3月20日央行召開今年第一季的理監事會議，由於去年第七波選擇性信用管制措施在放款集中度、差別利率、房價預期已收顯著成效，尤其無自宅民眾購屋貸款佔購置住宅貸款餘額比率持續上升到61.54%，信用資源調整的任務初步達成，所以未再祭出新的管制措施。
儘管第八波選擇性信用管制未出鞘，但央行從去年第四季要求銀行自主控管一年不動產貸款總量的威力不輟。與過去信用管制不同的是，這次調控的措施符合管理大師彼得·杜拉克提出的SMART（具體、可衡量、可達成、相關、具有時限性）原則，有效規範了銀行的業務操作，使加大不動產放款的減降壓力，且持續對於週轉金貸款變相突破法定上限、假換屋真協處、原屋增貸以購屋、餘屋貸款成數、購地逾期未開工等態樣進行專案金檢，不但確立量化改善的績效指標，也畫出一道道的業務操作紅線。
央行強力主導信用資源分配的背後，無疑是基於對金融穩定、市場秩序以及法令遵循的深刻思考。過去一年，房貸新增餘額暴增，達到1兆455億元，較前一年大幅增加了58%，且與過去十年的平均數字相比更是大幅成長，增幅達138%，呼應去年預售屋完工核發使用執照13.8萬宅，年增17%、創28年新紀錄，但這都只是未來三年50萬戶以上、年年破新高的交屋潮序曲。央行勢必要在銀行法72-2的天條下，設法疏導交屋壓力的資金排擠效應，讓中古市場不致因錢荒而產生資源扭曲或硬著陸。
在這場穩定金融、房價的大戲中，央行固然為獨立機關，但決策、執行從不寂寞。
從具領先指標意義的預售屋銷售狀況來看。內政部2023年平均地權條例修正的重拳出擊，不但排除私法人投資住宅需求，更重要的是鎖住預售屋轉售的退路。雖然前期因為新青安帶動買氣爆棚，FOMO心態甚至延燒到低首付的預售市場，但缺乏下車機會的次級市場，實價登錄件數從去年第二季全國每月15,000戶直接腰斬，10月之後每月都跌到5,000戶以下的超低水位。
另外，財政部去年也大幅翻修囤房稅，雖然無法直接調整各縣市政府的稅基，但非自住住家用稅率，由原有的1.5%至3.6%上調至2%至4.8%，還透過全國歸戶計算的方式打破過去各縣市歸戶的流弊。最後，金管會也在此波調控中，扮演著緊盯銀行的角色。除了配合央行的不動產貸款總量管制外，金管會也加強了對銀行不動產放款的風險控管，並要求銀行強化授信審核。
當我們轉向從建商的投資過程進行分析會發現，前期營運的週轉金動支已經被要求與土地融資開始連動，等於增加建商建築開發的財務操作實質壓力，然後餘屋貸款成數的減少，以及囤房稅的增加，也讓建商過去擁屋自重、待價而沽的風險巨增。
在這一連串的調控措施下，台灣房地產市場迅速轉向買方市場。過去賣方獨大的局面，已不復存在。建議買方在短空長多的市場環境下審慎評估自身財務狀況，理性評估區域、產品、建商，把握絕佳的購屋、議價時機。
台灣房地產市場迅速轉向買方市場。圖／freepik
資料來源：工商時報
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