文 / 顏瓊真
老舊房子要脫胎換骨，除了都市更新外，政府開了「危老重建」的快速通道，使得危老申請及核准案件遠遠超過都更案，但想重建，相關的法律問題可不少。
「又搖了！」今(114)年初，南台灣的嘉義、台南及屏東到處「天搖地動」，一連好幾天，地牛不斷翻身，地震不停歇，甚至一天好幾搖，都搖到讓人懷疑人生！
根據台南市政府截至二月二十六日的統計，共有四千多戶屋損鑑定近完成，而地震也讓不少人無家可住，有些人就在騎樓住帳棚，有的則是緊急置辦貨櫃屋，在今年的寒流天候中，更加悽涼！
三十年以上老屋占比過半
根據內政部不動產資訊平台統計，到2024年第三季全台平均屋齡高達33年，而屋齡30年以上的老屋就有515.6萬宅以上，占住宅存量達55%以上，在地震頻傳之際，老宅安全問題更值得重視。
永然聯合法律事務所所長李永然律師指出，台灣各大都市有眾多老舊房屋，而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入「高齡社會」，形成老舊房子「困老」的情況。
政府為了大力推動「都市更新」，及加速重建效果，除了原有的《都市更新條例》外，在民國106年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》，為老屋更新設了一條「快速」通道。
根據《都市危險及老舊建物加速重建條例》的適用條件為：一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。例如海砂屋或地震嚴重毀損之房屋。二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果的建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。四、需非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建物。五、需為「合法建築物」。
由於「危老重建」並沒有建築基地最小面積的限制，且上述門檻對於與有基地面積限制的「都更」來說，也比較容易達成，故目前實施後，申請件數「危老」也已經比「都更」多很多。
李永然表示，「危老重建」迄今已經實施近八年多，但常有民眾以「電話」或親自來所諮詢相關的法律問題，由這些諮詢問題中可以發現，民眾在這方面的法律知識相當欠缺。
自主危老與合建大不同
李永然說，其實不論參與「都更」或「危老」重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走「都更」還是「危老」的程序？面對此一問題就必須冷靜思考瞭解自己建築物的情況具備哪一方面的條件，而這兩者的差別何在？這都必須要先行瞭解。
其次，如果決定要走「危老」重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，未來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一「21坪」基地的危老，新北市樹林區也有一僅「15坪」的危老基地，台中市東區也有一「17坪」的危老基地。這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。
再者，決定危老，因為有些大樓、公寓住戶想要「自主危老」，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但要提醒的是，「重建」涉及不少專業的問題，進行「自主危老」也要考慮自家的社區住戶有無可靠、可資信任的專業人才，否則，將來還要遭遇不少困擾！
最後，如果不是走「自主危老」，而是與建商進行「合建」，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由「建商」片面擬訂並提供，合建地主必須先考慮「建商」有無相關實績、信譽口碑；一旦做了好的抉擇，進而要進行「談判」，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成「合建契約」內容，也應好好研讀相關條款，如果自己不懂，切勿裝懂，而應請教「專業律師」，由「專業律師」為自己權益把關。
例如合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限、租稅負擔、交屋……等等，都必須仔細斟酌，切勿馬虎，這樣才能免於遭到不必要的「風險」。
永然聯合法律事務所臺北所主任律師，同時也是雙北市危老重建推動師的陳宜鴻律師表示，危老重建申請案件比都更案多，主要是其享有容積獎勵，包括：
一、容積獎勵上限：獎勵後的建築容積，不得超過各該建築基地一．三倍的「基準容積」或各該建築基地一．一五倍的「原建築容積」，不受《都市計畫法》第85條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制。
時程容積獎勵即將末日
