圖 台灣房價高不可攀，全國平均房價是民眾年薪的9.6倍，台北更是15.7倍。中央社
撰文・楚焱堯
「平均地權條例」將於7月1號正式實施，筆者之前就對這個法案不以為然，甚至多數建商也說這個反而會「助漲」。反倒是央行6月公布的限貸令會更有效果，但比較少被提到。果然央行懂經濟的人，比立法院那堆「民意」代表的頭腦更清楚啊！
最近依然有不少財經專家，繼續提出打房政策的想法。而且幾乎不約而同的，都提到了增加房屋持有成本，尤其是實施或提高囤房稅。主要是因為今年的房屋稅，5月開徵，而去年新增了七個開始執行囤房稅的縣市，今年也會是他們第一次繳納該縣市的囤房稅。
但是囤房稅，這些增加「房屋持有成本」的措施就能打擊台灣的房價嗎？筆者認為答案是不能，一定還要需要搭配其他政策。而原因就是本文要介紹的重點。
7月16號，由館長跟黃國昌號召，在凱道要進行「居住正義」及「司法正義」的遊行。曾經強力主張這兩個訴求的民進黨，執政這7年來，卻讓這兩個問題更嚴重。司法正義暫且不談，但房價持續高漲，總是有科學數據的事實檢驗。
上篇討論台灣房價的文章，獲得不錯的迴響，藉由這個議題，本文內容也有解答一些在前文之中，網友提到的問題。
對於前文有興趣的請看：「全球房地產神話：南韓首爾的房價暴跌！台灣房價也會泡沫嗎？」
就如筆者上篇文提到的，台灣的房價是一頭「吃得很飽」的怪獸。不是一兩個打房政策就會擊倒的。
有意思的是隔壁的南韓跟中國，現在討論的都是房價暴跌的影響，台灣卻依舊在討論打房。再次證明，台灣的高房價，背後的問題更難處理。
一、囤房稅只能是打房政策的配菜。
先簡單介紹囤房稅。
囤房稅顧名思義，就是持有房屋超過一定的戶數（按照現行法規是3戶內都算自住），就會額外課稅。房產越多，稅負會越重。目的是讓自用稅率低，炒房稅率高。
台灣的囤房稅分兩種，也就是地方版與全國版的囤房稅。全國版的，也就是中央政府實施的囤房稅，全台22個縣市皆表達反對，所以暫不推動。
地方版的囤房稅現在已有部分縣市開始實施，後續還有其他縣市可能會跟進。
新北市是目前唯一還未實施囤房稅的「直轄市」，侯友宜也曾經在學生座談會中被問到這個問題。不過新北市的相關草案已經通過了，預計明年就會實施。
所以，「實施囤房稅」是假議題，因為房價比較高的縣市，以六都為主，除了新北市，還另外包含了新竹縣和新竹市都上路了。增加囤房稅的稅率，或是推行中央版的囤房稅才是需討論的方向。
台灣目前房價最高的幾個縣市（扣除新北），其實都實施了囤房稅，甚至台北市是最早從2014年就開始，但房價因此停漲了嗎？顯然從整體來看並沒有。因此，囤房稅，或更廣泛地的來討論「增加房屋的持有成本」，並不能單獨成為打房的有效政策。
原因是增加房屋持有成本的問題目前有兩點：
1、稅率不高，影響有限。
去年新增的七縣市，平均每戶是要多繳納將近5千塊，但有些媒體的新聞卻下標說新開徵的囤房稅，讓囤房大戶要哭了？
有三戶以上房產的人，「一年」多繳幾千塊覺得沈重？5千塊連一個月的房租都付不了。
台灣的房屋稅跟土地稅本來就低，也幾乎沒有其他持有成本，即使再加上部分縣市實施的囤房稅，仍未達日歐美等先進國家平均要負擔的1～2％的持有成本的比例。
2、「很容易轉嫁」。
增加房地產持有成本的最大的問題就是很好轉嫁，也就是房東轉嫁房客，賣方轉嫁買方，甚至會因此有反作用。
