圖 房市示意圖。記者游智文／攝影
理財周刊 文．林怡妏
《平均地權條例》修正案今年一月三讀通過，政府祭出五重拳打炒房，年輕人最關心的是「房價到底會不會跌？」
房產專家李同榮表示，房市早已降溫，房價今年會緩跌，儘管跌幅不大，但仍是自住客進場買房的好時機，另外，李同榮也傳授如何選擇具有增值潛力的好物件，搭上下一波上行循環。
上半年積極看屋、擇優進場
其實房市在2022年就出現高點降溫現象，李同榮解釋，去年平均地權條例研擬啟動修法，投資客在預期心理下大量倒貨，加上持續升息、股市崩跌、鎖台危機等外部干擾因素之衝擊，影響民眾購屋信心及意願，下半年交易量已出現衰退。
從數據上來看，去年七都預售屋與成屋一整年交易量高點落在三月，分別還有6964件、9251件，十二月已跌至2195件、1983件，跌幅甚大。
儘管如此，去年房價仍持續停留在高點，出現「價量背離」現象，李同榮預測2023年在全球經濟增長放緩，加上建商預售屋去化緩慢、銀行緊縮土建融、限貸令等政策壓力影響下，市場將呈現「量縮價緩跌」格局，不過因為循環面漲幅已逐次遞減，因此跌幅也不會太大。今年基本上房價平均跌幅不會超過5%，首購自住只要擇優進場，就能進可攻退可守。
他表示：「成屋一年跌不了5%，預售則要看區域、看推案量、看競爭個案，表現會較分歧。超漲地區比較容易鬆動，但基本上小坪數、低總價抗跌性高，所以提醒首購族既然是要自住、長線持有就不用想著要探底，房價鬆動就可以進場，避免錯過買房機會。」
李同榮點名過去飆漲快速、供給量大的重劃區，會是這波價格修正最多的區域。
他建議預算有限，自備款不多的自住買家，可以鎖定預售推案量大、有跌價的新興重劃區，尤其是有興建中捷運，或捷運沿線題材的地區。至於手頭資金充裕、想買成屋的民眾，可以多做功課，與經紀人打交道、留資料，比別人更早取得優質物件。
李同榮表示今年的購屋時機「下半年優於上半年」，民眾可以在上半年進場看屋，下半年出手，或許有機會撿到降價建案房子。
「上半年將是買賣雙方對於房價互相拉扯的市況，下半年經過買盤冷靜期後，賣方的態度可能軟化，房價就有機會下修。」
買預售屋 首選體質優建商
李同榮接著提到，《平均地權條例》中的預售屋禁止轉售新制上路後，可能直接衝擊預售屋市場買賣，進一步使財務相對不健全的中、小型建商，比較難藉由推出預售建案及時籌措款項，增加其資金斷鏈風險。
「去年央行已經祭出限貸措施，今年《平均地權條例》再上路，小建商資金調節不來，就很有可能倒閉。」
因此李同榮提醒，在房市景氣趨緩時，買預售屋一定首重體質好的建商品牌，避免碰上中小型建商因負荷不了營建成本，而有偷工減料的問題，或是買到爛尾樓，更甚者，發生還沒交屋建商就倒閉的悲劇。
「投入一輩子的積蓄置產，安全還是首要考量。先觀察產品的優劣性以及建商的品牌信譽，接著進一步選擇具潛在發展利因的區域，才能買到進可攻退可守又很安全的產品。」
打炒房是「打到痛點」還是「打到年輕人」？
李同榮也對近年政府提出的打炒房政策與住宅政策提出質疑。首先，他認為《平均地權條例》是矯枉過正。
從技術循環面來看，房市上行循環已經進入尾聲，在經濟增長放緩、升息循環等基本面不利的環境下，房市已經明顯降溫，無利可圖之下，炒作自然收斂。當前市場中的投資客早已退場，主力買盤都是自住為主的剛性需求，現在祭出打炒房措施，恐怕打不到痛點，還打到剛性的自住買家。
由於預售屋只需約房屋總價一成的自備款，因此許多資金有限的首購族多會選擇預售屋做為置產標的，《平均地權條例》預售屋禁止轉售新制一旦上路，未來許多中大型建商將退出預售屋市場，不僅影響不動產市場，恐怕還會衝擊首購族群。
此外他觀察到，台灣人口減少，但家戶數卻快速成長，顯示未來小宅將成為市場趨勢。然而，相形預售屋炒作已經收斂，都會區成屋小坪數的低總價市場炒作有增無減，原因就在於這些年輕人最需要的低總價小宅已經被投資客與包租公壟斷。
「租賃黑市不透明，市場被壟斷炒作，年輕人租不起房，妄談買得起。政府要打的不是房市，而是剷除租賃黑市啊！」李同榮直言。
結構問題難解，居住正義只是夢？
以近期行政院核定的租金補貼計畫2.0為例，這次金額加碼、條件放寬，李同榮認為這看似誠意滿滿的政策大禮包，仍難以解決結構性問題。
許多民眾反映，自己根本不敢去請領租金補貼，因為房東一旦發現，遭查稅，就很有可能會調漲房租，或直接拒租。
「房東逃漏稅並不是一兩天的事，讓租屋市場透明化才能真正解決結構性的問題，」他直言。
另外，李同榮提到台灣近年空屋率不斷創高，但願意拿出來租給別人的卻很少，導致租屋市場供不應求，租金一直漲，租屋品質也很差。
不管是打炒房政策，還是住宅政策下的各種補貼措施，這些以「落實居住正義」為名的大禮，是真能根治「買不起、租不起房」這個社會爛瘡的良藥，還是選舉年炒短線的政策牛肉，恐怕還有待公評。