二、時程獎勵：自民國106年5月12日施行後一定期間內申請的重建計畫，得依下列規定再給予獎勵，不受前項獎勵後的建築容積規定上限的限制。施行後三年內10%、施行後第四年8%、第五年6%、第六年4%、第七年2%、第八年1%，逐年遞減。
三、規模獎勵：重建計畫範圍內符合「危老條例」第3條第1項的建築物基地或加計同條第二項合併鄰接之建築物基地或土地達二百平方公尺者，再給予各該建築基地基準容積2%的獎勵，每增加一百平方公尺，另給予基準容積0.5%的獎勵，不受「危老條例」第6條第1項獎勵後的建築容積規定上限的限制。
不過，法令也規定，時程獎勵及規模獎勵合計不得超過各該建築基地基準容積的10%。
另依據「危老條例」第7條規定：「依本條例實施重建者，其建蔽率及建築物高度得酌予放寬；其標準由直轄市、縣(市)主管機關定之。但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。」
此外，值得注意的是，容積重建「時程獎勵」將在114年5月12日(不含)趨於0而正式落日，改以規模獎勵取代，而《危老條例》施行期限也將至116年5月12日(不含)為止，未來是否會延長？內政部正在蒐集意見中。
你家有危樓 能單獨重建嗎？
而在眾多民眾諮詢的項目中，有不少人問到，他住的那一棟樓有安全疑慮，但後來發現，卻跟其他棟安全建築是「同一使用執照」，該怎麼辦？
陳宜鴻表示，同一使用執照基地，若只有一棟經耐震評估判定可依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》申請重建，可否就基地內全部建築物一併申請危老重建呢？依法令的規定，如果礙於地籍或結構體相連導致無法分割，仍得依「危老條例」納入重建計畫範圍一併申請重建。
另外有人詢問，如何申請部分重建呢？永然聯合法律事務所台北所執業律師林易陞指出，同一使用執照之基地內數棟老舊建築物，得就部分棟別依「危老條例」申請重建，但除符合例外規定外，應先辦理建築基地之地籍分割。
林易陞說，為了解決同一使用執照之基地內數棟老舊建築物，就部分棟別依「危老條例」先申請重建的問題，內政部國土管理署(改制前的營建署)曾作出函釋，表示領有同一張使用執照之「部分合法建築物」得依「危老條例」單獨重建，但單獨重建之建築基地應依《建築基地法定空地分割辦法》及當地地方政府建築自治法規規定檢討辦理。
以台北市為例，依《台北市領有使用執照建築基地範圍內部分土地申請建築處理原則》規定，建築基地內之建築物及法定空地應依《建築基地法定空地分割辦法》完成地籍分割後，始可部分地號土地單獨或合併鄰地申請建築。
至於《建築基地法定空地分割辦法》發布生效日(民國75年2月3日)之前的情形，依照改制前內政部營建署函釋，民國75年2月3日以前已經完成地籍分割之建築基地，如果基地內各筆地號已按行為當時建築法規，將各筆地號土地分割為可各自單獨建築使用的建築基地，其中部分地號土地申請建築時，不用經過原執照基地內的其他地號土地所有權人同意。
另外如果原執照之建築基地的法定空地集中設置而難以依規定辦理法定空地分割的情形，依照函釋說明，如果經過建築基地全體土地所有權人同意就整宗基地按比例核算須拆除重建部分之建築基地面積、建蔽率及容積等申請危老重建，則不需要先行辦理法定空地分割。
準此，參照上開函釋及《建築基地法定空地分割辦法》第4條及第5條之規定可知，建築基地於民國75年2月2日以前已完成地籍分割者，且符合部分地號土地單獨申請建築時，剩餘建築基地可獨立建築並有獨立出入口或因逕為分割、判決分割、和解分割、調解分割或調處分割等由地政機關完成分割登記者，可免再辦理法定空地分割證明。
林易陞表示，我國屋齡三十年以上的老舊房屋數量越來越多，為了維護國人居住安全，危老重建及都市更新的腳步實有必要加快，又因過去歷史因素，以及台灣建築法規的限制，導致同一使用執照之基地內有數棟老舊建築物的情形非常常見，期待相關單位能有更多配套方法，以簡便申請危老重建的程序，造福國人。
此外，也有民眾談到，已經在進行「都市更新」之案件，能否撤案改依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》重建？永然聯合法律事務所台北所執業律師余悅說，無論是否為已進行都市更新程序的案件，只要符合危老重建要件即《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第3條第1項規定規定，自可整合全體土地及建築物所有權人之同意後向直轄市政府、縣市政府等危老重建主管機關提具重建計畫申請危老重建。
補助費要不要繳回？
但如果經進行都市更新程序案件如撤案，改依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》重建，是否應繳回各直轄市、縣(市)主管機關另訂之獎勵項目補助費用呢？
余悅表示，以台北市政府為例，都市更新補助之撤銷、廢止及命返還已撥付之全部或一部補助款情形規定於《台北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法》第8條：「有下列情事之一者，都發局得視情節輕重，撤銷或廢止原處分之全部或一部，並命其返還已撥付之全部或一部補助款：一、以詐欺或其他不正方式申請補助或檢具之申請資料虛偽不實。二、不符第五條第三項規定。三、補助款之運用成效不佳。四、受補助者規避、妨礙或拒絕前條所定之考核。有前項各款情事者，都發局並得依情節輕重於撤銷或廢止核准處分之日起一年至五年內，不受理申請人依本辦法提出之申請。」
