作者：徐佳馨／住商不動產企研室經理
日前，賴清德總統發表上任後首次國慶談話，除強調持續壯大台灣，推動跨領域的經濟發展，並持續落實跨區域的均衡台灣，更要落實跨世代的照顧人民外。讓各界意外的是，高房價及詐騙等民生問題，首次進入總統國慶談話，賴總統向國人承諾，執政團隊不會迴避，也不惜得罪特定團體，將加強「打詐」的力道、加快「打炒房」的效率。
不過就在國慶前一天，央行突然宣佈第七波選擇性信用管制的排除對象，僅有繼承者們和真換屋族順利解套，結果比預期來得更窄，回頭看這些措施，似乎提前呼應府方對於調控房市、降低民怨的期待。
那麼，房市要怎麼走下去呢？
對此，可以預期在接下來的第四季，政策對房市的調控只會更緊。在這次談話之後，若是積極一點，行政院的財政部、金管會與內政部將形成「打炒房聯隊」，透過各自擁有的政策工具分頭進行，除勾稽與核實現有資料，對個案進行查核，亦可能以預算或其他方式劍指地方政府，針對稅務、地方法規，甚至於公開標售土地等再行緊縮。
另一方面，以目前市況，不動產集中度和放款總金額很難快速減壓，房價在交易急凍下，更不容易看到價格修正，讓人滿意的績效付之闕如，第四季央行實施「第八波選擇性信用管制」或是具有類似效果的緊縮措施，其可能性大幅提高。根據日前媒體釋放出的消息，若以央行要求銀行交叉比對資料，土建融授信是否集中特定不動產開發商的脈絡下，除轉貸與寬限期，土建融恐怕就是下一個箭靶。
綜觀各國，常用的打房政策不脫三種型態-降低不動產槓桿、提高不動產移轉與持有成本，以及閉鎖期的使用。惟台灣民間目前資金雄厚、無須向銀行借錢者不乏少數，降低槓桿先整到自用買方；低稅基對持有人癢而不痛，卻容易產生持有人或賣方轉嫁稅費成本；閉鎖期讓市場物件減少，案件反而奇貨可居，甚至出現案件更集中在特定人手上，增加買方痛苦。過往打房翻車歷歷在目，且難度大幅提高，想要打出成績，將會是執政團隊頭疼的大問題。
事已如此，在過去幾個月看到賴總統澄清吏治的決心，無論價格跌不跌，房產業恐怕得過一段不短的苦日子。
許多人有疑問，房地合一在2016年上路，短短四年不到，央行就得從2020年開始的第一波選擇性信用管制，迄今連打七次越打越高，到底問題出在哪？
結構原因不脫全球資金寬鬆、台灣在中美貿易戰中撿到槍、以及民眾對不動產堅定的信仰。另外，不動產牽涉範圍大，連動部會多，相關政策如果沒有對不動產交易習慣與心態有深入了解，很容易被民眾破解，或是發展出其他意料之外的樣態，讓調控效果遞減，使得打房難度越來越高。
希望這次打炒房軍令狀下達時，由中央建立具體目標，統合各部會工具與資源讓新政一次有效，而非讓拼裝車趕著上路，事後再縫縫補補，不僅有失官箴，更讓投機者心生僥倖，另起爐灶。
打炒房如沒先打出威信，卻打成笑話，恐怕不是總統所樂見。