每坪喊價70萬元 上曜建設創府城新紀錄 台南豪宅王 張祐銘統領5家上市公司

文／游筱燕

台南豪宅價格將再創新高？根據《財訊》報導，上曜建設董事長張祐銘早在10年前，就率先在台南推出3字頭豪宅「湖美帝堡」，當年以台南第1高樓、第1高價打響名號；之後相繼推出「湖美帝璟」、「帝凡內」、「梅菲爾」，以及去年在台南九份子重劃區的「湖映白」等，都高於當地行情，有台南豪宅王之稱。

而今年即將完工銷售交屋的「湖美帝璟」，張祐銘更大膽開出含露台頂樓戶，每坪高達70萬元。只不過，根據實價登錄揭露，2015年該案預售時僅開價2字頭，銷售4成，目前成交均價約28萬元，過去最高成交1坪在37萬元上下，令外界好奇，這只是宣傳手法？還是真有實力？

接觸保經業　大學就賺大錢

根據《財訊》報導，張祐銘是5家上市公司的老闆，旗下擁有上曜建設、永捷科技、信立化學、斐成企業、世紀民生公司，集團營收規模超過20億元，主要分為兩大事業體：一為營建，二是化學，營收占比約為7:3。

早自大學時期，張祐銘就展現生意頭腦。他看到同學為了賺生活費去當家教，靈機一動到校外張貼家教傳單，在宿舍用學長留下的專線電話接案，再媒介給同學，每個月坐收2、3萬元仲介費。

《財訊》報導指出，張祐銘大三時，接觸到保險經紀人行業，當時儲蓄型保單投報率很高，利率高達7%至8%，再加上台灣民眾的投保率僅1成多，他覺得有前景，便在全國建置了11個行銷據點，畢業前月收入高達50萬元。1997年退伍後，張祐銘正式創業成立華瀚保險經紀人，20多歲月收入高達200多萬元。後來保險業面臨降息、保費漲價與產品轉型挑戰，他又將重心轉往朋友介紹的網咖行業。

起初張祐銘投資網咖因被認為不入流而遭到親友反對，但他獨排眾議，卻因為不熟悉門市生意，投資的3家店相繼虧損。後來他決定顛覆商業模式，將門市更名為「大都會網路美食館」，改以餐飲為主要收入，上網為輔，大打價格戰，甚至推出免費上網，結果門市天天客滿，設點還刻意選在生意好的網咖店旁。當時業界最害怕的1件事就是聽到「大都會要來了！」鼎盛時期全台40家店，年營收10億元稱霸業界。

《財訊》分析，後來網咖業沒落，但張祐銘早年擴店時，培養看商圈地段的敏銳度，2006年，33歲的他成立台產建設。2007年，張祐銘以總價2.2億元標下台南市開元路上155間爛尾樓法拍屋「高岡屋」，當時他手上僅有1億元現金，沒想到得標後銀行臨時不願放貸，逼得他必須在7天內湊齊尾款1.2億元，「我2007年1月25日得標，記得清清楚楚，兒子才剛出生，結果他老爸每天都在著急借錢！」

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爛尾樓法拍屋　得標驚魂記

張祐銘分析買進「高岡屋」的原因，他以每坪40000元買房，當時周圍行情80000元，一個車位僅90000元。他買了100多個車位，加上該案為建築師自己當建商的代表作，用料設計實在，只是突然周轉不靈，「變成不可思議的價格！」

《財訊》報導指出，但張祐銘的錢是借來的，每月須支付高達約400萬元的利息，有不得不出售的壓力。他花200萬元重新裝潢標下的3層樓，知道當地人無法接受新價格，於是異想天開在奇摩拍賣上售房，打出「100多萬元買40、50坪大3房」，果然造成熱銷。張祐銘回憶，「1位台北家庭主婦連看都沒看，就郵寄簽約書來，我還以為遇到詐騙集團，她說，在台北買1個車位都不只100萬元。」如今這間法拍屋的單價已經破30萬元，一個車位成交價達80萬元。

接著，張祐銘自己當起建商，台產建設選定仁南三街蓋第1個透天豪宅社區建案，當時張祐銘1個月內看了上百件全台豪宅個案，訴求在家像在飯店。就算在2008年金融海嘯時開賣，半年內就賣掉6成，1坪還賣到42萬元，高於區域行情。有成功經驗後，張祐銘更確立建商之路，他考量到台南人買房極重視品牌，於是便趁著2008、2009年金融海嘯時，逢低買進上曜借殼上市。

有趣的是，《財訊》報導指出，張祐銘入主上曜後，也一併切入多家化學產業。過去上曜是供應女鞋鞋面皮使用的專業PU合成皮製造廠，永捷是國內PU樹脂的大廠，雙方是上下游關係，因此上曜1991年便轉投資永捷，用以穩定樹脂原料來源，降低成本。

而原本與上曜處於競爭關係的信立化學，過去兩家公司經常殺價搶客，搞得兩方年年虧損。在張祐銘入主上曜後，主動找上信立合作，甚至買進信立股票，成為信立董事，去年信立董事會改選，張祐銘更直接成為信立董事長。

營建仍是重心　豪宅數位化

不過，張祐銘還是把重心放在建設。為了深耕老屋改建領域，2020年用私募方式成為斐成第一大股東，「斐成經營大宗原物料買賣，帳上現金有7、8億元，體質不錯」，未來會規畫斐成蛻變為老屋更新的品牌建商。甚至，為了整合相關事業，張祐銘在2021年又併購了世紀民生，主要業務是數位監控系統、IC設計，看上的是以此監控系統技術導入豪宅，變成智慧豪宅，增加市場區隔。

根據《財訊》報導，因應上市公司眾多，張祐銘打算將上曜轉型為控股公司，建設仍是核心事業。張祐銘表示，為了創造差異化，以「湖美帝璟」為例，「我要引進數位揮桿系統，投影出來是真的在球場裡面，在家也可以整個打遍全世界最美麗的球場」，還在公設蓋了3間總統套房，可供住戶親友來住，這也是全台首創。

張祐銘分享，台南消費力不低，20多年來卻沒有人蓋金字塔族群要的房子，這就是機會；儘管房市前景不明，但台南在台積電完工後，將有更多的高階資產人士移入，支撐台南房市。台南市不動產開發公會理事長郭建志觀察，張祐銘在建材上很敢用料，將北部的建築思維帶入相對封閉的台南，融入許多創新想法，加上張祐銘並非建築本行出身，反而能在設計上突圍，是可敬的對手。