圖 ▲ 房產一旦過戶給子女，長輩就很難再介入處分財產，該怎麼做才能避免「火山孝子」？（示意圖／取自Pexels）
文 591房屋交易網 *責任編輯／邱劭霽
房價高，年輕人買房困難，許多長輩會採取贈與、繼承或買賣等方式，將不動產過戶給子女。然而上述這種方法確有一大隱患，就是一旦將房屋過戶給子女，所有權人就會變成子女，長輩很難干涉子女處分財產，更因此衍生不少「火山孝子」。對此，專家建議，相較一般做法，將不動產用「信託」方式移轉，在受託人、契約等效力監督下，對財富更有保障。
具備獨立性 不易受外界干擾
而甚麼是信託？中華民國信託業商業同業公會表示，原則上，信託關係會有三種人，分別是委託人、受託人、受益人。而三者之間的關係，就是「委託人將自己的財產移轉或其他處分，讓受託人依照受益人的利益，來管理或處分的關係。」舉例來說，一位爺爺想將房產移轉給孫子，卻又擔心孫子年紀太小，便委託銀行代為管理房子，待孫子成年後再行移轉，此時長輩就是「委託人」；銀行即為「受託人」；孫子就是「受益人」。
而與贈與、繼承等方式不同，信託由於處分上具備獨立性，較不易受外界因素干擾，更能保障財產延續性，許多高資產族或富人，甚至是公司也都採取這類做法。以管理財產的受託人來說，《信託法》中就有規定，受託人自身財產與信託財產是「兩條平行線」，並不會因受託人自身有債務，就成為求償標的。此外，信託財產的債權與不屬於該信託財產的債務不得互相抵銷，因此信託財產將受到一定程度的保障。此外，信託財產原則上不得強制執行，除非是信託前存在信託財產的權利，或是因處理信託事務造成的權利或其他法律另有規定的情形，依法信託財產原則上不會受到債權人強制執行。
舉例來說，信託前存在於信託財產的權利指的是，委託人以名下房屋向銀行辦理抵押借款後，將該房屋作為信託財產；但委託人未按期還款，銀行即可就該信託房屋聲請強制執行。而因處理信託事務所生的權利，例如受託人因維修信託財產而積欠承包商款項，承包商對該信託財產得聲請強制執行。最後其他法律另有規定者，像是受託人未繳納信託財產所生的地價稅，稅捐單位對該信託財產得聲請強制執行。
子女想賣房產 得先過受託人這關
此外，在信託關係中，財產是透過「受託人」管理、處分並交予「受益人」，因此禾禮地政士事務所黃景揚地政士指出，若是長輩將房屋信託，與贈與、繼承與買賣等常見的不動產移轉的差異之處在於，即便信託關係消滅（例如長輩過世），只要當初信託契約有特別明訂，所有權人並不會變成子女的，子女無法擅自處分不動產，不僅能避免長輩生前將財產全數贈與子女後，造成事後無人奉養或照顧的情形，也能避免其他親友的覬覦。
同時信託也可以達到長期照顧的目的，像是「委託人」已不在人世，但子女若還年幼，「委託人」就可以於生前請「受託人」保管不動產，讓不動產每月出租後的租金再給「受益人」，或是不動產變價後，財產不會一口氣給「受益人」，而是以每年提撥的方式給予，一來避免子女快速揮霍光，同時也可以達到長期照顧的功能。
此外，想以信託方式傳承資產，受託人就很重要，一搬來說，若是受託人為銀行，就得支付銀行信託管理年費，大約是信託財產的0.2～0.5％，不過若是想省錢，也可以受託於一般親友，如此一來就沒有管理費的問題，但得留意的是，受託人如果發生意外，恐怕也會沒人接管，相較之下銀行比較不會有這種狀況，因此黃景揚地政士建議，若受託人為一般人，可以再增加受託人順位或是由多人一起受託。
信託財產有獨立性、債務不得互相抵銷、不得強制執行等三大優點。（圖／591房屋交易網提供）
Tips：
雖然將房屋透過信託方式傳承給子女具有獨立、安全等好處，但民眾同時也得注意，一旦將不動產交給「受託人」管理，且簽訂信託契約後，就會按照約定履行，因此信託資產的流動性不高，萬一自己有別的財務規劃或急需現金時，往往欠缺彈性，因此建議在辦理房屋信託之前，民眾應多加考慮財務安排，以免遇到突發狀況卻沒有資金可以動用。