今周刊 / 梁任瑋
近期房地產討論焦點是，政府最快今年7月可能限制預售屋換約轉售，引發市場「解約潮」、「下車潮」，交易怪象頻傳。
為了有效打擊房地產市場的投機炒作，內政部去年底祭出5項打炒房措施草案，包含：限制預售屋換約轉售、禁止炒作行為、預售屋解約須申報、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制，目前草案雖然尚未送交立法院審議，但傳聞最快今年7月就會實施，房地產業者認為距離施行只差臨門一腳，擔心可能造成更多交易糾紛。
興建工期長＋資金凍結
潛在客戶將趨於保守
「這5項最嚴重的，應該還是預售屋交屋前限制移轉，」台北市不動產代銷經紀業公會理事、創意家行銷副總經理柯仲武說，雖然修法尚未上路，但已可預期，購買預售屋的客戶資金將被綁得動彈不得，尤其是，目前預售屋興建時間普遍相當漫長，短則3年、長則5年，這項措施勢必會讓有意購買預售屋的客戶趨於保守，「預售屋市場至少會萎縮1至2成的客源，銷售期拉長已不可避免。」
過去長期耕耘雙北市的創意家行銷目前也揮軍南台灣房市推案，每周都赴台南與業主開會的柯仲武觀察，「會短線投資的都是『低基期』市場，南部正在走早年台北的路線，」如今因北部房價過高，預售屋換約賺差價的現象已少見，但在南部依舊非常活躍，最主要的原因還是房屋單價很低。
柯仲武說，南部只要認真找，還是可以買得到1字頭、2字頭的預售屋，再加上產業帶動上萬戶的驚人剛性自住需求成長，導致土地持續上漲，房價也跟著水漲船高，預售屋還沒交屋，房價已大漲2、3百萬元，換約仍有利可圖，讓投資客有介入空間。
雖然政府為了抑制買氣，直接封了預售屋換約這條管道，不過，道高一尺、魔高一丈，知名房地產部落客《住宅週報》社長陸敬民舉近日在竹北發生的投資客惡意毀約案例說，不少自住客2021年向投資客買竹北高鐵特區的預售屋，雙方簽訂私契約預定今年底辦理換約手續，藉此規避建商規定客戶1至2年不能換約的規定，但近日卻發生投資客看到房價大漲，想找下一手或成屋後賣更高價，結果以種種理由刁難想毀約，甚至寧願賠違約金也在所不惜，造成自住客的痛苦。
陸敬民表示，打炒房打到今天，部分投資客反而希望內政部打炒房法案愈快實施愈好，而且最好要「溯及既往」，讓他們跟買方的私約可以因「與法令牴觸而屬無效」，相信未來這類交易糾紛將層出不窮，而消費者能求償的範圍有限。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則指出，預售屋可以提供負擔能力或是財務條件較低的買方、建商一個成交機會，也讓買方擁有客戶變更的準定製化消費尊榮，所以該制度確實是適應市場需求，不會也不該消失。
但不可否認，現在預售屋契約的讓渡不但可讓投資客賺價差、套利，甚至成為聯合壟斷房源、刺激房價飆漲的工具，也是部分小資族在大通膨時代鎖定購屋成本，類似購買金融商品權證的投資作法。
買方斷頭＋賣方斷鏈
財務壓力恐掀建商洗牌
「限制換約，鑒於『房地合一』2.0的高稅閉鎖期長，交屋的貸款及稅負成本又高，應會激發下車潮，其中，未來去化、成屋貸款問題較大的產品會先被拋售。」黃舒衛認為，在市場上，生活機能落後的重劃區、大量體的套房社區、管理費用高的產品，近期周邊推案或待售物件，會因為潛在買方觀望而價跌量縮。
最嚴重的是，買方直接斷頭或繳違約金出場。他認為，建商雖然可收違約金，且有收回產權、愈賣愈高的立場；但財務條件差的建商會面臨資金斷鏈的窘境，全案盤出或尋找金主的壓力變大，恐出現建築投資市場洗牌的現象。
針對預售屋防弊，黃舒衛也認為，建立「解約申報制」有其必要性。他指出，目前實價登錄2.0僅要求預售屋成交登錄，解約不需登記，因此有不肖建商勾結代銷、投資客或關係人合作「定錨價」、「實登銷售」，用假登錄、換約或關係人交易等手法，企圖創造銷售榮景，政府推出的解約申報制，將可防止有心人操作行情。
他認為，欲防堵實登流弊，也可另設檢舉獎金，現行制度造假、錯漏的違規成本太低，不實申報房價，每件依法只罰三萬到十五萬元，加上地政與稅務機關資料庫未連線，等於讓不肖業者有操作價格、破壞市場秩序的機會。但祭出吹哨人制度之餘，也要慎防浮濫舉發或同業搗亂，影響市場運作與企業信譽。