撰文 / 彭蕙珍
平均地權條例箭在弦上，去年房市再受政府打房、股市下跌、升息等影響，買氣低迷。不少投資人關心，2023年房價是否下跌？
樂居科技（7609）創辦人李奕農表示，房屋銷售速度將會放緩，然而從新案的推案量、新案去化量、新案剩餘量、二手的待售量等四項數據來看，沒有經濟暴跌或成屋賣壓出籠，即使房屋降價也只是零星個案，2023年應是盤整。
他建議，可以觀察十大區域指標預售案，是否因銷售狀況不佳而封盤，以確認房市是否持續變差。
他說：「前幾年房市大賣，幾乎都在預售階段賣完，2023年不會面臨成屋賣壓。」不過，目前房市確實存在兩大隱憂：房市成交量的背離，以及股市多頭熄火，意味資金不再持續湧入房市。
2022盛極而衰 96%交易都獲利
李奕農指出，2022年是房市盛極而衰的一年，從清華安富房價指數來看，從2021年12月的157.83，漲到2022年10月的175.85，上漲了11.4%，是10年來漲最多的一年。可以說，2022是房價創新高、獲利出場的人數也創新高的一年。
房價上漲，到底有多少人賺錢？根據樂居統計，2022年有賣房的人，高達96%的交易都獲利，平均獲利金額為250萬，尤其以新竹、台中、台南賣房的獲利最多，都超過250萬。
其中有兩個最厲害的重劃區，一個是竹北關埔重劃區，一個是跟新竹台科大重劃區，「獲利金額平均都是1000萬，並且每筆交易都獲利。」
表：2022年平均總價轉手價差與獲利率
房市兩大隱憂：股市反轉、成交量背離
李奕農分析，2022年其實就可以看到房價出現隱憂，因為創新高的同時，卻也出現交易量下跌，以及股價與房價背離。
1. 交易量下跌：2022年買賣移轉棟數維持在30萬棟以上高檔水準，只比2021年下滑8.6%，不過買賣移轉棟數會將前幾年預售交屋算進去。所以，實際的交易量下滑很多。
2. 股價與房價背離。以往台股和房價是正向關係，股市漲、房市就會漲；股市下跌、房市會修正。2022年台股最高創下新高18619點，最低跌到12629點，股價大跌32%，許多個股都出現50%以上跌幅，房價卻是反向上漲11%以上。
近期台股反彈，可以觀察股市對房市的壓力是否降低。
2023年房市觀察兩大重點：央行的態度與待售量數據
面對2023年房市，李奕農表示，要觀察兩個重點：一是觀察央行態度。二是各區域待售量的數據。
1.央行態度。央行政策在經濟成長和通貨膨脹兩者間取得平衡，經濟好會用升息抑制通膨；經濟衰退會降息救經濟。從歷史數據來看，升息時房價會上漲，而在降息循環的初期、房價會下跌，直到降息循環末期、房價才會上漲。
目前央行釋放出的訊息分析，台灣今年應該不會再升息，也不會降息。只要沒有進入降息階段，代表央行判斷台灣今年經濟表現還沒有經濟衰退疑慮。如此一來，房價就會走空。
2. 各區域待售量的數據。2023年是量縮、房屋去化變慢的一年。他建議想買房的人最好要避開賣壓大風險較高的區域，以二手待售量來看，目前各縣市都在歷史平均值，台中市賣壓較高。在新建案部分，台北市與高雄市新建案剩餘量與去化的差距較大、風險較高，新北市與桃園市的風險較低。
央行未轉降息 重點觀察十大區域
李奕農指出，在央行還沒降息前，台灣經濟仍然正面看待，房價自然有撐，就算降價也只是零星個案，重點要觀察十大區域。
「這些區域的共通性都是2022年推出大型個案，推案戶數遠超於以往去化量，需要吸引很多跨區購買客戶；如果這些區域的去化順利，代表房市轉佳；相反的，若去化不順利，未來對當地房市將產生強大賣壓。」
推案量與去化量差距排名如下：
1. 新北市先嗇宮站生活圈，此區域之前都是工業區，幾乎沒有推案，也就沒有去化。在新北市政府的第二行政中心成立後，開始有了大量的推案，值得觀察。
2.高雄仁武八德生活圈
3.高雄市小港市區生活圈
4.竹北高鐵特區
5.高雄市左營高鐵特區
6.新北市新莊市區
7.二重左岸重劃區
8.台中市新光重劃區
9.新北市淡海新市鎮
10. 台中市海線的沙鹿火車站生活圈。
他強調，這些區域的大型案，如泰舍至善元、潤泰峰左岸、御閑之森、鉅陞ONE等，都值得觀察。
表：重點觀察區域：新案待售量高於2022年全年新案去化量的區域