參考的例子就是韓國在2018年實施提高綜合不動產稅率來看，反讓後來首爾房價飆漲五成，創歷史新高，租金也大漲兩成，引發更高的民怨。如果「只增加持有成本」，到時候最先看到的現象就是房租上漲，甚至帶動房租收益。
而且台灣的房租收益，以世界各國來看並不高。用最常拿來衡量的房價跟房租的比例，也就是「房價租金比」，一度超過香港，曾是世界之冠。也就是換算成年化收益率最低。
台灣很多房產大戶，寧可空屋，不出租。因此租金上漲這個影響可能會更大，反而還讓買房的收益（租金）增加，結果事與願違，房價更加上漲。
所以，提高房地產持有成本的相關政策，囤房稅必須搭配其他打房政策同時推行，才可能有用。不然，只是地方政府會增加一些稅收而已。
另外補充一點，由於台灣的房租收益太低，也成了部分投資理財專家，或所謂的「老師」說的買房不如買股的說法來源之一。這裡不深論這個話題，簡單總結一下。房地產是不是最好的理財工具，重點是看你本身的資產配置，以及你懂不懂操作其他理財工具。
如果你投資操作其他理財工具，每年平均年報酬有4～5％以上，而且風險不高，那確實房地產可能不是最佳選擇。反之，就不用爭辯這個問題。
比較的數據就是，台灣自從上個世紀末1997年亞洲金融風暴後，房地產大幅暴跌，又接連遇上天災人禍，持續了5年以上的房地產低潮。這段歷史常被拿來討論。一直到了2003年後才開始持續上漲，即使當時正逢sars疫情也無法減緩上漲趨勢，後來發生的2008年世界金融危機，就算經濟損失慘重，台灣的房價也沒受到影響。
從2003年到2021年，由於非六都的數據不好取得跟計算，所以只計算六都（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）。投資六都的房地產平均年報酬是3％左右，桃園市最高，超過4.5％。當然這是只針對「房價漲幅」的部份來計算報酬，不計算持有成本（稅金）跟收益（房租）。若都算上，報酬一定比3％更高，畢竟房租一定比稅金更多。
二、從炒房的相關成本來分析應如何打房。
炒作房地產，也就是炒房，要負擔的成本可分為兩種。
1、交易成本
買賣時才會發生的成本。包含了房仲、代書的規費、賣方的綜所稅等等。
2、持有成本
持有不動產期間每年需負擔的費用。除了地價稅跟房屋稅，還有容易被漏掉的管理費，貸款利息等等。國外還有房屋保險、房屋修繕或保養費用等等依各國規定，需每年負擔的費用。
之前台灣大部分的打房政策，主要都是增加「交易成本」，例如過去比較讓大家熟知，俗稱的「奢侈稅」（已改為房地合一稅），以及即將要上路的「平均地權條例」。平均地權條例也會增加持有成本，因為整合期間拉長，但影響有限。真正對於「房屋持有成本」的合理管制，台灣卻遲遲未見動作。
前一篇文中，筆者也提到台灣的房屋持有成本很低。以比例來說，單論房屋稅，台灣大概是0.1～0.4％。美國通常是1～2％，此外，美國還有很多台灣沒有的其他持有成本，也就是上述提過的，例如房屋修繕、房屋保險等等。
所以在國外，特別是歐美確實是因為持有成本比台灣高出非常多，導致除了地產商以外的富豪，很少囤不動產。美國的房產佔個人總資產的比例平均只有35％左右。
經濟發展是有周期的，相信這大多數人都明白。但台灣往往在經濟好的時候，企業發大財，而在經濟不好的時候，又讓其資金流向房地產，而非留在產業。最後房價不斷提昇，增加了社會的生存成本，也成了年輕人的生活壓力來源之一。房價持續上漲讓購屋貸款的「負債」比例增加，貧富差距更加擴大。
