房價上漲,到底多少人賺到錢?「9成6去年賣都獲利」,這兩區平均大賺千萬!10大區域今年成焦點

撰文 / 彭蕙珍

平均地權條例箭在弦上,去年房市再受政府打房、股市下跌、升息等影響,買氣低迷。不少投資人關心,2023年房價是否下跌?

樂居科技(7609)創辦人李奕農表示,房屋銷售速度將會放緩,然而從新案的推案量、新案去化量、新案剩餘量、二手的待售量等四項數據來看,沒有經濟暴跌或成屋賣壓出籠,即使房屋降價也只是零星個案,2023年應是盤整。

他建議,可以觀察十大區域指標預售案,是否因銷售狀況不佳而封盤,以確認房市是否持續變差。

他說:「前幾年房市大賣,幾乎都在預售階段賣完,2023年不會面臨成屋賣壓。」不過,目前房市確實存在兩大隱憂:房市成交量的背離,以及股市多頭熄火,意味資金不再持續湧入房市。

2022盛極而衰 96%交易都獲利

李奕農指出,2022年是房市盛極而衰的一年,從清華安富房價指數來看,從2021年12月的157.83,漲到2022年10月的175.85,上漲了11.4%,是10年來漲最多的一年。可以說,2022是房價創新高、獲利出場的人數也創新高的一年。

房價上漲,到底有多少人賺錢?根據樂居統計,2022年有賣房的人,高達96%的交易都獲利,平均獲利金額為250萬,尤其以新竹、台中、台南賣房的獲利最多,都超過250萬。

其中有兩個最厲害的重劃區,一個是竹北關埔重劃區,一個是跟新竹台科大重劃區,「獲利金額平均都是1000萬,並且每筆交易都獲利。」

房市兩大隱憂:股市反轉、成交量背離

李奕農分析,2022年其實就可以看到房價出現隱憂,因為創新高的同時,卻也出現交易量下跌,以及股價與房價背離。



1. 交易量下跌:2022年買賣移轉棟數維持在30萬棟以上高檔水準,只比2021年下滑8.6%,不過買賣移轉棟數會將前幾年預售交屋算進去。所以,實際的交易量下滑很多。



2. 股價與房價背離。以往台股和房價是正向關係,股市漲、房市就會漲;股市下跌、房市會修正。2022年台股最高創下新高18619點,最低跌到12629點,股價大跌32%,許多個股都出現50%以上跌幅,房價卻是反向上漲11%以上。



近期台股反彈,可以觀察股市對房市的壓力是否降低。

2023年房市觀察兩大重點:央行的態度與待售量數據

面對2023年房市,李奕農表示,要觀察兩個重點:一是觀察央行態度。二是各區域待售量的數據。

1.央行態度。央行政策在經濟成長和通貨膨脹兩者間取得平衡,經濟好會用升息抑制通膨;經濟衰退會降息救經濟。從歷史數據來看,升息時房價會上漲,而在降息循環的初期、房價會下跌,直到降息循環末期、房價才會上漲。

目前央行釋放出的訊息分析,台灣今年應該不會再升息,也不會降息。只要沒有進入降息階段,代表央行判斷台灣今年經濟表現還沒有經濟衰退疑慮。如此一來,房價就會走空。

2. 各區域待售量的數據。2023年是量縮、房屋去化變慢的一年。他建議想買房的人最好要避開賣壓大風險較高的區域,以二手待售量來看,目前各縣市都在歷史平均值,台中市賣壓較高。在新建案部分,台北市與高雄市新建案剩餘量與去化的差距較大、風險較高,新北市與桃園市的風險較低。

央行未轉降息 重點觀察十大區域

李奕農指出,在央行還沒降息前,台灣經濟仍然正面看待,房價自然有撐,就算降價也只是零星個案,重點要觀察十大區域。

「這些區域的共通性都是2022年推出大型個案,推案戶數遠超於以往去化量,需要吸引很多跨區購買客戶;如果這些區域的去化順利,代表房市轉佳;相反的,若去化不順利,未來對當地房市將產生強大賣壓。」

推案量與去化量差距排名如下:



1. 新北市先嗇宮站生活圈,此區域之前都是工業區,幾乎沒有推案,也就沒有去化。在新北市政府的第二行政中心成立後,開始有了大量的推案,值得觀察。

2.高雄仁武八德生活圈


3.高雄市小港市區生活圈


4.竹北高鐵特區


5.高雄市左營高鐵特區


6.新北市新莊市區


7.二重左岸重劃區


8.台中市新光重劃區


9.新北市淡海新市鎮


10. 台中市海線的沙鹿火車站生活圈。


他強調,這些區域的大型案,如泰舍至善元、潤泰峰左岸、御閑之森、鉅陞ONE等,都值得觀察。