文 / 東森新聞
房貸族或是首購族在面對升升不息的利率走勢，該如何選擇貸款年限呢？是要貸好貸滿讓荷包沒那麼緊張可以喘口氣？還是長痛不如短痛速速還款？「賣厝阿明」一次分析房貸年限20年、30年、40年的特色。
●房貸年限怎麼挑？
常見房貸有15年、20年、30年不等，但其實早期貸款年限通常為15~20年。而在1995年修訂《銀行法》第38條後，將無自用住宅者購買自用住宅之放款的房貸期限延長至30年之後，逐漸讓30年期房貸逐漸成為市場主流。
部分銀行甚至推40年房貸拉長還款年限，但僅限無自用住宅的首購族，且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。
●20年房貸強迫儲蓄
以貸款試算公式來看，30、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少，但整體利息卻高出許多。
假設你是屬於每月現金流穩定，收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘。在沒有其他熟悉、安全、穩定投資工具，是可以考慮縮短房貸年限，讓自己每月多繳一些房貸，甚至如果有領年終獎金提前還款，強迫把錢存在房子，等到之後有想再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己可以以小換大。
●30年房貸進可攻退可守
30年房貸好處是每月還款金額比較少，手邊有多餘資金也可以先償還部分本金，同時30年期房貸也可以讓自己手上有寬鬆資金可運用，比較不會被卡太緊。
假如一開始先選20年後續想再延長會相對困難，屬於進可攻退可守類型。
但要注意到通常會有綁約1至3年，在這期間如果想提前清償部分本金，會加收0.5%~1%不等的提前清償違約金，3年後多數銀行都可提前清償免違約金，在選擇銀行要特別注意到這點。
●40年期房貸限制多每月負擔最輕鬆
年限越長的貸款，降低每個月的還款壓力，相對手邊可以運用的資金就更為彈性。
但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，設定的申貸門檻會比前20年、30年房貸來得多。
●基本審核門檻（詳細條件依各銀行為主）
1.符合「首購族」身分
2.年齡不能超過40歲
部分銀行規定「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲，就是說想要貸款40年，年齡不能超過35歲
3.貸款人每月收支比
（房貸繳款金額占總收入的百分比）最好低於60％，且部分銀行有額外規定職業及收入要在100萬以上，或是「屋齡＋貸款年限」要小於60，也就是屋齡要小於20年。
4.擔保品必須坐落在精華區
例如，每個縣市允許的坐落地區、擔保品的流動性不能太差、不易處分的擔保品，例如：別墅、小套房、老房子、工業住宅等。
也因為貸款期限長，總利息算出來甚至有可能會比20年房貸多出1倍，還要考量到未來央行升息的可能性，避免無形中貸款壓力增加。
●央行限縮30年房貸有影響嗎？
至於前陣子政府為了避免有低價購入高價賣出的炒房行為，限縮30年房貸的申貸對象，藉此達到打炒房的目的。限縮政策主要針對：以公司法人名義購置住宅、首購族如果購買高價住宅、自然人特定地區（六都加新竹縣市）第2戶購屋、自然人第3戶以上購屋等情況才有影響。
●備註
高價住宅例如：台北市7000萬元以上、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才可能被影響到。
但要特別注意到的是「換屋族」，假如你一開始以30年房貸購入的第一間房還沒脫手，就購入第二間房，那銀行最高可以提供的貸款年數就有限。大家在購買房屋前，還是要先請銀行鑑價並試算相關的貸款規劃或是可以透過下方的網站先初步試算房貸喔！
●內政部房貸試算
https://pip.moi.gov.tw/V3/c/scrc0201.aspx
最後提醒大家，申請到的房貸年限越長，每月需要攤還的本金相對越低但利息較多。建議大家在考慮貸款年限時，控制在個人收入的1/3左右，並且要將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素加入評估範圍。
●法條參考
銀行法 §38｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380001