資產泡沫和產業進步常常是二選一，台灣的資金堆疊了資產的泡沫，讓這個泡沫更堅固，相對減少了資金流向產業，阻礙了產業的進步，國外通常是選擇把泡沫刺破，讓資金流向產業。
只有讓有錢人、投資客、投機客把空屋釋出，讓房產回歸居住跟使用需求，把多餘的資金從房地產市場逼出。也就是交易成本跟持有成本這兩種都需要提高，另外一些台灣獨有的奇怪現象，如強綁用不到的公設（停車位）跟「非實坪制」，都需要法規限制，這樣房價才能機會走向穩中有降的方向。
三、台灣真正要落實打房政策的第一步。
筆者認為是，讓不動產市場的資訊完整跟透明。
實價登錄，只是這個概念的其中一部分，但已經取得了不錯的成效，至少那種過去由房仲胡吹亂騙的情況已經大幅減少。
講回囤房稅，目前是用「個人歸戶」來計算，但如果不動產市場的資訊完整，是否可以考慮「家庭歸戶」？
個人歸戶就是每個人持有；家庭歸戶，則是實際上同住一家人的合計，特別是未成年子女。
舉個例子，一對很有錢的夫妻，生了2個孩子。他們最多可能要擁有超過12間房，才可能額外被扣到囤房稅（把各3戶登記在2名未成年小孩的名下，夫妻名下各3房）。
這合理嗎？而且在資訊不夠完整跟透明的情況下，顯然還有許多逃漏稅的可能。再用另一個例子來說明，你知道很多每個月收6位數以上租金的包租公包租婆，他們繳的稅比一般上班族可能都還少。甚至可能在疫情期間還能領到紓困補助嗎？為什麼？
因為他們的房子是分散由親人持有，或人頭持有的。雖然人頭炒房，如今越來越難，但還是不算少見。由於不鼓勵，以及可能違法，這裡就不一一說明。即使沒有透過人頭來買房炒房，還是有很多的「合法少繳稅」的手段。
例如很多房東，在契約都要求租賃所得稅由房客負擔，一般會因此而減少部分租金，這實際上如果雙方同意，這是合法的。不過筆者相信大多數人都知道綜合所得稅會依據收入增加，而導致級距增加，稅率增加的情況。這讓很多包租公包租婆，省下的稅金絕對遠超給房客優惠的房租。
只有徹底勾稽出每個人名下有哪些房地產，所得的租金收入都要課稅，租屋者則可以稅負減免。這種從本質上的檢討，才是真正的增加房地產持有成本的方法。
什麼？你說這樣房租一定會上漲？未必，不過這當然要配合其他政策同時實施，例如增加空屋稅，讓空房不得不出租。在更多空房出租的供給量增加的情況下，就能降低房租的上漲，最終達到市場的合理價格。
上述還只是舉例，更多有錢人，甚至「炒房客」避免影響出售的賣相，可能都懶得出租。
所以，筆者認為，比起很多財經專家說的囤房稅，可能空屋稅的效果更好。不過空屋的認定可能比囤房更複雜，例如你一年去度假一次的房子算空屋嗎？用水電費多寡檢視或許可行，但依然有難度。
不論如何，建立台灣不動產市場的資訊透明跟完整性，其實才是要做的第一步。
四、為何很多專家認為台灣房價會跌，筆者認為不會。
今年確實台灣的房市明顯變冷，成交量「大幅降低」。「成交量」往往是很重要的參考數據，再加上平均地權條例跟限貸令都還未發酵，此外還有全球經濟放緩、高利率等全球因素，因此很多人預期台灣房價短期內會降。
不過現實卻是，成交量跌，但台灣平均房價卻整體小漲。雖然這跟部分地區（特別是重劃區）大賣大漲拉高了平均值有關，但若是大環境的房價下跌，應該是如同南韓連首爾都平均下跌20％，最高將近50％才對。大陸據英國金融時報5月份的報導三、四線城市下跌也是達20％～50％。一、二線城市，特別是北京上海等地，由中國官方數據來看，也是距幾年前的最高點呈現下滑。
