文 / 李同榮
行政院會四月七日通過內政部所提《平均地權條例》修正草案，將送請立法院審議，修法內容包含五大措施。地方選舉將近，政府面對房價持續上漲的民怨壓力，各部會打炒房不遺餘力。
筆者細心觀察到過去一年政府打紅了眼的打炒房政策為何會效率遞減？主要在政策上有兩大盲點：
第一大盲點～打炒房各部會組織隊形錯亂，各行其是：筆者一再提醒央行率先從限貸打房，陷入兩大迷思：其一，錯把風險控管的後衛角色當前鋒，央行主管房市金融的風險控管，可用的打房工具實在有限，在資金氾濫的市場實難收其效。其二，錯對剛性需求(包括換屋需求)市場下手，忽略了市場亂象在於土地的炒作與預售假性需求的短線轉售，而這部分的職責在於內政部對預售市場的控管與財政部對國有土地標售的規範，所以打炒房的前鋒應該是內政部、中鋒是財政部，後衛才是央行與金管會。
第二大盲點～打炒房的KPI關鍵指標(Key Performance Indicator)錯誤：筆者老早提醒政府，若不從房市的核心問題著手，只在高房價的問題與房市炒作的議題上打轉，打炒房指標就會訂在「房價下跌」與「炒作杜絕」，表面上是正確，但忽略了市場的實務面，就會陷入過去如同中國大陸太過頻繁調控房市的陷阱與後果，一鼓未作氣，再而衰、三而竭。
而市場的實務面是什麼？政府應認清高房價是果，不是因，房市炒作也不是房價高漲的主因，它們都是一些市場核心因素所造成的結果，核心問題不解決，就會形成有利可圖的炒作環境，以致房價居高不下的結果。
然而，房價高漲與炒作現象，其主要核心問題有三：
(一)經濟成長基本面的不可逆因素：近年中美商戰、台商製造業大舉回流，以及租稅大赦等等因素促使台灣經濟成長強勁，加上在資金多、利息低的金融有利條件下，內外資樂於投資台灣，新興工業區需求強勁帶動，加上物價通膨上升、營建成本大幅提高等現象，形成房價不可逆的增漲因素。
(二)技術循環技術面的不可逆因素：房市景氣與經濟景氣一樣，自有其市場興衰的技術循環，房市由上波多頭十幾年到2014緩跌四年，於2018年止跌點至今，市場已回升到目前的主升段，而主升段挾帶的強勢一旦形成，無論各種成本增加都會被轉嫁，成為景氣技術循環熱絡與房價高漲的不可逆因素。
(三)土地炒作與預售炒作，烈火因乾柴而難以澆熄：房市在每一次的景氣技術循環的主升段上，由於漲幅大，就會有土地與預售炒作的人為炒作現象橫生，乾柴烈火、燃燒不已，各部會打房不手軟，持續不斷加碼，但一開始就沒命中靶心，乾柴不減，烈火不熄，以致政策不斷加碼仍無濟於事。
在筆者看來，以上種種打炒房政策，要期望房價下跌，其實很難。假設各大部會打炒房各項政策都回到原點，筆者會建議政府從長、中、短期規劃並執行三件事:
一、短期政策～針對炒地與預售炒房：
1.政府標售土地嚴格規範：土地標售嚴格限期開發，配合社會住宅分配回政府的比率大幅提高，才能避免政府成為炒地詬病的原兇，市場自然壓低土地標售的售價成本，大都會社宅只租不售，小都會社宅可考慮限價出售與轉售重稅的配套措施。
2.預售炒作嚴查制度：只要徹底執行「轉售納稅」配合「檢舉制度」，預售的炒作自會依市場漲幅波動縮小而收斂，不必用到防堵的禁止轉售修法，在市場景氣循環熱度趨冷、無利可圖的環境中，短線炒作投機現象自然會縮減甚至消失。其實，目前打炒房短線不是無法可管，而是有法難管，問題出在地方執行力。
二、中期政策～健全房產稅制：
台灣房產持有稅偏低是事實，這是長期稅制包袱，必須突破，但無論是房地合一稅、囤房稅、空地稅、空屋稅的主張，都是短線防堵疊床架屋且無效的政策，在市場上升趨勢中，不斷加稅就不斷被轉嫁，只會造成反效果，政府應從中期規劃，把房產陳舊稅基全部打掉重來，再針對總價實價課稅的稅基擴增後，自住與多戶依不同稅率課徵，達到公平、公正、簡化健全的房產稅制。
三、長期政策～廣建社宅、加速交通建設、擴大都會、縮小南北落差：
若國有市有土地標售無論土地價值多精華，都需配合大量社宅興建比率，社宅興建就不會因找不到合適地點而曠日費時。
若都會與都會間交通建設加速，一旦都會擴大，人口紓解外移，房價漲幅就會趨緩，台北市近年房價漲幅在七都殿後居末，就是擴大都會、人口外移、房價漲幅趨緩的實證。一旦都會擴大，南北東西環島快速交通網長期規劃建設完成，全台一日生活圈形成，勢必縮小南北生活與房價差距，政府何樂不為。