文／吳孟勳律師、陳柏均律師、林明賢律師、許仁純律師／今周刊
阿明所居住的該棟大樓，有一戶住戶時常欠繳管理費，迄今已經累積數個月管理費沒有繳納，雖然管委會已經向其提出訴訟，但是該住戶仍然拒繳管理費，請問管委會可以把該住戶出入公共設施的磁扣消磁、取消他的電梯使用權呢？
爭點
住戶欠繳管理費時，管委會可不可以將出入公共設施所用的磁扣消磁或取消電梯使用權？
分析
☆住戶欠繳管理費，宜依法透過訴訟及強制執行之方式去進行催討，惟在不至於使住戶完全無法出入，規約又有相關約定的話，以將磁扣消磁或取消電梯使用權之方式迫使住戶繳納管理費用，並不違法。
大樓住戶欠繳管理費時，可以依《公寓大廈管理條例》第21 條及第22 條之方式處理，其中第22 條甚至規定，如果欠繳情況嚴重，甚至可以命欠繳管理費的住戶強制遷離、命移轉房屋甚至由管委會進行拍賣，但實務上往往不太可能准許因欠繳管理費而將該住戶的房子拍賣掉。
對於管委會來說，催討管理費的訴訟多半會進行，但實在緩不濟急，所以某些管委會就會尋求可以更快發揮效果的手段，因此管委會利用將該欠費住戶的部分磁扣消磁（假設該住戶有5 個磁扣，管委會便將其中4 個消磁）、取消電梯使用權或公共設施使用權的方式，讓該名住戶感到不便，因而可以有效敦促該欠費住戶配合繳費。但這樣的措施，會不會有問題呢？
實務上有兩種見解，第一種見解是行政機關的看法，行政機關是認為不宜這樣做，還是要依照《公寓大廈管理條例》的方式進行訴訟，訴訟確定後再進行強制執行會比較好。
第二種見解是多數法院的看法，以法院的角度來說，只要規約以及依據規約所訂定之相關規則有約定當住戶欠繳費用至一定程度以上時，就可以進行前述動作的話，在不要造成該住戶完全無法出入其住處的情況下，基於社區自制及私法自治原則，應該認為並無違法之處，法院認為稍微限制生活上之便利性，不等同於影響其生活利用上不可或缺的權利，而使用電梯對於行動能力正常的人來說不算是生活利用上不可或缺的權利，而應該屬於生活便利性的範疇。
由上可知，目前審判實務上的多數見解似乎是認為，如果管委會所採取的措施，不至於使住戶完全無法出入，規約又有相關約定的話，基本上並不違法。
實務見解參考
1. 內政部94.07.28 內授營建管字第0940084983 號函
如區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21 條及第22 條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。
2. 臺灣臺北地方法院100 年度店小字第8 號民事判決
依原告社區住戶規約、門禁辦法及停車場管理規則分別規定住戶欠繳一定期間（最長4 月）管理費，則就發給之感應圈及遙控器應為消磁至1 只，則被告欠繳達63 個月，原告管委會依上開規定執行結果，縱致被告出入不便，基於私法自治原則，難謂有違法之處，被告執此抗辯，自無可採。參以88 年、100 年1 月9 日訂定之系爭規約第3 篇第6 條均載明。
3. 臺灣臺北地方法院101 年度訴字第3785 號民事判決
住戶不得藉故延遲或拒繳管理費，否則同意接受管理委員會決定之不得使用社區所有公共設施之罰則，系爭規約第18 條第2 款並載明，應繳費用逾期未繳，經催請仍未繳納者，由管委會停止各項服務，有上開規約各1 份在卷可稽（見本院卷（二）第58、66、69、75、83、85 頁）。原告於被告在99 年4 月15 日禁止其使用公共設施時，既已積欠被告97 年4 月至同年9 月、98 年1 月至同年12 月之管理費，且屢經催討均未繳納，之後更持續積欠99 年4 月以後每月管理費，經催討亦無效果，則被告依系爭規約第3 篇第6 條、第18 條第2 款之約定，於99 年4 月9 日在河畔大樓公告停止原告使用公共設施，並於同年月15 日執行至100 年11 月間，自屬有據。至原告主張被告於100 年11 月間至101 年8月21 日，有繼續限制其使用公共設施乙節，已為被告所否認（見本院卷第32 頁反面），原告復未能舉證以實其說，自無從認定被告於上開期間有何侵害原告權利之情事。又系爭規約第3 篇第6 條、第18 條第2 款，業經本院以100 年度訴字第2739 號判決認定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用係由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，倘區分所有權人不依規定繳納，住戶規約就其對共用或約定共用部分之使用加以限制，本屬合理。是上開規約內容難謂有何違法或違反民法第765 條關於所有權權能之規定（見本院卷第14 頁反面至15 頁），足見被告因原告未繳納管理費，依系爭規約第3 篇第6 條、第18 條第2款將原告感應磁扣消磁，禁止其使用公共設施，並無不法，原告辯稱被告違法妨害其行使所有權云云，要難憑取。