筆者曾經提過，台灣的房價可能景氣越差，相對會越好（股市大跌，房市至少不跌甚至小漲），後來也被新聞引用。原因就是，現在台灣的房價即使經濟衰退也有資金支撐。
在說明這一點之前，先用一個筆者很有感覺的真實案例來引導最後結論。
筆者的母校靠近立法院，過去放學時，晚上常常看到附近的「民宅」燈是暗的（有些辦公大樓晚上燈暗是正常，這是指民宅公寓）。由於學校是在市中心，旁邊就是民宅跟辦公大樓，有很多戶直到我畢業從沒見到亮過燈。
某次機會認識該區的房仲業者的區主管，就很好奇問為什麼，難道真的都是空屋嗎？他說對，那附近的空屋，粗估有兩成以上，筆者非常震驚。離捷運站走路5分鐘路程的地段，空屋率這麼高，而且重點是那主管講的最後一句話：「屋主不賣」。
我當時想說，空屋這麼高，房價會下跌吧，結果十幾年的時間一恍而過，房價還漲了。
那空屋變少了嗎？更多了......。
筆者後來認識了附近幾里其中一位里長，問了同一個問題。台灣的空屋率有更科學的指標，筆者也不是用都市傳說就下結論。那就是：「全國與各縣市低度使用（電）住宅宅數持續增加。」資料在內政部營建署找得到，這是用該住宅低用電達到一定的度數來評估是否空屋，111年全國大概平均是9.5％，達到85萬戶。
由於台灣的情況複雜，空屋多跟房價會下跌可能是兩回事，就如筆者前文提到的，那些在你眼中是空屋，在有錢人眼裡是「金融商品」。
經濟學上有一句名言：「教會鸚鵡說『供給』和『需求』，也可以成為經濟學家。」這句雖是玩笑話，但核心是「供需分析」在經濟學中的重要性。
由於台灣沒有太多具有投資效益的金融商品，或者說台灣的政策讓房地產成了最好的金融商品。這其中也包含了台灣的保險公司，將保戶的的保險金，投資到房地產中是很常見的現象，這大大增強了台灣房市的「需求面」。而平均地權條例打到的預售屋跟豪宅，這些投資客也是將資金轉往其他「房屋商品」，所以整體打房效果有限。
其他產業的有錢人，那些資本家做生意賺了錢，反正放在銀行領那1～2％的利息，買股票或其他理財工具都有各自的問題，不如買房放著。
就如筆者前段文中計算的，六都的買房平均年報酬率是3％，事實上蛋黃區更高，但只取平均算，都有3％以上。而且在台灣的贈與稅、遺產稅等相關稅制下，房產還是一個很好用來移轉給子孫的資產贈與工具（利用一些法律邊緣的漏洞）。所以對那些有錢的資本家來說，房地產既是很好的理財工具，又是一個很好的資產贈與工具。
一般來說，房價泡沫常常是因為各種原因造成的「資金斷鏈」，如央行或銀行採取貨幣緊縮，利率提昇利息太高付不出來、經濟大幅衰退收入遞減等等。
但台灣有很多房地產是那些有錢人的「閒錢」吶！根本沒有「資金斷鏈」的問題，景氣好，這些資本家擴大本業投資；景氣不好，減少本業投資，另外還從股市把資金轉入房地產，替房價增加了資金面的支持。
「屋主不賣」，意思就是「不缺這錢」。這樣懂了嗎？
不過在台灣的空屋率高，且人口越來越少的情況下，還有很多危老建築需都更的問題等等，政府確實不該繼續坐視房價上漲。也就是台灣已經無需面臨所謂的「保房價」的問題，反而這些問題，最後依然可能會爆發，屆時的影響更大。筆者雖然認為短期5年內都不會跌，但不代表看好台灣房市的未來。
最後，友善提醒，筆者非鼓勵從事房地產投資，或是進行超出個人能力範圍的購屋選擇，只是客觀分析台灣的現況。謝謝！