圖 農地上到處可見違章工廠。圖／本報資料照片
工商時報 數位編輯
日前嘉義縣政府寄了一份公文函，說未辦登記的工廠若沒有在3月19日申請納管，將會停止供水、供電及拆除耶！」在農業土地上蓋起紙器廠的業者，急忙忙地拿著縣府公文函來尋求解套方法。
政府施鐵腕 農地工廠剉地等
擅長不動產稅務規劃的蔡岳臻地政士說他已見怪不怪，因為，從2022年農曆年過後，就有不少接到公文函的人跑來詢問，而這些急得如熱鍋上的螞蟻，大多都是工廠蓋在農地上的中小企業，且工廠本身沒有合法登記，屬於農地工用的「農地工廠」。
「農地工廠」是指在農地上興建工廠而未取得合法工廠登記者，一般也會以「地下工廠」稱之，蔡岳臻說，其判別方式就是工廠蓋在「都市計畫區」內的「農業區」，或是在「非都市計畫區」內的「特定或一般農業區」範圍內土地使用編定為「農牧用地」的，都屬農地工廠。
由於一般生產製造業為能因應產品加工、製造及生產需求，往往需要大面積的廠房生產空間，但是由於工業用地土地成本日益上漲，或是各縣市工業區內土地廠房難覓，因而農地就成為許多傳統製造業業者興建廠房的「首選」。
過去由於農地價格低廉，於是農地工廠就在全省各地如雨後春筍般處處可見；另因加工生產製造上，又有上下供應鏈關係，因此就容易產生工廠群聚效果，例如彰化縣鹿港頂番婆地區水五金工廠群聚；另以中台灣來說，彰化、雲林及嘉義都可看到，不少農地上矗立許多的鐵皮屋工廠。
蔡岳臻表示，從事木材加工的高中同學小林，日前也有前來詢問農地工廠納管問題，小林說，直到收到縣府公文通知要在今年的3月19日前申請納管，不然會面臨到斷水斷電的狀況，才知道問題「嚴重」了。
小林談到，去年就有聽說農地工廠納管的事，也曾到處問人，有位朋友跟他說，不用管這個政策，還說，政府人力不足，等要來斷水斷電，再找民意代表陳情就好。
小林說，工廠本來就小本經營，蓋在爺爺所留下來的農地上面，木工也賺不了大錢，如果老實去申報，政府就會知道原來這邊的農地上有未合法的農地工廠，那不如默默的做就好，還不會被發現。
蔡岳臻一聽，不禁幫小林緊張了一下，勸小林應該要謹慎評估，並把握這一次將違章工廠透過納管及改善計畫程序有機會「就地合法化」，他說，各地方政府所發出的「急急如律令」的公文函，看似這回要「玩真的」。
申請納管大限將至
蔡岳臻提到，政府繼整頓農地農舍違法使用之後，針對農地上到處林立的違章工廠，於108年修法通過「工廠輔導法」，並在2020年3月20日上路，希望業者透過納入管理後，再進行後續的改善計畫措施，其中包含環保、消防、水利建管等等改善措施，協助取得特定工廠登記。
過去農地工廠在符合一定的條件下是可以申請「臨時工廠登記」，俗稱「臨登」，並透過部分改善計畫後進而可轉「特定工廠登記」，俗稱「特登」，只要能取得臨登或特登的工廠業者就能「合法的」在農地上生產製造產品。
而納管只是第一步驟，也就是在政府主管機關同意納入管理後，才會進行下一步的提出「改善計畫」，改善完成後就能取得特定工廠登記，爾後再透過土地變更為工業用地或特定目的事業用地後，取得正式工廠登記(如附圖)。
除了嘉義縣政府外，新北市政府也發出公文函及新聞稿，經發局局長何怡明表示，依工輔法修正條文，符合2016年5月19日前既有未登記工廠且屬低污染事業、非位於經濟部或新北市公告不宜設立工廠的區域的業者，應於2022年3月19日前申請納管，提出申請者於輔導期間可免受相關都市計畫及建築法令處罰。
新北市經發局為輔導未登記工廠邁向合法化、永續經營，已建立未登記工廠輔導團line群組，提供業者線上諮詢服務，並於官網建置有特定工廠登記專區。因為積極輔導，去年還獲得經濟部評鑑地方政府輔導未登記工廠之優等單位。
何怡明表示，為輔導企業永續經營，自2020年3月20日工廠管理輔導法修正條文上路以來，截至2022年二月底；未登工廠申請納管家數為2,290家，其中1,051家已核准通過，522取得特定工廠登記。
何怡明說，申請納管是未登記工廠邁向合法的第一步，經發局將全力輔導轄內未登記工廠逐步邁向合法，並呼籲符合資格業者勿再觀望，務必把握機會，在納管期限前提出申請。
