撰文/黃有衡律師
為了增加銷售面積或提升建案的吸引力，少數建商會在取得使用執照後，對房屋進行增建、改建或變更用途，這些做法被稱為「二次施工」。這些「加碼」的空間，確實會讓房屋看起來更寬敞、格局更優，但也可能暗藏風險，成為購屋者未來生活中的不定時炸彈。本次專欄將與讀者分享二次施工可能帶來的問題，以及如何在遇到問題時保障自己的權益。
二次施工是什麼？
在建案開工前，建商必須先向政府申請「建築執照」，經過審核通過後方可動工。待建物主體完工後，建商再提出申請「使用執照」。此時，政府單位會派員到現場勘驗，確認建物確實按照核准的圖面施工，符合當初申請的建築規劃，才會核發使用執照。取得使用執照後，建商才能交屋。而二次施工通常實務上即是指建商在取得使用執照後，未經政府許可，擅自對建物進行增建或變更用途的行為。
常見的二次施工類型包括陽台外推、頂樓加蓋、室內增建夾層，或是將蓄水池變成游泳池、機房改成健身房等公共設施的用途變更。這種行為背後的原因不外乎是為了提高空間使用率，增加房屋銷售價值，或滿足特定購屋者的需求。
二次施工的問題
二次施工雖然能增加房屋的使用空間或提升居住品質，但其背後也潛藏著不少問題。依建築法規定，房屋進行新建、增建、改建或修建等工程，都必須像新建房屋一樣，先申請建造執照後才能動工。然而，實務上進行二次施工的建商通常不會重新進行這些法定程序，因為二次施工的項目往往不符合建築法規的要求。否則，建商應該在申請建造執照時將這些項目一併納入，或是在領取使用執照前申請變更設計。
由於建商在進行二次施工時，通常未遵循相關法定程序，導致這些改建項目成為違建。交屋後，違建相關的法律責任須由購屋者來承擔，因此購屋者未來就可能面臨政府機關的裁罰，甚至可能被要求拆除或回復原狀。此外，這些二次施工還可能因未經專業評估，而有危及房屋結構安全的風險。例如，陽台外推可能會破壞原有建築結構的均衡性，造成承重不均，進而影響房屋的抗震能力。
屬於違建的二次施工是否一定會被拆除？
答案是不一定。
如果違法的二次施工只是涉及未取得建築執照等程序瑕疵，而建物本身的構造、容積率、高度等皆符合法規規定，則通常可透過補辦執照等相關手續使其合法化，不必面臨拆除的命運。
然而，如果違建不屬於上述程序瑕疵類型，通常會被拆除。
違建可分為「新違建」與「既存違建」兩大類，兩者的主要區別在於是否會立即遭到拆除，而各縣市政府對其劃分標準不盡相同。以台北市為例，民國84年1月1日之後建造的違建就屬於新違建；而高雄市則將101年4月2日作為劃分時點。由此可知，目前預售屋若涉及違法的二次施工，通常早已屬於新違建。對於新違建，各縣市政府多採取嚴格的「即報即拆」的做法，一旦經人舉報，便面臨可能被拆除的命運。而拆除所產生的費用，以及拆除後遺留的建材或廢棄物的處理，則均需由購屋者自行負責。
如何避免買到違法二次施工的預售屋
首先，最簡單的方式是在購買預售屋前，向建商或銷售人員詢問是否有二次施工的計畫。除了詢問是否會進行二次施工外，還可多加了解施工的範圍、是否涉及違規建築或違規使用等細節。
其次，購屋者可向建管處申請該預售屋建案的竣工圖，並將之與建商提供的平面圖與廣告圖進行比對。由於預售屋無法像成屋一樣到現場查看，無法直接驗證空間配置，因此透過竣工圖的比對，較能發現未來可能進行二次施工的區域。若發現空間配置不同，或是公設名稱不相符，就可能涉及違法的二次施工或違規使用。例如，陽台外推或頂樓加蓋等情況，就是購屋者較容易自行判別的地方，此時就可向建商提出詢問，釐清是否有二次施工的可能。
最後，在簽約前，購屋者也需留意契約中是否有「二次施工同意書」，或類似含義的條款。一旦簽訂這類同意書或契約，便意味著購屋者同意建商進行二次施工，日後若被舉報為違建，違建相關的法律責任只能由購屋者來承擔，難以向建商追究。不過，有時在預售屋施工的後期，建商可能因預算、設計考量或法規變更，需要進行二次施工。如果遇到這種情況而收到二次施工通知，建議購屋者要仔細注意內容，並與建商充分溝通，以避免違建的問題發生。
二次施工部分遭人檢舉拆除，可否要求建商負責？
一般而言，違法的二次施工會被法院認定為房屋瑕疵。因此，如果購買的預售屋在入住後，因被檢舉為違建而遭政府機關強制拆除，購屋者是有權依據《民法》中的瑕疵擔保責任，要求建商負責。然而，在此過程中需特別注意前述的「二次施工同意書」的存在。
根據《民法》第355條規定，如果購屋者在購屋時已經知道房屋存在瑕疵，建商便無需對該瑕疵負責。為了免除瑕疵擔保責任及損害賠償義務，部分建商會在契約中加入二次施工同意書或類似條款，若購屋者同意簽署，即表示其已知悉預售屋有涉及違建風險的瑕疵存在。未來購屋者即便因違建部分而遭政府機管裁處，法院也可能會認定建商無須承擔民事責任。因此，本文再次提醒讀者，在簽約時前仔細檢查契約內容，留意是否包含此類條款，避免日後發生爭議卻無法索賠。
結語
二次施工看似能為房屋加分，背後卻潛藏法律風險與安全隱患。若未經合法申請，擅自進行二次施工，不僅可能面臨拆除的命運，還可能影響房屋結構安全，成為購屋者揮之不去的夢魘。因此，提醒讀者們，在選購預售屋時，可透過詢問建商、比對竣工圖、仔細審核契約條款等方式，來保障自己的權益，避免日後因違建問題而承受不必要的損失與麻煩，確保購屋過程更加安心無虞。