經濟日報 記者游智文、邱金蘭、徐碧華／台北報導
央行9月重手打炒房，祭出第七波信用管制，許多購屋人拍手叫好。時序進入光輝十月，賴總統在國慶演說加碼宣示，將加快「打炒房」效率，即便「得罪特定團體，也在所不惜」，賴總統高分貝喊話，讓不少人深信，房價下跌有望。
重點馬上看
1.目標是「量縮價穩」，不是價格崩落
2.抬降買氣，護航新青安
3.價跌量增，民眾愛央行怕
4.房市一倒 長照小金庫遭殃
5.有效率打房結果 市場估：傷不重
不過，回顧過去一段時間，政府每回打炒房，總是進進退退，好比第七波信用管制，雖號稱「最重鐵拳」，坊間也有「金龍風暴」之稱，但沒多久，央行總裁楊金龍在9月26日面對立委質疑可能「濫殺無辜」時，就表示會針對「無辜者」，盡快推出協助措施和排除條款，讓市場質疑「開後門」。
政府打房為何會進兩步退一步？這樣的打房，到底有沒有效？或者最直白的說法，就是政府打房的目的，和民眾想要的結果，其實並不一樣。
政府打房跟你想的不一樣
1、目標是「量縮價穩」，不是價格崩落
央行上月19日召開理監事會後，宣布新一波選擇性信用管制，規定名下有房者，買房貸款取消寬限期，買第2戶貸款最高只能貸5成，第三戶只能貸3成，並擴大實施地區至全國。
根據市調，過去二周來，各地預售屋來客量大多腰斬，不少甚至「小腿斬」，來客大減七、八成，中古屋帶看也一夕之間少了五、六成以上。
對此結果，網路上許多人給央行按讚，認為面對投資客囂張炒房，房價高漲，央行終於不忍了，因此「要給投資客一個lesson」，決心要把房價壓下來。但央行真的這麼想嗎？
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，央行或許對炒房看不下去，但這次會出重手，原因很單純，一來，國銀不動產放款集中度過高，占整體放款將近38%，萬一房市景氣出現變化，恐引爆類似美國次貸風暴的金融危機。
2、降買氣，護航新青安
其次，銀行法72之2條規範下，銀行快沒錢了，若不出手，讓市場買氣下來，恐怕撐不到後年7月新青安結束。而旨在協助年輕人買房的新青安政策，正是賴總統選前的一張重要民生支票。
一位不具名學者直言，打炒房是政治議題，年輕人買不起房子，執政黨2026年要如何選縣市長？2028年如何選總統？所以政府要一直打炒房，抑制飆漲，但實際上，也不能跌太凶，以免政府跟金融機構承擔不起。
在此情況下，央行要的結果，就是「量縮」。如果是「價穩量縮」，那是最好的，因為價格穩定，就不用擔心民眾房貸斷頭，法拍暴增，影響金融穩定，交易量縮則可舒緩房貸水位問題，讓銀行水位能慢慢回復正常。
如果價格仍持續上漲，但交易量減少了，也就是「價漲量縮」，央行也可以接受，因為可以達到降低銀行水位的目的。 當然，如果出現這種情況，民怨必定再度升高，央行可能會挨罵，認為是在打假球。
3、價跌量增，民眾愛央行怕
如果是「價跌量增」，也就是價格下跌，交易量增加，就打炒房來說，這是最成功的，因為購屋人可以順利買到房子，產業也能維持交易，不致於倒成一片。這也是一般民眾最想看到的結果。
然而從央行角度來看，這種結果卻是最慘的。原因是，房價下跌，房貸斷頭機率大升，不只銀行逾放比會升高，若情況惡化，還可能殃及銀行，讓「金龍」風暴，成為如實的「金融風暴」。
另外，交易量增，更多人向銀行借款，也意謂銀行錢荒沒解決，反而更嚴重，不動產放款集中度問題也更惡化。
房市一倒 長照小金庫遭殃
在賴總統喊出要有效率打房後，外界紛紛推測，下一步會怎麼做？會打多重？一個數據說明，賴政府若下重手，造成房市崩盤，絕非所願。今年1-9月，房地合一稅撥入長照基金642億元，創歷史新高，也就是說，房地合一稅撐起長照半邊天。
民進黨執政八年來，沒討論開辦長照保險，就因為長照找到房地合一稅這個大金主。
財政部官員解釋，政府做長照的錢來自長照基金，長照基金九成以上的錢來自三稅目：房地合一稅、菸稅、遺贈稅。如今房地合一稅是其中的大宗。
財政部統計處14日發布最新統計，今年1-9月三稅目撥入長照基金合計990.24億元，占長照基金財源九成以上。其中房地合一撥入642億元、菸稅撥入197億元、遺贈稅撥入151億元。
房地合一稅成為長照超大金主是近兩、三年的事，109年撥入長照基金才109億元，111年暴增到498億元、112年556億元，今年才前三季已超過去年，來到642億元。
本來撥入長照還會更多，賦稅署官員說，今年開始，也分給內政部一些，支援住宅部門，目前大概都用來補貼新青安的利息。
有效率打房結果 市場估：傷不重
章定瑄表示，第七波信用管制看似出手很重，但就他來看，央行應該是精算過的，目的就是希望達到「價穩量縮」的結果。以中古市場來說，儘管買氣大減，但在新青安買盤仍可撐住價格。
至於預售屋，由於交屋要三、五年後，影響的是信心，第七波信用管制並不會直接影響。
問題比較大的是之前買預售屋，現階段房子要過戶的交屋族，尤其是名下有多戶貸款屋的交屋族。不過這一群人為數應不多，可能會出現降價求售、甚至斷頭情況，但是對整體房價殺傷力有限。
當然，這是理想的狀況。房價高到如此地步，購屋人心理其實是很脆弱的，不少人是抱持著房價會持續上漲的勇氣在買房子，一旦這樣的期待消失，房市可能急速反轉，陷入失控局面。