圖 優先購買權人有優先購買權，共同持有的不動產買賣簽約後必須要曝光，且發函通知特定人，甚至要登報公告週知。（資料照）
文/記者朱語蕎
不動產買賣除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數的人都是到地政事務所登記完成，實價登錄曝光後才會眾所皆知。但有一種情形在買賣簽約後必須要曝光，而且要發函通知特定人，甚至要登報公告週知，昭告天下，那就是優先購買權人行使優先購買權。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有4位土地共有人擬出售其應有部份土地持分，最終以每坪約35萬元成交，並且於今年8月間，簽訂土地買賣契約書在案，按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規定，375租約的佃農及該土地的其他共有人，就買賣契約書的買賣總價及買賣條件有優先購買權。
為此，簽訂買賣契約書後，必須發函通知優先購買權於文到15日內是否主張優先購買權，逾期有優先購買權人不為意思表示，原來的買賣契約書才能繼續履行。
沒想到發函後，其中有1位共有人即來函表示優先購買，爾後也陸續收到其他2位共有人的來函表示願意購買。因為耕地375減租條例中，佃農的優先購買權，屬於物權效力，而土地共有人只有債權效力，如果佃農其中一人主張優先購買，來函的土地共有人只能等待，並且持續關心佃農們是否於15日內來函要優先購買。
還好，時間過得很快，佃農也沒有來函要優先購買，也就是，來函的共有人雀屏中選，原來的承買人只能無奈地接受價金無息返還。
至於這3位優先購買權人該如何分配承買的持分呢？鄭文在說，依照土地法第34條之1執行要點規定，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之，既不是價高者得，也不是抽籤決定。
鄭文在說，他共有人發函優先購買權的通知時，或許是糖衣，也可能是毒藥，記得多做功課，因為當土地開發商來敲門時，幸福的時效只有短短的15天，若相應不理，時間不不會重來，把握當下，可能有意想不到的成果，甚至可以少奮鬥數十年。