文 / 胡偉良
近年來，台灣房價持續高漲，民眾購屋壓力日益沉重，年輕世代更是面臨「買不起房」的世代困境。造成房價上揚的原因固然複雜，包含土地供給不足、建築成本上升、投資投機行為，以及市場對房價上漲的高度預期。
然而，根本性的解方，仍需回到供需平衡的本質——唯有大幅增加供給，才能有效抑制房價過快上漲。在此背景下，將「都市更新（都更）與危老改建」納入政府擴大內需計畫，不僅有助於帶動產業發展，更是實現平抑房價的重要途徑。
一、都更改建的供給效應：容積獎勵與土地成本分攤
都市更新最大的優勢之一，在於可藉由政府提供的容積獎勵，在原有基地上增加可興建的樓地板面積，等於在同一塊土地上「多蓋一些房子」。這不僅直接增加市場供給，還能降低每戶分攤的土地成本，因為土地成本是房價中最難壓縮的部分，透過更多戶數分攤，單價自然下降。
例如，原本一塊土地只能興建 50 戶住宅，經過都更與容積獎勵後可興建到90 戶，那麼每戶負擔的土地成本可下降近四成，對於最終售價的降低有明顯幫助。
二、減少外購需求：屋主分回與年輕世代承接
都更改建的另一個關鍵效益，是能直接滿足原地主或屋主的換屋需求。原本想要購買新屋的舊屋屋主，可以透過改建分回取得符合現代建築規範的新住宅，無須再到市場上額外購買，從而減少對新屋市場的額外需求壓力。
同時，對於年輕一代而言，若父母輩參與都更，在改建完成後就可透過繼承或贈與取得新屋，避免在房市高點時承擔高額貸款，也降低了外部市場的競爭需求。
三、規模化街區改建：降低建造成本、提升品質
透過大規模的街區改建，不僅能創造更具規劃性的社區環境，還能在施工過程中產生規模經濟效應。規模化採購建材、集中施工人力與設備、統一規劃管線與公共設施，都能有效降低單位建造成本。
更重要的是，這類街區型都更案往往位於市中心或生活機能成熟的地段，也就是俗稱的「蛋黃區」。當蛋黃區供給量增加，將有效分流對蛋白區與蛋殼區的購屋需求，進而降低外圍區域的價格壓力。
四、穩定房價的臨界點：年供給 15 萬棟
根據市場測算，當每年新屋供給量達到 15 萬棟以上，即可望讓全台房價進入穩定狀態，不再出現單年暴漲的情況。原因在於，15 萬棟的水準足以滿足新增家庭與換屋族群的需求，並逐步消化投資性需求的壓力。都更改建若能每年貢獻數萬棟以上的新供給，就能成為達成這個目標的關鍵力量。
五、容積獎勵與品質提升：創造大量「高規格好宅」
政府對於容積獎勵的發放，往往附帶要求建築必須符合更高的安全與品質規範，包括耐震係數、節能設計、無障礙空間、公共設施配置等。這意味著，透過都更改建釋出的新成屋，普遍都是符合「好宅」標準的高品質住宅。
當市場上充斥這類高規格好宅，不僅能滿足自住需求，也會讓投機者失去囤房炒作的利基，因為供給充足且品質穩定，價格自然趨於合理。
六、改變市場預期：壓低投機心理
房價上漲往往是一種自我強化的循環——民眾預期未來會漲，所以提前買房，進而推升價格。當政府與業界聯手大量推出都更新案，並讓民眾相信「房子會越來越多、品質越來越好、價格漲幅受控」，就能有效抑制這種搶購心態，讓市場交易回歸理性。
七、鼓勵優質中小型建商投入，降低毛利率
過去高地價與高成本環境，使得具備專業能力但資本不足的優質中小型建商難以進場。透過都更與政府支持的擴大內需計畫，可降低土地取得壓力與資金門檻，讓更多此類企業有機會參與。
同時，在供給增加與市場競爭下，建商將不得不降低毛利率，以價格競爭取勝。這種毛利率的合理化，對房價下降具有長期而穩定的影響。
八、政府與產業的雙向承諾
我們（品嘉）支持政府將都更、危老改建與婚育宅納入擴大內需計畫，並呼籲同業一起成為政府此一政策的堅實後盾。透過降低成本、降低毛利率的方式，配合大量釋出高品質住宅，能夠在不犧牲建築品質與安全的前提下，讓房價逐步回歸合理區間。房價問題不是一朝一夕形成的，解決之道也需要長期、穩定的供給策略。
擴大內需中的都更改建，正是同時滿足「增加供給」、「提升品質」、「降低成本」三大要素的最佳方案。當業界能穩定地每年推出 15 萬棟以上的新屋，並確保品質與價格的合理性，台灣的房市才有機會真正進入健康、可持續發展的良性循環。