由此可知，受補助者後續撤案改依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》申請重建，既非《台北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法》第8條規定的情況，就無須繳回相關補助費用。
另參照台北市政府109年5月出版《台北市危險及老舊建築物加速重建問答集》也認為，除非涉有《台北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法》第8條各款以詐欺或其他不正方式申請補助，或有重複核給補助及規避考核等情形，否則將不再追討相關補助費用，以鼓勵民眾推動都市更新。
而參與「危老重建」的房子，一定要滿三十年嗎？社團法人高雄市都市更新學會理事長，同時也是任陞建築師事務所建築師蔡惠任表示，《都市危險及老舊建物加速重建條例》第3條所規定的是各款之一，也就是只要滿足其中一項就可以了。
危老重建 耐震力最關鍵
而實際上最容易滿足也是最容易碰到的案例就是第二款的「耐震能力不足」，只要耐震初評通過SR＞45分，就可以進行危老重建，而耐震初評的費用最低一戶大約28000～32000元左右，時間大概三週，且取得耐震能力不足的證明後，建設公司也可以用法人名義買賣，不受《平均地權條例》影響，因此第二款的耐震能力不足最為重要，實務上也最常見，大概八到九成的案件都是第二款。
而第一款的危險建築常常是因為天災人禍造成，如全國危老動土的首案在高雄青年路跟自強路附近，就是因為鄰地地下室連續壁施工造成房屋倒塌，被判定為危險建築物才進行危老重建，因此發生的機率很低，大約一成左右。
至於第三款除了要滿三十年外還要未設置電梯或改善不具效益，詳評費用也較高約30～40萬元之間，此外，一般而言，初評不過，詳評要通過也很難，故發生的機會也很低，同樣大概一成左右。
蔡惠任說，他曾碰過鋼結構建築物滿二十年以上不需要三十年，結構初評因為鋼構螺栓鏽蝕耐震能力不足，所以符合危老重建資格。如高雄市民族路跟大順路交叉口的鋼結構商場，同樣約二十一年的屋齡，也是結構初評後耐震能力不足進行危老重建。當然也有碰過業主因為誤以為建築物一定要滿三十年才可以危老，因此將超過二十年的一層樓鋼構鐵皮屋拆除當成空地買賣，錯過容積獎勵、稅金減免還有貸款八成，實在很可惜。
危老重建的稅捐優惠
而全國申請危老重建的案例，根據國土管理署網站公告，截到今年二月二十日的統計，六都約有3540件申請，核准件數有3338件，開工件數有1877件(如附表)。
永然地政士聯合事務所總經理李廷鈞指出，「危老條例」能在的主要目的是促進台灣都市中危險及老舊建築物的重建，以提升公共安全和改善居住環境，為了鼓勵民間參與重建，政府在此條例中提供了一些租稅優惠措施。
很多屋主都非常關心，參與危老重建的稅捐減免，就「土地增值稅」方面，是沒有減免優惠的。
《都市更新條例》中地主依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅40%。但是因為在「危老條例」中並沒有相關規定，因此適用「危老條例」重建者，將來所有權移轉，土地增值稅並沒有相關減免的適用。
而「危老條例」中規定，經核定為「危險或老舊建築物」，並且進行重建的，在重建期間可以申請「房屋稅」與「地價稅」的減免，這項措施可以有效減少建商或業主在重建期間的經濟壓力。
就「地價稅」減免方面，李廷鈞說，依據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第8條的規定，符合「危老條例」進行拆除重建的土地，可以享有地價稅減免的優惠。
具體內容為：一、在重建期間，因為建物已拆除，並不產生實際使用，因此可以免徵地價稅。二、重建完成後，對於改建後的土地地價稅得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者。最長可再享十年地價稅減半徵收的優惠。
就「房屋稅」部分，「危老條例」也提供了減免的優惠措施：一、在重建期間，因為建物已拆除，實際上已無法使用，因此可以免徵房屋稅。二、重建完成後，對於新建成的建築物得減半徵收二年，於二年間未移轉且繼續持有者，最長可再享「十年」的房屋稅減半，這些租稅優惠政策的目的是讓建商和住戶可以在重建過程中減少財務負擔，從而促進危險及老舊建築物的更新，提升公共安全和城市發展。
此外，有些地主依「危老條例」，透過「合建契約」約定方式與建商進行房屋重建，由於是地主提供土地，建設公司提供資金，如相關興建成本、支付一些必要的稅費、給予地主補貼……等，而於合建房屋興建完成後，按雙方合建契約約定比例，由雙方分配房屋及應計土地持分，所以屬於「房地互易」的法律關係，其間的稅負，還包含營業稅問題，這也是地主要注意的重要環節。