文／李寧
房價節節攀升，為了壓低總價，有些建商會採取減坪不減房的策略，推出迷你房型建案，以吸引買家青睞；然而，儘管低總價的二房、小三房頗受資金有限的首購族歡迎，但預售屋往往只有平面圖與家配圖能參考，要怎麼分辨不會買到「迷你二房」、「迷你三房」？有專家表示，倘若在下訂前沒有確認好室內的各個空間，交屋時恐怕會大受打擊，甚至有房間還可能放不下標準單人床或雙人床，屆時一切為時已晚。
想要購買預售屋，卻沒有蓋好的房屋可以現場看，而樣品屋也並非真正完工的模樣，能參考的僅有「樓層平面圖」（簡稱平面圖）和「家具配置圖」（簡稱家配圖）。為了簡化圖面，平面圖和家配圖大多不會標示尺寸，如果想避免買到迷你房型建案，也就是與一般正常房型擁有同樣的房間數，但坪數卻小很多的物件，究竟該怎麼分辨？
想要分辨房型大小，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，「通常會以權狀坪數作為判斷標準。」
他說明，目前做成迷你房的物件，以「迷你二房」、「迷你三房」居多，假設公設比在30％至35％的前提下，那麼各類房型情況如下（以下皆為權狀坪）：
◆「二房」房型
「大二房」：30坪以上（含不含30坪視公設比高低與規劃而定）
「正常二房」：26～30坪
「小二房」：21～25坪
「迷你二房」：20坪以下
◆「三房」房型
「大三房」：51坪以上
「正常三房」：40坪～50坪
「小三房」：32坪～39坪
「迷你三房」：31坪以下
不過，何世昌也提醒，上述只是概抓的坪數，「但個案的差異通常不會太大。」假若公設比是2字頭，那麼以上各類房型就不太適用；另外，「捷運共構宅」也不適用以上標準，因為「共構宅」的室內實坪會更少。
對平面圖、家配圖沒概念怎麼辦？
如果是沒買房經驗的首購族，對於空間較沒概念，或者不會看平面圖、家配圖的人，何世昌建議，「要先知道權狀坪對應的房型。」
他舉例，假如是迷你房，要先有「室內各個空間都會很小」的心理準備，可能放不下標準單人床或雙人床（視個案規劃而定）、櫃體隔間或輕隔間等，看屋時才不會輕易上當，到了交屋時才不會大受打擊。
購買「迷你房」要留意3點
針對迷你房型屋，《住展》提醒應留意實際居住與未來轉手等問題，以免不慎誤踩地雷，以下3點可做為參考。
1.實際空間與「平面圖差很多」
《住展》指出，買到迷你房型建案的民眾，常常在交屋後才驚覺實際狀況與平面圖有明顯差異；然而，這並不代表平面圖造假，而是平面圖若未標示尺寸，民眾容易被平面圖誤導，誤以為每個空間都有，且都「如想像中那麼大」，直到交屋才驚覺一切是那麼小。
2.房貸成數較低
若真預算有限，第一間首購得買總價較低的迷你房，《住展》提醒有銀行貸款的問題。
有些「迷你房型」建案號稱是兩房，但在銀行眼中不過是「1+1」房，甚至只能算是一間套房，只不過硬切成超小的兩房罷了，因此銀行可能只願意給予較低的房貸成數。
3.轉手性不佳
《住展》指出，若只單看平面圖，「迷你房型」看似一切都相當正常，但若真看到實品恐怕又是另一回事，也因此，迷你房幾乎大多以預售模式銷售，因為到了成屋時，「有了實品便一翻兩瞪眼，這類產品就很難賣了。」
《住展》建議，若非得買「迷你房型」的建案，最好的辦法就是挑選在精華地段，或是鄰近捷運站點等區域，最起碼能靠優越的路段條件來彌補物件的缺點，房屋的保值性與轉手性也較好。