不過，工輔法納管已上路即將屆滿兩年，並將在319大限來臨後關起大門，為何還是有不少違規的農地工廠未申請納管？
蔡岳臻談到，政府過去的管理雖有罰，但未落實取締執行，導致違規者「心存僥倖」。
例如從事食品加工的李老闆，早在109年就得知納管資訊，不過因為身邊友人建議「地下工廠那麼多，政府根本抓不完，現在主動向政府誠實申請納管，倘若政府主管機關不予核准，那麼將來一定會被列為優先斷水斷電並拆除的對象」，因此，抱持著開工營運一天算一天的打算。
承租廠房業者的無奈
另外，有一位陳老闆在民國八十幾年從螺絲加工廠學習到相關專業技術後就自行走上創業之路，由於創業資金有限，因此在幾番衡量後，選擇承租台南市後壁區一處農地並興建工廠從事螺絲加工生產製造。
陳老闆的廠房面積將近兩百多坪，近日因接獲台南市政府公文通知，須於319期限內向主管機關申請納管，因而向農地地主王老先生溝通是否願意同意提出納管申請，然而地主卻不同意，認為將來可能會有衍生不少稅金問題。
蔡岳臻表示，工輔法所納管的是未辦登記的「工廠」，故農地若是承租來的，即便陳老闆可單方申請納管，但之後要申報「改善計畫」，仍得要有地主的「土地使用同意書」，這時就會卡住，自然走不到特定工廠登記這一步，故讓陳老闆十分頭痛。
台灣究竟有多少違章工廠存在於農地上？據了解，農委會過去曾經發布的統計，全台農地有十三萬家違章工廠，而經濟部統計約有四萬二千多家達到需要登記的規模。
就經濟部所做的宣導QA問答，截至 2021年12月，經濟部優先列管疑似新增未登記工廠家數共1,686家，地方政府已勘查1,424家，其中非屬新增未登工廠814家(將移請內政部依建築及土地法規處理)，已裁處 174家。
經濟部在官網資料顯示，自修正工輔法後，持續積極穩健輔導未登記工廠，已有14,657家業者申請納管、7,099家業者取得特定工廠登記，近半數未登記工廠走向合法化程序，更有超過100家業者申請或已完成用地合法，成效顯著。
新北市經發局也提到，新北市合法工廠家數近2萬家，佔全國工廠家數約20%，而符合納管申請資格的未登記工廠數量為4,000餘家，經積極輔導納管，受理未登記工廠申請納管案件2,290件，其中已含完成納管1,051件。
斷水斷電及拆除是殺手鐧
蔡岳臻提到，政府為遏止農地違規使用的的決心相當強，但也給予農地工廠輔導納管，若過了319大限，公權力伸張，強制斷水斷電及拆除，農地工廠不是面臨關廠，就是尋找工業土地或進駐工業區這兩條路可走。
蔡岳臻說，台灣近幾年工業地產因台商資金回流，買地擴廠，造成工業土地價格上漲，而「農地工廠」就地合法化不成的話，就只能往工業區購置合法的舊廠房，不然就只能到工業區買地蓋廠房，而這股「需求」將帶動工業廠房或是工業土地價格的上揚，是可以預期的。
他談到，這些「農地工廠」為何一直在農地上四處林立，完全是「價格導向」，以嘉義偏遠一點的農地，每坪價格約在4,000至5,000元間，熱門地區則一坪要8,000至10,000元，若到工業區去買地，過去一坪約在7至8萬元間，但因工業區土地有限，目前一坪都上看10萬元以上。
以用地需求動輒千坪規模的工廠來說，買農地違規使用，購地成本頂多只要一千多萬元，但若到工業區，要他們一下子拿出上億元的購地費，再加上蓋廠房的費用，自然會選擇農地，即使要冒著被檢舉、罰錢或拆除的風險。
蔡岳臻另也談到，雖然未辦登記工廠納管大限即將在319截止，但因為今年年底是縣市長選舉年，在過往，為了「選票」考量，有些雷厲風行的政策，在執行面將面臨「政治干擾政策」的變數，以致有人尚在「觀望」。
搬遷潮 工業地需求更緊俏
而319大限一來，除了政府能否真正貫徹執法的決心外，其實還牽動了房地產的發展。
宏大國際資產總經理陳益盛表示，台灣的工廠新登記家數從2005年至2019年之間每年約新設3,000至5,000餘家；但依據經濟部工業局統計，但2020年竟已達上萬家，新設工廠家數可謂是翻倍成長，其中，不乏是農地工廠被政策趨動而朝向合法登記。
陳益盛也談到，後疫情時代，工業地產因「電商物流、台商回流、外資加碼、農工搬遷」而交易熱絡，更是從十年前的沒人要，到目前的一地難求。
