文/記者朱語蕎
預售屋具有前期付款輕鬆優勢，是近年不少首購族、小資族，入手第一間房的首選，但近期頻頻出現預售屋工地停工、建商倒閉，甚至爛尾樓的情況，而央行緊縮房貸措施，也讓貸款條件不若以往，現在購買預售屋該如何自保？
近年營建業物料、工資雙漲，央行緊縮建商土建融審核，讓不少中小型建商撐不下，自去年9月央行祭出史上最嚴厲信用管制後，也影響購屋族意願，衝擊市場交易，中小型建商資金調度更加困難，今年至今已陸續在嘉義、花蓮、桃園、台北等地，出現建商資金斷鏈、建案停工等事件。
對民眾而言，原本可輕鬆付款的預售屋，似乎變得危機重重，不只要擔心建商蓋不下去，變爛尾樓，還得擔憂之後交屋，銀行貸款緊縮，利率、成數都不如預期，甚至連首購族都面臨貸不了款的困境，若處理不當，恐只能解除合約，買房夢成一場空。
5種履約保證各不同 簽約前仔細看
預售屋近期接連爆出停工事件，建商資金斷鏈成隱憂。
對消費者來說，預售屋的履約保證特別重要，預售屋的履約保證有「價金信託」、「價金返還」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」等5種，根據內政部統計，現行預售屋買賣定型化契約訂，以採用「不動產價金信託」及「不動產開發信託」居多，約占全部建案52%。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？馨傳不動產智庫發言人何世昌表示，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
至於「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」，規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
另外常見的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，永慶房產業管部協理陳賜傑表示，這兩項是如同保人制度，讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方能轉向擔保建商或工會要求負完工責任。
購買預售屋前要仔細審閱合約書，了解履約保證方式、土地產權，別只看廣告說詞。
「地段地號」查產權 小心有高額抵押權
何世昌表示，預售屋履約保證信託專戶最重要應注意「匯款帳號應與信託帳號完全一致」，包括履保專戶名稱、匯款帳號與銀行網站揭露的帳號名稱必須100％相同。如果履保專戶名稱是「世昌建設有限公司」，但匯款名稱卻是「世昌建築有限公司」、「世昌建設開發有限公司」、名稱有一字不同就是不同帳號。
若有履保專戶，消費者會取得「契約編號」，作為日後查詢之用，在預售屋買賣契約上會有受託銀行，再到受託銀行官網查詢，消費者可以在帳戶內，查詢到已繳納的價金；若已匯款但帳戶內沒有錢，應儘快向銀行和建商詢問。
何世昌提醒，無論是「不動產價金信託」、「價金返還保證」，或是「不動產開發信託」，都必須是「信託專戶」，倘若建商要求匯入的帳號是建商公司帳號，那就不是信託專戶，小心有詐。
何世昌更提醒，實務上若預售屋基地未真正動工，建商仍可編造名目申請撥付專戶內的款項，若銀行並未詳細核對就容易出問題，就算買的預售屋有使用履約保證，也不保證可以安心交屋，因為台灣的預售屋履約保證並不保證履約。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，購買預售屋在簽約前，建商必須提供預售屋買賣契約書供消費者審閱，而且不得少於5天，買方可以透過內政部版的預售合約書，和建商提供的合約書，詳加比對，保護自我權益。
此外，合約書的土地標示中，有載明該建案的地段地號，買方可以從地政事務所的土地登記簿謄本中，了解土地產權的狀況，是否有高額抵押權的存在？這項是避免銷售率不佳，造成未來完工後，分戶無法部分清償，而影響買方權益。
銀行貸款成數不如預期，造成前幾年購買預售屋的民眾，面臨解約困境。
買房「地段」很重要 多找銀行評估
而交屋前的貸款問題，近期也成為焦點，在央行限縮房貸下，銀行紛紛提高貸款條件，讓不少前幾年購買預售屋的民眾，在交屋後，發現房價上漲，甚至變為央行認定的「高級住宅」，貸款成數瞬間腰斬，斷頭違約事件頻傳。
何世昌直言，這可能肇因於銀行鑑價、放款各自為政，甚至出現「鑑價取其高、放款取其低」的荒唐現象，讓消費者無所適從。現階段反而是多屋族順利交屋比率比較高，因房貸而違約的大多是沒買房經驗的首購族，何世昌說，根據業者說法，首購族沒經驗、沒門路，大部份只能跟親友調頭寸，調不到的話只能賠錢違約，投資客找錢的經驗豐富，有些人就乾脆去民間融資借錢、促進地下經濟。
寶和建設執行副總經理王董騏表示，銀行在承作個人房貸前，會先評估每個地區的房貸區域屬性，倘若你買房位置屬於個別銀行承作房貸的B級區或C級區，自然就很難順利貸到8成或談到好的房貸利率。
他建議，現階段最好多找幾家銀行比較、評估貸款條件，個人先提供完整存款、貸款等相關資訊，金融機構就能夠在不查聯徵的情況下進行房貸條件評估；若面臨銀行貸款成數不足，可以找家人「作保」來增加銀貸成數的根據。
王董麒認為，歷經近2年的資金緊縮，銀行逐漸控制不動產貸款水位，加上同年底的縣市長選舉因素，2026年的第三季後才有可能出現銀行資金稍微鬆綁的機會。他提醒，在2024年後買預售屋的民眾，最好提早準備一筆週轉金來因應貸款時的資金缺口，避免造成交屋時違約狀況。