市場買氣，根據統計，不只房屋待售量增，成交量也萎縮，前者如各大房仲自行公布的交易量都呈現月減、年減的格局，後者為某房產集團統計各大線上售屋平台待售物件，並排除重複後，發現8月全台成屋市場待售量月增2.5％，較7月增加約五千戶左右，顯示過往房市供不應求的情形已不再。 主要原因就是限貸令衝擊民眾購屋信心，同時因資訊紛亂，購屋態度轉趨望。
影響1：預售屋市場來人下滑
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，房市在銀行限貸令與不動產放款總量管制下哀鴻遍野，各大代銷來客量、成交量連袂下挫，南部代銷業者也表示，台南及高雄的案場來人平均下滑約三成五。不過，何世昌也強調，與此同時，預售屋受限貸令影響相對成屋少，成交價仍持續創新高。
影響2：成屋交易急凍糾紛多
成屋因為一購買就必須立即面對申辦房貸事宜，在當前資金緊縮、條件嚴審的狀態下，交易急凍，就有第一線房仲從業人員透露，「今年以來我每週都會安排5組以上帶看行程，9月第一週竟然掛零。」不只如此，就算案件順利成交，也得花更多心力協調買賣雙方，避免因貸款造成違約事件。