圖 ▲ 都更QA六堂課 一次為你解開疑惑。 （圖／取自台北市政府網站）
文｜ 朱亞恬
都更問題千頭萬緒，每個人一輩子可能只有一次參與都更的機會，不管是自家能夠分多少新房子、花大錢買來的頂樓加蓋能不能參與分配、長年都自家使用的地下室產權歸誰，再到租金補貼能領多少、多久？關於都更的疑惑千羅萬象，《財訊》特別請來新北住都中心執行長錢奕綱為讀者們解答關於都更的6大疑問，讓你更理解都更知識，為自己爭取最大權益！
Q1 我們家一坪土地可以蓋多少新房子？
新北住都中心執行長錢奕綱表示，重建坪數的關鍵在於容積，而容積有分成3種：一是基準容積，也就是說依照土地的使用分區，會有不同的容積率，譬如住宅區、商業區就有不同；二是容積獎勵，這是政府為了鼓勵老屋重建而推出的，譬如說時程、危老、綠建築、海砂屋等都可以獲得相對應的獎勵，來增加可以蓋出的建築面積；第三則是容積移轉，通常會由建商去A處購買容積，來移轉到B建案使用。
不過，錢奕綱也提醒，依照各實施者的建築設計不同，也會影響最終的興建坪數，而地主在都更後能分回多少面積，也跟市場行情、基地條件、興建成本等因素有關。
Q2 如果我家社區有一半是海砂屋，該如何重建？
錢奕綱指出，一般來說，這種情形相當少見，因為通常同一社區的建築物會在同時期由同一家營造廠興建，當一個社區裡有海砂屋時，幾乎整個社區都是海砂屋的可能性較高。
以新北市來說，市府會提供免費的海砂屋鑑定，可全額補助民眾做海砂屋鑑定，錢奕綱說明，只要建築物經健檢為第三類，或者建築物結構初步評估未達最低等級，由住戶成立管委會當申請人，並且經過土地、建物人數及面積皆達半數以上同意，就可以申請鑑定。
他舉7月1日上路的「580專案」為例，只要是危險建築物社區，超過5成住戶有重建意願，向主管機關申請後，相關單位就會導入新北都更大聯盟專業技術，協助住戶鑑定，以及評估可行性、分回條件等；當社區有8成住戶同意重建，新北住都中心就以公辦都更的方式，協助社區找尋適宜的實施者，推動後續的都更事宜。
Q3 整合街廓土地使用分區不同，這如何估算？
從Q1的答案可以得知，土地使用分區的不同，會有不一樣的容積率，影響到可興建的建築面積，而在實務上又碰到一個更新單元裡，分別有商業區、住宅區土地，這又該如何估算呢？錢奕綱表示，地主可以有一個概念，假設一塊大基地，有A住宅區、B商業區用地，整合時就會以A土地面積乘上A土地容積率，加上B土地面積乘上B土地容積率，再除以總面積，就會得到整個更新單元的容積率。
至於地主關心的自家可以分回多少？「經過估價後，不同使用分區，以及土地面向的道路寬度、是否臨路及位置等條件，經估價師估價再加權計算後，就會得到這塊土地價值，就能計算出地主可分回多少比例。」錢奕綱說明。
Q4 產權認定像是老屋地下室產權歸屬？
老屋難免會有灰色地帶，例如老屋地下室長年都是一樓住戶使用，都更時產權就歸一樓屋主，可以藉此分回較多面積嗎？錢奕綱說明，產權歸屬只要記得一個概念，建物謄本白紙黑字如何記載，產權就歸誰所有。舉例來說，通常老屋地下室有分為一樓戶專用，或是全棟所有權人共同持分，依照謄本資料來歸屬產權即可。
Q5 違建、頂加、一樓加蓋產權如何認定？
除了地下室之外，尤其在雙北市的4層樓老舊公寓，經常看見有頂樓加蓋產品，甚至在銷售時，因為多了一層樓使用，在買氣及價格上都有其競爭力。不過，當遇到都更時，可就完全不同情況了。
錢奕綱說明，不管是頂樓加蓋、一樓加蓋，或是其他增建，其實都屬於非合法建物，如舊公寓頂樓加蓋雖多是4樓戶出資興建使用，但在建物謄本上，頂加沒有產權登記，同理也無法分配更新後面積，不過，錢奕綱也指出，雖然如此，但這些非合法建物，在都更程序裡仍然可以獲得拆遷補償費(估算方式在Q6有答案)。
Q6 地主的租金補貼和拆遷費用如何估算？
除了可以分到多少更新後面積外，地主們也關心當自家被拆後，相關的拆遷費、租金補貼如何跟開發商計算？錢奕綱指出，實務上租金補貼及拆遷費用多會請估價師進行估價，但地主最好心中有個依據，以租金補貼來說，一般會參考物件周邊同性質產品的市場租金行情作為補貼行情。
至於租金補貼能夠領多久？會從房屋拆除地主搬出後，一直補貼至建築物施工完成領到使照，且地主搬回新家後為期限，都更的權利變換報告書裡會記載施工期程，通常依照基地面積大小，約需3年半至4年半時間不等。
Q5裡提及的拆遷費用補償，錢奕綱表示，估算方式為，依照更新前建築物的結構不同，如鐵皮、鑄造、混凝土等，再加上折舊年限來估算建築物殘餘價值，便可得知拆遷補償費金額。