陳益盛表示，由於近幾年投入幫企業界代尋廠房及資產活化，成交多筆土地的經驗，加上長期擔任開發商及金融業的顧問服務，客觀而言，目前工業土地/廠房交易偏向賣方市場，且因地主期望多數過高，也使得過半數待售中土地開價偏高。
目前地主的心態普遍偏多，主因有三，首先是台商回流資金，地主期望會來追「高」購地，定可創造資金行情；二是都市型工業區更新立體化，容積獎勵可提「高」20%~50%樓地板面積，土地價值自然增加；三是地主只聞土地成交價新「高」，不管區位條件、地形，甚至容積率差異。
陳益盛指出，在幫數十家企業代尋廠房及工業地，感受到工業地產市場的熱絡，而新設工廠登記數量創新高，代表的不只是工業地的投資，而是實質的購地設廠。
而「農地工用」的搬遷族群更是最急迫、最缺物件、卻也預算最吃緊的中小企業，他說，當中未能符合低汙染性質就地合法的估計不在少數，數萬家搬遷設廠的需求眾多，自然帶動工業土地的價格上揚。
新北廠商往桃園外溢
以新北市政府「塭仔圳市地重劃區」來說，就是屬於農牧地，卻被蓋上違章工廠，問題長達二十多年，直到市長侯友宜施鐵腕，才促使違章工廠大搬家；以該地的農地價格，一坪約十萬到十五萬元不等，但旁邊的新莊及五股週邊工業區土地，每坪卻要4、50萬元起，農地便宜僅約三分之一價。
此外，有些是租農地做違規使用，即便有罰單及罰款，他們繼續違規使用，仍然划算，因此，長年下來，違章工廠愈蓋愈多。
在市府啟動「塭仔圳市地重劃區」計畫後，違章工廠要搬去哪裡？陳益盛表示，有些往週邊的樹林、三峽搬，或再外圍的桃園龜山等地溢散，資金不雄厚的人，繼續找便宜的農地做違規使用，而不想被趕來趕去的，口袋夠深的，就到工業區找土地蓋工廠。
他再舉桃園航空城為例，自從桃園市政府畫定航空城計畫，將區內的農地畫入都市計畫內，可變更為住宅用地，就有投資客提早進場購買農地，以買1,000坪農地來說，即使未來土地使用分區變更，要回饋四成土地，只剩600坪，但當初農地一坪只買10,000元，土地變更後，住宅區地價一坪變4、50萬元，一轉手就好幾億的利潤。
因此，過往一些農地投資者，會打聽政府的公共政策，找機會逢低進場，土地先便宜租給違章工廠使用，即使未來地上物被報拆，但土地若從農地變建地，可說是「華麗轉身」。
陳益盛談到，農地工廠搬遷潮，以及台商回台投資設廠，以及外資加強在台投資，使得過去幾年的工業地產夯到不行，以近兩年的漲幅來說，比較基期較高的台北市，約漲一成左右，新北及桃園地區則漲2至3成。
他觀察表示，雖然北台灣的豪宅買氣已提升，但北台灣的老舊廠房買賣更勝豪宅，全台工業地已經視為「原物料」，且價格沒有所謂行情，全看地主開價，另這幾年還有蛋白區漲的比蛋黃區猛的情況。
以台積電到台南及高雄的投資來說，南二都的工業地價格漲幅更高達3至5成，例如台南南科附近，新市周邊的工業地，每坪約10至15萬元，但現在地主叫價20萬元起跳，有些要賣到30萬元。
再以高雄橋頭來說，以前是重工業區，特種工業區(重污染業)及甲種工業區(中高污染業)最多，而過往乙種工業區最有行情，但甲工近年卻漲最多，如去年成交價每坪約15至17萬元，但今年地主售地的「期望價」卻是25萬至35萬元不等。
工業地需求大 地主坐地喊價
陳益盛說，過去北部工業土地的地價「貴蔘蔘」，不少業者被迫往南移，尋找便宜的工業地，如今，南部出現「天價」般工業地的畸型發展，讓不少跟著台積電南下的上下游廠商是「買也不是，不買也不是」。
他指出，當工業土地已經漲成這樣了，那些「農地工用」的違章工廠若不申請納管，並申請土地變更為合法的工業用地，未來何去何從？都會是一道難題。
蔡岳臻也表示，有不少農地工廠是許多國內合法產業鏈的上游來源，一旦停工極有可能會造成許多合法產業廠商供貨斷鏈的危機；此外，也有不少是經營非常成功，被稱為「隱形冠軍」的企業。
蔡岳臻說，若是農地是農地工廠自有的，一定要把握這次「違法變合法」的機會，且若地目能變更為工業用地，未來的地價也有翻倍漲的可能，若因為忽視319大限，而不積極申請納管的話，可能會因小失大。
他呼籲，即便只剩下兩周的納管時間，趕快去填寫申請表，並向各縣市政府「掛件」，仍然趕得上，千萬別放棄最後一波「就地合法」的機會。