室內一坪換一坪?愈晚簽約拿愈多?胡偉良:這些魔咒害慘台灣都更

一、大都更時代來了

目前全台屋齡超過30年的宅屋數量已經逼近500萬戶大關,近幾年,屋齡老化現象更是嚴重。依據統計數字顯示,近3年間,屋齡30年以上的老屋數量增加近50萬戶,增幅達10.8%,2023年底已達483萬多戶,亦即全台有半數以上的房子已屆「老」齡。超過50年以上的老屋數量更已經突破100萬戶。

二、都更思維

1.改善自私自利的「個人利益思維」,走向「共好的共利思維」

在日本,當民眾知道自己是造成都更改建無法整合成功的「障礙物」時,會覺得不好意思,會避免拖累別人;但在台灣,很多人卻對此習以為常,認為那是自己的權利,這是中日兩個不同民族在推動都更整合時的不同。

都更之後,地主原本的居住面積可能變小,但房地產的價值會提升,因而地主不僅會享有經濟利益,也能讓自己住的更安全、城市變得更好。

因此,民眾在思維上應該更著眼在價值上,朝向共好的共利思維,而不只是斤斤計較於室內坪數。

2.地震頻仍,都更改建迫在眉睫,裝睡的民眾也該醒來了

國家地震中心曾警告內政部,台北若發生芮氏規模6.2級地震,估計有4000棟房屋會倒塌;若發生規模7.3的地震,會倒掉3萬5千棟。

大家都感受到近期地震愈來愈頻繁,裝睡的民眾也該醒來了。

3.「室內一坪換一坪」是真的嗎?

2010年8月北市推出為期五年的「老舊公寓專案」,截至目前為止,只有19件核定,其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標,其中大多數是海砂屋,因而享有額外的容積獎勵。

以台北市當前的營造成本來計算,台北市的住三土地,在正常的都更改建狀況下,室內一坪換一坪時房價得賣到每坪185萬;2024年0403地震之後,若房子能滿足近期公佈的防災都更標準,這樣則可增加30%的容積獎勵,此時房價依然要有每坪115萬的水準,否則依然很難達成一坪換一坪的目標。

「室內一坪換一坪」的魔咒害慘了台灣的都更,城市也因此很難有轉型的機會。

4.公共利益 VS 個人利益

當事不關己的時候,一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道,但一旦自己的房子也參與進入都更改建,就立馬立場轉變,以自己的利益為優先,「個人利益立即戰勝理性。」所以有人說,貪婪其實和教育程度無關,經常教育程度愈高的人反而更貪婪。

5.愈晚簽約真的能拿更多?

「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態,「別人有的我都要,別人沒有的我也想拿」,這樣的心態造成「愈晚簽約拿愈多」的普遍心理,但是在當下的環境下,還能依然得𢌥嗎?

可能未必,市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例,尤其一旦都更程序啓動,愈難回頭,畢竟,重新來過,耗費的額外時間成本(以年計)和費用支出(包括設計圖面、都更文書都需重做),會阻卻實施者去重新納入釘子戶。

6.夥伴 VS 敵對關係

在很多國家,像日本,建商和住戶在都更改建中是夥伴關係,到了台灣則變成敵對。

民眾認為建商賺很大,因此一心一意的想從建商那邊撈回好處,但卻輕忽了建商在改建過程中所會面臨的種種風險,像:營造成本的上漲、房價跌落、釘子戶造成的失敗風險⋯等等。

殊不知過去建商的厚利很多可能是來自都更屋的低價買進、房價上漲造成的「機會財」,但是這種時機財,住戶其實也同樣是受惠者,而不是獨恵建商;而一旦房價逆轉,實施者可能就白做工,甚至賠本。因此,可以說建商的厚利其實也是時機和風險下的結果,賺大錢未必如大家想的那麼容易。