文 / 幸福空間
買過中古屋兩次的歐姐，第一次接觸到預售屋的物件，只知道預售屋的繳款方式是屬於階段性付款的類型，關於其他的買賣流程以為都像成屋一樣，最後蓋完點交就可以開始裝潢，殊不知，在快交屋前收到建商寄來的「驗屋通知」，這就讓歐姐搞不懂，驗收不就是交屋的時候進去確認就好嗎？為什麼還要先驗屋呢？
初來乍到的預售屋新手，在買房簽約後，除了階段性繳款外，在快交屋前會迎來圓滿成家第一大挑戰『驗屋』！也就是在建商「取得使用執照6個月內」且室內的完整度有超過70%沒有重大瑕疵，屋主就會收到來自建商的「驗屋通知」知會你可以到基地現場進行初驗。
但是一定有很多第一次買預售屋的朋友對驗屋通知，還是很陌生，別擔心！房產知識達人阿明聽到大家的心聲了！關於「驗屋通知」背後意涵，今天拆成5大部分說給各位聽！
1.什麼是「驗屋通知」？
2.驗屋重點有哪些？
3.找驗屋公司要注意什麼嗎？
4.驗屋常見QA
5.同場加映：延遲交屋的「延遲利息」
▌什麼是「驗屋通知」？
「驗屋」的程序並沒有次數上的限制，大部分會有2～3次，先初驗後針對買方有發現的小問題處理後，再來複驗，如有發現其他狀況，就會在修復後安排再次複驗，在買方複驗確認都沒問題後，建商就會約定時間，完成交屋手續。而在驗屋通知單上會告訴你什麼時間需前往驗收，假如自己的行程比較難安排，也記得跟建商溝通其他日期延後驗屋。
阿明也提醒大家，如果遇到建商不讓你驗屋就直接交屋，請用力拒絕，避免交屋後才發現問題，碰到建商拿到尾款卻不處理修繕的狀況喔！
▌驗屋重點有哪些？
房屋問題百百種，出現最多的就是「漏水問題」，這也提醒各位要驗屋或是準備驗屋的朋友，請加強確認物件內的給排水系統是否順暢、門窗門框的密合度、各空間的積水防水測試等，屋內一切關於「水」的項目絕對不可馬虎。另外在「格局」、「坪數」方面，也務必確認要跟最一開始從代銷手中拿到的圖面相符合。
▌找驗屋公司要注意什麼嗎？
有些謹慎的屋主，會在收到驗屋通知後，找驗屋公司一同前往驗收，而為了確保自己找的驗屋公司是合法的，且假如在驗收過程中找到問題，有能力可以協助解決，建議大家在接洽驗屋公司時要確認對方有沒有「依法登記公司營業項目」、「相關合格技師證照」及「使用CNS、TAF等認證機構合格檢驗的工具」，避免踩雷。
▌驗屋常見QA
Q1:建商可以禁止消費者找驗屋公司嗎？
消費者要不要找驗屋公司，是消費者的自由，建商沒有理由禁止消費者找驗屋公司，讓消費者驗屋是建商的義務。根據內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點關於「驗收」規定，建商是『有義務』通知消費者驗收，同時要將房屋的瑕疵修繕完畢。
假如遇到建商無緣無故用合約規定代驗、非屋主不得進入，或是限制驗屋時間等內容，阻止消費者驗屋，有可能會違反誠信原則。
Q2：驗屋的缺失修繕完畢，建商後續可以不保固嗎？
驗屋是指消費者在檢驗準備交屋前的房子，確認有沒有地方需要補強修繕，建商如果表示在初驗發現的問題，修復後就不提供保固服務，事實上是不合理的情況。因為關於保固於否，還是要回歸到最一開始買賣契約內簽的內容，假如契約內沒有載明缺失修復後不保固的內容，建商還是要提供後續的修繕保固服務。
Q3：如果驗屋一直沒過，該怎麼辦？
一定會有人心中冒出一個疑問「如果交屋日當天，我房子還沒驗完怎麼辦？」。就有案例是屋主會想說反正驗屋沒有完畢，就把貸款扣住不撥給建商，以為用這樣的方式可以讓建商改善問題，結果被建商告上法院後，消費者反而會因為不符合比例原則敗訴。
阿明提醒大家，假如是室內小部份需要修繕的地方，你怕建商拿了錢不負責，在符合比例原則的情況下，我們是可以要求留下『交屋保留款/交屋尾款』，待修繕完畢後，雙方都驗收完畢後再進行撥款。
這邊提供大家一些驗屋當下會遇到的狀況，該如何處理
1.比對驗屋通知與買賣契約內容（如：有沒有限制驗屋人員等）
2.驗屋現場場被建商刁難=>消費者可全程錄影存證
3.無法如期交屋 =>寄發存證信函通知建商須付遲延責任
4.建商遲遲不修繕 =>可向法院起訴
Q4：複驗未完成前，如果不能要求銀行撥款，消費者可以透過什麼管道保障自己？
雖然說以房地總價5%作為交屋保留款，對財團大建商來說，影響可能不是很多，但這是最後保障自己權益的關鍵，同時也是向建商施壓，完成最後修繕內容的一種正當有力管道。
另外阿明也提醒大家，在簽買賣合約時，請務必確認『交屋保留款』有沒有被更改成「5萬」或是「房地總價3%」等內容。假如你發現準備要購入的物件合約上有記載這些內容，是可以向地方政府或消保單位檢舉。假設查證屬實，這份買賣契約就算是無效，消費者甚至可以要求無償解約或是要求賠償或補正。
▌同場加映：延遲交屋的「延遲利息」
整個驗屋項目會是以雙方都認可「基本的房屋品質」來進行驗收，有發現到明顯缺失，消費者是可以請建商處理修繕的，假設建商拖延遲遲未修繕，而導致交屋時間延期，身為消費者的我們是可以向建商要求遲延利息！
假如在交屋當下，建商仍有修繕未完成，而導致有延後的狀況，買方是可以要求『已繳價款萬分之五』當作延遲利息；如果是「延遲交屋超過3個月以上」，則可以當作建商違約，要求解約退款，並依照定型化契約，建商要賠償消費者『最高不超過房地總價款的15%』，消費者已交付金額未達15％，按照已繳交金額為賠償上限。（翻譯年糕：房屋總價1200萬，延遲交屋超過3個月，建商最多需付180萬。假如消費者只付了100萬，那就會變成建商最多要賠100萬）
最最後，阿明提醒大家，國際情勢動盪、原物料上漲、政府近幾年頻頻出手打房，再加上平均地權上路，預售屋房市降溫是必然的，但仍有購屋需求的朋友，在買預售屋簽約時，請務必確認清楚是否有明確約定開工時間、取得使用執照完工日期，確保自己買的房子可以如期完成，降低自己買到爛尾樓的機率喔！