圖／賣厝阿明提供
第一次買房的朋友看過來，你知道什麼是「斡旋金」？什麼是「要約書」嗎？
阿明最常被買房新手問的問題就是斡旋金和要約書，假設看到一間喜歡的房子，但房仲卻要你先拿出十萬元才去談？
你以為遇到了騙錢的黑心房仲嗎？其實這就是所謂的「斡旋金」！
為什麼房仲要先收錢才能談呢？不收錢也可以談呀！其實這是對買、賣、仲介三方的保障，讓買賣雙方各自承擔部分責任和義務，通常會發生在買方出價和賣方定價有差異時，仲介就會先要求買方提出一筆斡旋金，通常是買方出價的2%或者十萬元左右。
對買方來說，這筆錢一方面是代表著自己願意購買的誠意，是真的有意願購買而非胡亂開價喊價，若最後真的成交，這筆錢會轉成訂金，並非額外的費用；若最後價格談不攏交易不成立，則會全額退回給買方；若賣方事後違約不賣，賣方應加倍返還；只有一種情況斡旋金會被沒收，就是當屋主同意賣且簽約後，買方卻反悔；嚴格來說，對於真正想買房的買方並無實質損失！而對賣方來說，這筆錢就是確認買方的誠意，進而考慮是否降價等條件，也是確認自己是否真的想賣屋，因為若事後反悔不賣，還須賠款給買方，得不償失。而對仲介來說，這筆錢就是保障，房仲東奔西跑地議價、在兩造之間溝通都是成本，斡旋金就能避免斡旋轉定後買賣雙方臨時反悔、惡性違約。
那麼「要約書」又是什麼呢？
基本上要約書和斡旋金功能相似，最大的差異就是要約書不需先付錢給仲介業者。不少人聽到這就說那當然選擇要約書阿！當然不可能又要馬兒好又要馬兒不吃草，要約書雖不用先付錢，但是一旦違約，如屋主同意賣屋但買方反悔，則屋主可要求賠償，其金額通常會比斡旋金高喔（通常為出價的3%）。
有人會問，那麼斡旋金或要約罰款受不受「消費者保護法」約束呢？可不可以七日內免付費及退費呢？依據消保法內容，阿明從兩個重點提醒大家：「身份」和「地點」。大部分的人都是往房仲業者的營業點接洽，「邀約」房仲帶你去看房，這就會變成消保法的訪問（特種）買賣定義上的「邀約者」，就不適用於消費者保護法的訪問買賣七日無條件退貨鑑賞期，因此買屋時要主張「接受房仲業者邀約」的表示，才會受到消保法七日鑑賞期的保護。關於地點的規範則是指「訪問（特種）買賣成立消保法適用的其他場所範圍」。消保法指的「其他場所」範圍是房仲營業場所的延伸，才足以構成消費者報護法的適用，所以消費者不宜自行決定買賣房屋的洽商場所，也不要邀請房仲到自宅訂約等事宜，因為這都不包含在營業場所及「其他場所」的範圍定義，才足以構成消保法的適用。
阿明提醒大家，買房出價時，各家房仲業者都應該提出這兩種方式讓你選擇才是正常的狀況，那麼該選擇用斡旋金還是要約書呢？阿明建議就用自己的「購買意願」來決定吧！如果意願普通，那麼用要約書的方式來議價，如果購買意願強烈，就用斡旋金來展現自己的誠意吧！最後，阿明再囉唆一下，別把買房子、出價當作遊戲，其實當你丟出斡旋、簽了要約書後就是有可能會成交，而人家願意降價賣你了，你卻反悔違約，違約就是要罰錢，所以出價／付斡旋金／簽要約書前請三思，評估自己到底有多想買這間房、到底有沒有能力買，才是上策！
PS.要約的違責較重，斡旋頂多沒收訂金，但兩者仲介都可主張仲介費喲!!