圖 經典電影《功夫》裡的「包租婆」形象深植人心，只要學會投資，各位讀者朝包租婆包租公邁進不是夢（圖∕本報系資料庫）
文∕賴志傑、施文彥
●網路：圖片一定要講究
現在是網路的時代，用手機就能上網找資料，目前有九成以上的租屋房客都在網路上研究資料，比對過後才聯絡房東，所以房東一定要搞懂如何利用網路來自我宣傳！
網路宣傳租屋的重點有三：
- 1定價：請比較附近的租屋行情，定出合理價格，切勿亂加價，沒有人會上鉤的！
- 2圖片：拍得清楚完整最好，如果還能製造美好氣氛，更加分！
- 3文字：精準傳達最重要，描述請貼近圖片氣氛，不要使用不實際的形容詞！
實際上該怎麼做到這三大重點呢？舉個例。
我們認識在租賃公司當資深業務的朋友阿文，他有一位住在新北市的阿姨，是年收入 200萬以上的保險 TopSales，前幾年的某個晚上，她傳了幾張圖片到阿文的 LINE上面，跟他說：「我要搬回原來的土城老家，想將現在住的北大特區兩房租給人，你可以幫我找房客嗎？」
「好，我可以上網幫你登租屋廣告，但是阿姨你必需要親自帶看，因為我住中壢不太方便。」阿文很快答應了阿姨的請託。
他看過阿姨傳來的三張照片後，發現了三個問題：
第一：張數太少，無法完整讓網友了解屋況。
第二：照片太暗，應該要白天照相，房子才會明亮，如果還不夠亮，就要修圖修到明亮。
第三：房子還有一些私人雜物，會讓房子看來不夠吸引人。
阿文請阿姨改善後，第二天早上，再次收到阿姨傳來新的照片。
「嗯，很好，照片不但清楚明亮，連社區環境也拍了。」阿文當下立刻上網登了租屋廣告，三天之內就有房客拿出訂金，想要簽約，但阿姨請教過阿文後，因為對方的工作不穩定，可能無法長期穩定的承租而婉拒。到了第七天，阿姨打電話給阿文，電話那頭的她，感覺非常開心，她很快就找到好房客，是一對新婚的夫妻，很單純，工作又穩定，看了房子之後當下就附了訂金，決定租了！
看到阿姨這麼高興，阿文也很替她開心，畢竟那間房子，阿姨買了五年，他一次也沒有去過，對於北大特區，更是一點兒都不熟，人在中壢的他卻可以靠著網路，就順利幫台北的阿姨把房子租出去！
阿文是怎麼作到的呢？他使用的技巧其實就是上述提到的三大重點：
1先上網查一下租屋行情，制定合理的租金。
2照片多拍幾張，最好15張以上，照得明亮能讓房子看來質感好；照得完整，可以讓網友覺得很有安全感，放心來看屋。
3用文字詳細描述屋況，例如設備環境。阿文還參考了建商的廣告文案，稍微改了一下字句，換上阿姨家的屋況描述，就成了很棒的文案！
三個重點之中，又以圖片最為重要！記得曾經聽過一位賣鞋達人在電視上分享成功經驗，他說：「我們賣的不是鞋子，而是圖片。」網路的租屋廣告也是一樣的道理，人都是視覺動物，看到美圖就會心動！就會打電話來看房子，所以請你一定要特別講究圖片這事！希望大家看完阿文怎麼幫阿姨出租房子的成功經驗，也可以學會怎麼自己刊登網路廣告，快速體驗網路的強大功能！
●租賃公司：重賞之下，房屋租得快
如果你是不住在當地的房東，想要找到租客，找當地的租屋公司或是當地的房屋仲介幫忙，都是可行的辦法，收費的標準通常是付一個月的租金當成他們的服務費。其實，賺一個月的租金和賺４％的房屋成交佣金，那真是天差地別，比如一個房子如果總價100萬元，未來可能收月租金5000元。如果是賺介紹租屋客的服務費，仲介只能拿5000元；可是賺賣房子的成交佣金，屋主要付仲介
成交總價的４％，也就是４萬元！
那為什麼一般的房屋仲介願意幫房東找租客？因為仲介希望未來有一天可以幫房東賣房子，希望你未來有一天想賣房子的時候會想到他，讓他來賺這筆佣金。
為了開發未來的潛力客戶，他們願意幫你作，但是缺點是效率沒有那麼好，因為開發租客畢竟不是一般仲介的工作專業，速度會比較慢。找當地的租賃公司、物業管理公司，他們才是真正擅長開發租客的人，效率會好很多！
很多房東雖然懂得找租賃公司，但抱著貪小便宜的心理，常跟承接案子的租賃公司業務說：「服務費可不可以給少一點？」貪小便宜是普遍的人性，如果真的能夠賺到便宜，倒也沒有不好。
只是，占租賃公司的業務的便宜，日後虧到的人會是房東！
租賃公司的業務就是靠服務費吃飯，當你少給他，就不能怪他會先幫其他房東做事。上述曾經提到的租賃公司資深業務阿文，就常常遇到屋主當著他的面明講，希望服務費少算一些，阿文雖然當場不好意思拒絕，也不好多解釋什麼，但這種要求就是等於逼他先幫別人服務。
