文／胡偉良
當許多人期盼房價下跌的同時，我們應該冷靜思考：如果房價真的跌了，台灣社會、經濟與都更政策，會因此變得更好嗎？答案恐怕不如想像。
一、不是所有人都會受惠
自住者未必高興：已購屋家庭將面臨資產縮水、貸款高於市價等問題。
- 高負債家庭風險升高：房價下跌將使許多高成數貸款者陷入「負資產」，影響銀行與金融市場穩定。
二、建築與都更產業將遭遇衝擊
- 都更推動可能停滯：都更的前提是地價合理與整合意願存在，一旦價格過低，地主失去參與誘因，整合將陷入停擺。
- 建案推遲或退場：若房價跌破土地與造價總和，建商自然選擇觀望或撤出市場，營建鏈連帶受創。
三、地方財政與整體經濟將受影響
- 稅收減少：房屋稅、地價稅等將同步下滑，地方政府財政將面臨壓力。
- 內需疲弱：房市信心崩盤將使消費與投資趨於保守，影響整體GDP動能。
四、真正該問的是：為什麼房價會跌？
- 若是人口結構問題：則應推動小規模、聚落型更新。
- 若是資金斷鏈：應檢討金融政策，特別是對都更貸款的限縮。
- 若是政策打錯方向：打房若打錯對象，恐破壞整體市場信任機制。
五、房價跌不是萬靈丹，改革才是正解
房價問題的核心並不在於『價格是否下跌』，而在於『合規住宅的供給是否順暢』。唯有提高都更效率、改善整合制度、導入透明市場機制，才能真正讓房市朝健康、穩定且具永續性的方向發展。政策應以『打投機』而非『打更新』為原則，否則將讓全民一起承擔不必要的社會成本。
六、跌幅不同，影響程度各異
- 小跌（約跌1成）：
短期內對剛性自住族群影響不大，但會打擊投資信心，預售市場將轉趨保守。建商將延後推案，銀行放貸審慎，房地產供給將進一步減少。
- 中度下跌（約跌2～3成）：
將造成部分屋主陷入資產縮水甚至負資產情況。都更推動將更為困難，地主與建商間信任斷裂。部分中小型建商可能出現財務危機，失業風險升高。
- 大幅下跌（約跌5成以上）：
房地產價值崩潰將引爆連鎖效應：銀行不良債權暴增、信貸凍結、營造業倒閉潮、地方財政萎縮，內需經濟全面下行。年輕人雖歡迎低房價，但整體社會將付出沉重代價。
七、國際房價崩盤案例借鏡
- 日本1990年代泡沫崩潰：
日本於1990年經歷房價與股價雙重泡沫破裂，住宅價格下跌超過50%，引發「失落的十年」。銀行壞帳危機、企業投資停滯、家庭消費緊縮，導致經濟長期低迷至今難以完全復原。
- 中國2021年後房市調整：
中國自2021年起對房企實施『三道紅線』與限貸政策，大型建商如恆大、碧桂園相繼爆雷，導致房市價格下跌、預售屋爛尾問題蔓延，地方政府財政惡化，整體經濟遭受明顯衝擊。
八、結語
我們不應把『房價下跌』視為單純的社會正義，而要全面思考其連鎖影響。房市穩定與結構性改革，遠比價格起伏來得重要。打房不是打建築業、不是打都市更新，而是要打擊投機、重建信任與效率。