圖 ▲ 在買房與賣房銷售之間，仲介公司的角色就像是「房屋月老」的概念，協助買方賣方找到適合彼此的好歸宿。圖／好房網News記者林和謙／攝
好房網News記者林清坤／綜合報導
在買房與賣房銷售之間，仲介公司的角色就像是「房屋月老」的概念，協助買方賣方找到適合彼此的好歸宿。但是現今房市火熱的狀態下，又傳出許多層出不窮的黑心仲介新聞，讓買方或是賣方都會心驚驚的，到底在委託仲介買賣有哪些程序？又有哪些是我們該注意的？民眾要保持何種心態去看房呢？
知名臉書房產社團「賣厝阿明 知識＋」發文，將買賣流程分成10個階段，供民眾了解:
第1步是買賣委託階段
賣方提出售屋條件，如：物件類型、有無含車位及價格給房屋仲介，仲介會針對物件提供免費行情估價及銷售企劃報告給賣方參考。
第2步是製作不動產說明書階段
當賣方評估過後決定讓仲介銷售，就會簽訂專任委託銷售契約書，仲介拿到委託銷售書後就會進行產權調查並製作不動產說明書，會依據政府規定事項逐一解說包含：屋況、房屋謄本、地價證明及稅費預估負擔等內容。仲介賣方會各留存，而留在仲介的那份，會由賣方簽章以示資料正確無誤。
第3步為刊登廣告
資料整理完畢後便會開始上架廣告銷售，買方也可以定時向仲介確認銷售狀況。
第4步帶看房屋
在不考慮預售屋或新成屋的前提下，消費者大部分會選擇「中古屋」這類型的物件。格局、地點及價格區間，由仲介協助尋找。房屋仲介透過系統連線售屋資訊配對，找到適合的物件後聯繫買方參觀解說。在這個環節，房仲業者除了提供不動產說明書之外，也需要將所以有查到的不動產瑕疵及相關交易費用給買方評估。
第5步就進到價格協商
當買方有意願想購買時，但想跟賣方商談價格時，仲介為了讓買賣雙方在房屋價格達成共識，會讓買方透過要約書或是斡旋金，來向賣方傳達購買意願。斡旋金會出現在買賣雙方在價金或付款方式有認知落差下，由買方付一定比例的金額，委託仲介向賣方爭取價格調整，順利談成價格斡旋金會轉為定金，變成買賣價金的一部分，若最後談不攏，仲介也必須無息全額退還給買方；買方也可以透過立要約書，向賣方表達購買意願。賣方同意出售並在要約書上簽，買賣成立，反之，要約即失效。
第6步則為付定
在買賣雙方都確定房屋條件是可接受時，買方在簽約前支付一定比例定金給仲介代收，大約為總價的2％～5％之間，以保留物件並確保契約履行。特別要注意，定金的收據要有不動產經紀人簽章，房仲在收取定金後的24小時內，送達賣方。
第7步為簽約
這個環節會由仲介協助買賣雙方，在約定時間簽「不動產買賣合約書」辦理相關事宜。合約書內容會依照政府的規定明確列出：土地及建物標示、增建及車位記載、付款約定、稅費及貸款約定、相關的違約處罰、房地點交及其他約定事項，同時買方在簽約時支付頭期款給賣方（或是履保銀行）。以現在交易程序來說尾款部分會進履保帳戶，過戶過程都無誤後，再撥款給賣方。
第8步為用印
同樣也是會由仲介協助辦理，代書要確認印鑑證明跟印鑑章是否相同，並且檢查證件是否齊全。代書將相關的申請書、稅費申報書及蓋好買賣雙方印章，待政府流程跑完。
第9步完稅
代書在收到稅捐單位核發的稅單後，會通知買賣雙方時間內繳交契稅及增值稅，並於簽收完稅款後進行過戶及設定手續。如果是有房貸還沒還清的賣方，會配合買方尾款或銀行貸款將原房貸清償，並取得抵押權塗銷同意書後到地政事務所辦理抵押權塗銷手續。
最後一步為交屋
過戶完成後，會由代書到地政機關領取新的權狀，並聯繫買賣雙方交屋及交付尾款的時間，並通知銀撥款的時間。在點交確認無誤後，買方會取得新權狀，賣方則是尾款。
此外，全球居不動產情報室總監陳炳辰針對台灣近日房市作出說明，現今房市沸騰的情況下，只要是價位低、地段好的物件，不論是預售建商，或是中古屋賣方，姿態都不低，在賣方市場之下，要是符合當前主流好賣的物件，建商願意賠償、但轉手又見獲利情形並不意外。而中古屋也有類似情況，不僅沒有議價空間，還要加價購，更有願意支付已簽約的賣方違約金，也要搶到手的案例。
不過，陳炳辰也提醒，今年房市變數多，要是物件狀況、所在位置機能不足以匹配價格，也不要激情追高，如內政部打炒房政策不無讓熱潮暫歇的可能，或甚至是轉約逃命潮，買方現階段先停看聽，後續將有很大機會找到價位合理的好屋。