圖 想買法拍屋，一定要先搞懂法拍拍次和法拍流程。(示意圖 樂屋網)
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想從法拍屋市場找到低於市價近成的房子，買房的新手要注意什麼呢？如果你還不懂法拍屋，先看這篇新手教學，但如果你已經了解不動產交易流程，想從中賺取價差或收租，一定要知道法拍屋的投標流程和拍次。
01│法拍屋怎麼買？法拍屋的投標流程
法院拍賣不動產非常複雜，但只要了解約略的十個流程，就能清楚掌握法拍的進行與各項重點，以下逐一說明：
法拍屋的流程？如何購買？
想買法拍屋，一定要先搞懂法拍拍次和法拍流程。(示意圖 樂屋網)
02│法拍屋的拍次流程，什麼是五拍四賣？
法拍有「五拍四賣」的拍次流程，多一個拍次是三拍後的「應買」階段，若此時還是沒人購買，則進入四拍，每次拍賣流標會再打八折。四拍時無人購買，債權人會可以更改底價重新拍賣，銀行是債權人的話可能會自行買回，當作銀拍屋。
為什會有法拍流標？流標產生可能是因為價格太高或房子本身有狀況，拍賣當天沒有人投標。一拍（約市價９折）流標後約 2-3 周後會進入二拍（一拍的價格再 8 折），二拍流標後一個月會進入三拍，三拍流標會進入「應買」階段。「應買」階段比快不比價，誰先投標誰得標。若「應買」流標，則進入四拍階段，仍是採價高則得標。
想要買來自住的，建議從二拍進場，因為拍次越後面底價更低保證金也低，會吸引更多投標者競標，曾發生第四拍得標價格，因為現場搶標造成拍出價格前拍還高的情形。
法拍屋的流程圖，可看出一共有五拍四賣
法拍屋的拍賣次數，也影響拍賣價格，拍次越後面，價格越便宜。(製圖樂屋網)
03│購買法拍屋注意事項
1.詳讀法拍內容公告：看清楚底價、抵押權是否塗銷、點不點交、房屋現況有無住人或出租、第三者有優先購買權、產權移傳限制、假造租約出租、有積欠管理費債務等問題。
2.成本計算：除了上網查詢房屋市價，其他如拍定完畢到點交的貸款利息、保險、水電瓦斯、管理費、稅費等額外成本也要納入計算。短期投資者，也要思考房仲費、房地合一稅、年限持有等問題，以能負擔的成本金額為考量寫標價，不要為標而標。
3.撰寫投標文件：投標的標單有制式規定，一旦寫錯就成為廢標，投標密封前，最好再三確認。
4.確認有無積欠費用：法拍公告上只會詳列房屋資訊，房屋使用情形，曾發生有人購入後，收到社區管委存證信函，要求繳清管理費用。
5.慎選代標公司：法拍新手可找法拍屋代標業者，除了協助買方投標物觀察，精算標價與投標、觀察現場競標狀況、陪同撰寫標單、得標後協調海蟑螂搬走。另外一種則是代標公司只提供自己選定的標的物，提供買賣媒合，合作前一定要先清楚知道公司服務項目並探查口碑評價。
結論
第一次踏入法拍屋，一定會因為龐大的資訊量弄暈頭轉向，稍微了解法拍屋流程的人，也會誤解認為三拍、四拍之後再進場絕對沒問題，但不管是自己投標還是請代標公司，投標前還是要先思考個人時間金錢的成本是否划算，建議可以從房屋現值的每坪單價來評估價值，才能買到便宜的房子。
網路有法拍專家分享過來人經驗，認為法拍最大的風險是「看不懂法拍公告」和「了解房屋狀況」，購買前一定要做足功課，先看懂公告內容，並且走一遭房屋地址，知道權狀範圍和社區概況，避免得標後踩雷還得處理一堆問題。投標現場曾發生代標業者炒高標價，或是點交時房屋遭到屋主破壞，購買前都要有心理準備，審慎評估。