王鈞生／台中報導
政府近兩年透過央行選擇性信用管制、實價登錄2.0，今年九月還有預售禁止轉約進行審議，為壓抑房市出盡各招，《蘋果新聞網》整理過去兩年打房成效，包含：全台六都房價統計、平均核貸成數、交易量變化、房地合一稅總額及預售屋推案量等統計，全都呈現正向成長，更驗證不少建築大老說法「打房加速房價上漲」；直至今年才因升息、景氣衰退，房市終出現A形反轉訊號。
破解打房：限貸又怎樣 核貸成數反而成長
央行自從2020年年底開出第一波打炒房以來，已累計四度調整選擇性信用管制措施，截至去年12月第四季的理監事會後，對於自然人第三戶、第四戶以上及豪宅的房貸，紛紛調降貸款成數至4成，而且都無寬限期，對於購地、餘屋、工業區閒置土地抵押貸款等，也都調降成數，但是不打首購的貸款人。
按理說央行限貸，理應直接反映降低市場平均核貸成數，但根據第一建經根據金融聯合徵信中心統計，這幾波打炒房前後，六都貸款變化，六都與全台貸款成數全數上揚，2020年第一季打炒房前，全台平均貸款成數為71.71%，2022年第一季打炒房後，成數增加為73.16%，增加1.45個百分點，而六都當中，又以新北市成長2.18個百分點最多，從70.88%成長至73.06%；成長幅度最小的是台中市，從72.23%，增加至73.03%，增加0.8個百分點。
第一建經研究中心副理張菱育分析此現象認為，「近幾年市場回歸自住、換屋客等的剛性需求，投資客也多以人頭借貸買房、避開限貸令，導致貸款成數有些微增加」。再加上今年開始，央行連續兩季升息，購屋貸款成本提升，又再讓這些多屋投資客陸續退場不敢買房
另外，張菱育認為，年輕人「喜新厭舊」，偏好購買新建案、屋齡新穎的房子，通常這類型產品的貸款成數也會比較高，且這波七年級生大量首購族入場，在貸款時，有機會爭取到較優惠的利率，不乏是透過「青年安心成家購屋優惠貸款」，目前優惠利率為1.525%，最高貸款可達到8成、額度最高800萬元。
政府近兩年透過央行選擇性信用管制、實價登錄2.0壓抑房市，今年九月還有預售禁止轉約進行審議，《蘋果新聞網》就驗證過去兩年打房成效，發現跟政策並不能改變遊戲規則。王鈞生攝
破解打房：房市交易量 剛打完隔年創新高
近兩年，房市即使碰上疫情加劇，甚至去年全台因疫情進入三級警戒，但買賣移轉棟數依舊亮眼，2020年達14.04萬棟、2021年上半年達17.51萬棟、創下近八年最佳、年增近二十五％，顯見打房打不退交易量。
然後觀察今年上半年，其中最指標的六都買賣移移轉棟數13.15萬棟，年增率出現首度轉負，六都中除了新北、台中仍微幅成長外，分別創下九年、11年的同期新高外，其餘直轄市都出現量縮，近年火熱的南台灣的台南、高雄分別衰退7%、6％。
住商機構中區協理賴萬認為，過去自2016年房市景氣低點以來交易量連續六年擴量的成長態勢，出現轉折，今年將會首度出現反轉量縮，但主要是跟「升息」利空壟罩有關，且對業界最有感的預售屋禁止買賣有可能下半年審議過關，因此市場也多抱持觀望態度。「大家都想反正房價如此之貴，現在進場高成本、高風險，不想當最後一手。」
近年打房及限貸，澆不熄買房熱情。王鈞生攝
破解打房：打房兼抽稅 房地合一稅收創史上新高
「政府不是為了打房」、是為了稅收。業界人士表示，央行限貸是為了管控金流、政府打房則是為了增加稅收，就是一個產業太好才要加稅，且不管是什麼商品只要增加交易稅收，最後反映出終端房價成本上漲，房地合一稅就是最明顯的例子，稅收年年增高、房價也年年攀升。
根據財政部統計資料庫最新資料顯示，今年5月個人房地合一稅收共35.6億元，年增率達124%，創歷史單月次高紀錄，今年前五月個人房地合一稅收累計140億元，年增110%，創下歷史同期新高，其中以台中市稅收最高，並蟬聯10個月「稅收王」，反映2016以來買進不動產的民眾，今年出售不動產都出現明顯增值。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一年全台房價普遍都呈現上揚走勢，不少區域的房價甚至寫下歷史新高，加上預售案也已納入房地合一2.0的課稅範圍，帶動房地合一稅收大幅增加，尤其房價基期低漲幅大，區域內又有許多重劃區的縣市，房地合一稅收都相對較高，房價漲幅實在可觀。
破解打房：擋不住的蓋屋潮 建照數大增
打房兩年，建商照樣狂推案，根據內政部統計，2020年住宅類建照數2.5萬件、16萬戶供給，2021年住宅建照寫下近年新高，2021年全台住宅建照數2.6萬件，建築執照宅數達17萬宅，和2020年相比，宅數增加6%，締寫26年新高，限貸、打房看似皆完全不減市場推案信心。
不過，今年前五月建照件數達9千8百多件，戶數7萬戶，已經有稍稍退燒跡象，全球居不動產情報室總監陳炳辰提醒，過去兩年資金熱潮及市場氛圍推動，讓投資買盤從蛋黃，轉進蛋白甚至蛋殼區，「唯今年工料雙漲、升息又縮貸壓力齊來，民眾選購預售屋時，應特別留意建商信譽，避免爛尾樓」。
但他認為，這波推案量大減，主要來自央行土地融資限貸卡住建商槓桿，且受到大環境因素影響，若觀察上市櫃建商手中庫存土地仍充裕，「若看好今年房市應會積極推案，顯見市場信心已經反轉」。
2020年住宅類見照數2.5萬件、2021年全台住宅建照數2.6萬件，明顯增加，今年才略有降溫趨勢。王鈞生攝
破解打房：2年房價中南部漲最多 漲幅1成「落後指標」
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，進入疫情時代，台灣因初期防疫表現佳，使經濟維持強勁成長力道，吸引資金回國投資，為房市奠定上漲基礎；加上近年在疫情及戰爭的影響下，營造成本漲幅鮮明，也不免反映到房價上，使全國房價普遍提升1~2成。
六都當中，中南部三都的漲勢比北部三都更猛烈，主要是中南部近年護國神山紅利發酵，拉抬不動產身價，加上中南部的房價基期相對低，因而擴大漲幅。但她補充：「這波房價暴漲為近一年預售屋帶動，目前成屋均價統計仍屬於落後指標，預估2024年這批超高價成屋後，房市均價相較2020年起漲點，大約會有2~3成差距。」
房市景氣A形反轉 縮小槓桿、購屋謹慎
全台房價過去兩年噴漲一大段，但「高房價、高風險」，如今全台干擾房市的五隻黒天鵝，包含：疫情蔓延、升息壓力、輸入型通膨、預售轉約政策以及信用管制，讓房市瞬間降溫、房市交易旺季不旺，加上經濟成長率下修、景氣對策信號開始轉折，相關指標皆由高點回檔進行向下修正。
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠提醒，市場不再排隊、不再瘋狂搶購預售屋、不動產開發業除大型建商以外，也紛紛停下腳步，不再出高價積極獵地，市場已經呈現A形反轉，購屋族應縮小財務槓桿，謹慎為上。
