「愛莉，我不懂，明明辦房貸就是把房子和土地抵押給銀行當擔保品了，為什麼還要審核我的收入條件？有擔保品還不夠嗎？」這個問題，其實很多人都有疑惑。
但答案很簡單——因為銀行不是當舖！
銀行根本不想要你的房子！它的核心業務，是穩穩地拿存款戶的錢，放款給你，然後賺取1%和2%之間的利差。
而「法拍」這件事，對銀行來說是一種不得已的選擇，因為這代表這筆貸款變成了「不良債權」，反而是銀行最不想碰到的情況。
所以，對銀行來說，核貸房貸時最重要的只有兩個關鍵點：
擔保品（房子 & 土地）是否足夠擔保這筆債務？銀行首先要確認，你買的這間房子，能不能撐起這筆貸款？
影響擔保品價值的因素，包括：
銀行鑑價vs.實際成交價：兩者取其低計算成數
地點：影響貸款成數，精華區通常較容易貸高
屋齡&建材：RC鋼筋混凝土優於加強磚造
屋況：有無重大瑕疵
嫌惡設施：是否靠近宮廟、變電站等
特殊註記：如氯離子過高、建物傾斜、非自然身故⋯⋯等
如果房子本身風險高，銀行可能會降低貸款成數，甚至不願意承做。
貸款人是否有能力償還這筆貸款？有房子擔保還不夠，銀行更在意——你還不還得起？
因此，銀行會評估貸款人的償債能力，這包含：
收入、年資、工作類型：穩定性 vs. 風險性行業
財力：存款、保單、股票、基金等
信用紀錄：信用卡 & 貸款還款情況
收入支出比：是否有房貸、車貸、信貸等多筆負債、每月負擔是否過高
年齡：是否會影響償債能力
如果你的收入不穩定、負債比過高，或是信用紀錄有瑕疵，銀行可能會降低核貸成數，甚至拒貸。
房貸審核，其實是銀行的「風險控管」
所以，房貸不是單純「房子抵押 → 就能貸款」，而是銀行會同時評估房子&借款人的狀況，來決定貸款金額與條件。
擔保品（房子）OK，借款人條件 OK，銀行才放心放款。
房子條件不佳，或借款人還款能力不足，貸款成數就會降低，甚至無法核貸。
這也是為什麼，即使房子可以抵押，銀行仍然要仔細審核你的收入條件。所以，選對房子很重要，但管理好財務體質，才是真正的關鍵！
圖 房貸示意圖／聯合報系資料照
資料來源：房地產
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