財訊雙週刊 文／游筱燕
愛山林建設喊話以7折價開第1槍，但房價是真的降了嗎？觀察現今房市有5大現象，未來「預售成交件數」和「買氣低迷持續」將影響房價走向。
全球關稅混沌不明的4月，愛山林建設開出房市「讓利」第1槍。根據《財訊》雙週刊報導，愛山林建設董事長祝文宇喊出新北市板橋區的自建案「濱河帝景」打7折賣，推出1個多月，宣稱已銷售5成，有4成買家是板橋在地人。
7折是怎麼算的？祝文宇說，景氣好時，原本心中盤算單價可以賣到百萬元，現在成交均價1坪75萬元，「每一次不景氣，都是我先打開市場，我只要讓利，房地產就那麼簡單。」引發市場譁然，房價真的降了嗎？
市場觀望 今年成交量看淡
去年9月第7波打炒房政策上路後，市場急速降溫。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年第1季6大都會區建物買賣移轉棟數合計為48035棟，較去年同期年減23.6%，說明今年房市交易熱度不若以往，市場觀望氣氛濃厚。
樂居科技創辦人李奕農認為，近期川普關稅戰所帶來股災，創下股市歷年最大跌幅，對房市影響深遠。他說，股市漲，即使有央行的限貸令，還是會有源源不絕的資金，持續轉入房市。但股市轉空，錢在股市套牢，原本的購屋計畫可能暫緩。事實上，房市數據在年後其實一度好轉，但現在卻出現了黑天鵝，預估到年底前都不會樂觀，全年成交量面臨30萬棟保衛戰。
這就是為什麼敏銳的業者已經率先喊出降價，應對接下來的不景氣。《財訊》也為讀者整理出目前房市的5大現象，以及兩個房價走勢的觀察點。
現象1：降價是廣告噱頭？還是真讓利？馨傳不動產智庫執行長何世昌說，由於房市成交平淡，「讓利」的氛圍愈來愈濃，很可能逐漸成為市場的共識，但前提是要「真讓利」。以此次愛山林喊出的讓利案「濱河帝景」，每坪成交均價約75萬元，但距該案最近的1宗新案「右成素也」從2020年至2024年共11筆成交紀錄，每坪成交單價為57萬元，近1年每坪成交單價則約65萬元，可見買屋前仍要做足功課比較。
當然，市場好的時候，開價自然跟著水漲船高，而「濱河帝景」的優勢是有河景，成交價因此高出10萬元上下，但附近的新成屋案子也多在6字頭；建商的「讓利」是否真能說服民眾，最後還是回歸市場考驗。
現象2：實價登錄沒降，但多送精裝潢、提貨券。為了要刺激買氣、鞏固價格，也對先前的買家交代，建商簽約時很難降價，許多建案甚至喊出不二價。但其實，去年9月後買氣冷清，建商開始贈送電視、冰箱、洗衣機3大家電，或是數萬元不等的百貨公司提貨券，或是推出精裝修包到好的裝潢屋，已經等同變相降價。
現象3：7都房屋總價兩千萬元以下需求最強。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，根據內政部實價登錄資料統計，觀察2024年6~7月房市交易熱絡期間，與房市政策影響後的11~12月交易市況比較後發現，後者7都總價兩千萬元以下產品交易量占比均達5成以上，此一價格帶在桃園、台中、台南與高雄交易量占比更高達九成，顯示目前仍以自用需求為市場主力。
現象4：貸款水位仍吃緊。財政部日前表示，截至今年2月底，新青安貸款累計已核貸10萬餘戶，核貸金額達8224億餘元。
圖／財訊雙週刊提供
《財訊》雙週刊指出，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年第7波選擇性信用管制後，市場資金吃緊，不僅要排隊等撥款，銀行也慢慢開始調高利率以價制量。去年12月全體銀行平均利率為2.3%，不過根據央行上次公開的資料顯示，2024年12月到2025年1月，一般首購的利率平均已達2.53%，說明現在房貸資金仍相對吃緊。
現象5：南部量能衰退較大。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台南今年3月買賣移轉棟數1550棟，不僅較去年同期減少近5成，還寫下近9年的同期新低，今年第1季累計4188棟，同樣是近9年來的低點，量能衰退的幅度為6都最鮮明。同時，高雄市的第1季移轉棟數也是8年新低。
圖／財訊雙週刊提供
預售屋方面，何世昌指出，這次房市回檔，1~2月中南部的週來客組數約是個位數；3月稍微回溫，10組上下，對比去年同期30~50組，呈現明顯衰退。但去年9月第7波打炒房至今，雙北地區的週來客數還有20~25組，受影響較低。
業內人士解釋，在關稅、景氣衰退疑慮下，資金回防剛性需求更大的雙北；還有，這波受到新青安帶動的房市熱況，雙北比中南部漲得少，因此受到打房政策的影響相對較小。何世昌則認為，雙北多年來已經習慣高壓打房，購屋族早已見怪不怪，心態上較不受政策影響。
量縮持續1年 價格將鬆動
至於房價是否真會鬆動？有兩大指標，第1，觀察預售屋每月成交件數。何世昌指出，按照過往經驗，第2季預售屋逐月成交件數若能維持在6000至7000件的安全水位下緣，有助於減緩線上賣壓，下半年跌價壓力將會降低。反之，若仍在5000件左右甚至更少，則賣壓將持續累積，下半年房價修正壓力將會上升。
第2，交易量縮維持1年。李奕農認為，目前的格局會是以拖待變，價格撐住，但成交量縮的情況如果維持1年以上，整體價格就有機會鬆動。可以觀察央行後續釋出的訊息、經濟預測，是否有新的政策，例如降息或放寬管制，也許低迷的房市會有改變機會。
民眾又該如何反應？李奕農建議，現在正在賣房的人，如果不急著賣，那就改為出租。如果是有資金需求必須賣房，由於房地產變現速度慢、流動性差，可以把握房市落後股市大約3~6個月的黃金期，若有買方出價，只要還在可接受範圍，可以先落袋為安。
專家向《財訊》雙週刊透露，如果是帶有投資性質的買房，可先讓子彈先飛一會兒，觀察政府的政策有沒有改變。自住客則建議持續看房，不一定要買，但一定要培養對價格的敏感度。整體的價格不容易下跌，但個案或者個別的屋主則是有機會。要切記，「房市是一個長期的決策，在空頭時買房，最終的勝率其實是很高的。」