「我們公司房子很多，以業務員角度，佣金高的當然會先介紹成功，如果一間套房月租金5000元，房東只肯給2500元的佣金，那一定會排到最後才租掉。」
阿文私下說得直接！事實上也有深諳此道的投資客，願意多給服務費來激勵租屋業務們更認真開發客戶！有一位北部知名的房產投資人王老師，他一開始就向仲介們表示，願意多給半個月的服務費。
王老師的房子其實都在中壢後火車站、健行科技大學附近，但是不管房客說要找中壢工業區，還是中原大學附近的房子，業務們總是不管三七二十一，都帶客人來看王老師的房子，客人問起距離問題，他們就說：「其實也沒有離得很遠啦，而且王老師的房子設備很齊全，住起來很方便。」
所以，請房東在占業務員便宜之前要三思，儘管你可能無法多給來激勵對方，但至少不要亂砍價，以業務員的角度來說，一定是佣金高的先做，而且早一天租掉，還可以多收一天房租！
還有些年紀比較大，或是心態比較保守的房東，請租賃公司的業務幫忙帶客看房，卻不願意給他們鑰匙，堅持要業務想看房子時再聯絡房東。不給鑰匙可能是為了提防業務，卻會讓他們很不好做事，影響出租的效率。因為現在很多房客都是一次收集十幾筆租屋資料，一打電話來，就會說：「我現在就想要看房子。」
如果第一時間沒有讓房客看到房子，他們會繼續看別的房子，業務再回撥電話，對方可能不記得你是誰了，或根本不接你電話。
業務不能即時帶客人看房子，是會錯失機會的。建議房東多打一副鑰匙給租屋業務，可以一次找三家租屋公司，請他們代為介紹，相信出租會又快又順利！
●大樓布告欄與管理員：紅包要給得大方
如果你的房子是在社區或大樓裡面，可以多利用大樓布告欄，而且很多人想租房子，都會直接問大樓管理員：「有沒有房子要出租？」管理員有很多租客的資訊，屋主不妨請管理員幫你引薦客人來看房。
當然，管理員幫你找房客，這是沒有薪水拿的，所以請屋主們要記得請他們幫忙前，先包個紅包給管理員，而且最好先打聽一下其他屋主包多少，可不能只包個500、1000元！
紅包太小包，最後成功率也會很低，一般給租屋仲介是一個月的租金，那麼管理員至少也要半個月以上，不能太低，他們心裡也是會有比較的，會想幫給錢多的人先做事！
●學校：學校認同就是免費的宣傳
一般大學生都想住離學校近一點的房子，家長們則是想讓學生住學校認證過的房子，如果你想要把房子租給學生，請盡量往這兩個大方向去做。
幾乎所有大學裡面都會有專門管理、輔導學生住宿的單位，比如學務處裡的「學生住宿組」，很多學生或學生家長要找房子時都會到學生住宿組裡面拿資料、問相關問題，所以房東們也可以透過學校管道，自我推薦，把房子的資料提供給學生住宿組，請他們協助，應該可以找到穩定、長期的學生客。
●市公所布告欄：便宜又有效果
大家一定有印象，全台灣的路邊，都有隸屬於市公所的布告欄，不要小看這個宣傳版位，其實效果很不錯，又非常便宜。以中壢地區來說，一張A4大小的版位，一星期只要收費20元，房東可以自行到市公所去申請張貼，你也可以一口氣申請五個版位，把相同的租屋廣告連貼五張，貼成一整個橫幅，更能引人注意！
雖然到處都有市公所的布告欄，但不是每個點都有相同的宣傳效果，有些人以為公園旁邊的布告欄，看起來比較不擠，覺得「沒有什麼人跟我競爭，應該比較容易被看到吧」！
但這想法是錯的，廣告不擠就代表經過的人少；如果沒有人潮，那麼廣告貼了也是白貼！建議大家還是要去夜市、鬧區附近張貼廣告，就算那裡的布告欄很擠，但貼在那裡，效果還是會比貼在空曠的版位好多了！
貼廣告的時候也有技巧，請盡量做到「差異化」！就像前面提過的網路宣傳邏輯，如果市價行情都差不多，那麼請把「圖片」拍得精緻又盡量完整呈現屋況；文案說明，請用心挑出幾個你想要宣傳的重點，用精準的文字，條列式註記在廣告上，這樣就能作到極大的差異化！
就算周圍的海報很擠，你的廣告還是有機會被注意到喔。此外，提醒一下，請不要亂貼廣告在電線杆上，這麼做一來不環保；二來效果也不好，因為紙會糊掉；其三，環保局人員還會依著上面的電話聯絡你，罰你錢！
●本文摘自布克文化出版之《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》