經濟日報 記者胡順惠／台北報導
內政部日前一句「虛坪改革今年會給明確答案」，再度掀起外界議論，學者認為在房價正值整盤期間，政府推動動力並不大，就算真要推，單從目前規劃降低公設比方面著手，改革力道不大，真正一勞永逸的方式，就是仿效日本，以「實坪制」計價，讓建商比消費者還要精打細算，才能讓房地產真正回歸市場機制。
在台灣，買房計價採取虛坪制，因為買房計價及不動產登記時，房屋面積計算包含主建物、附屬建物（陽台、雨遮）及公設等面積，包含大量非私人使用的空間，常常讓民眾抱怨買下一堆無法使用的空間，這也讓許多人認為「虛坪改革」有其必要性，內政部2023年5月也公告研議「虛坪改革」。
內政部之前提出兩大改革面向
內政部當時提出的版本分為停車空間、容積計算兩大改革面向，將法定停車空間改為「專有」，沒買車位的住戶，將不用負擔車道面積，以獨立權狀與居住公設明確區分；應計容積的一般電梯改為免計容積項目，在免計容積比例上限不變下，可壓縮管委會浮濫空間。
不過，內政部提出的這個版本，目的僅是降低公設比例，政治大學地政學系教授孫振義表示，去年11月到現在，受到選擇性信用管制、房地合一稅及平均地權條例影響，房價已有稍稍修正，既然房價已有放軟空間，政府這次是否真想處理就有待後續觀察。
孫振義指出，為何政府目前僅討論降低公設，也就是限縮免計容積的範圍，因為這件事相對簡單，因此效果、副作用也會相對較小，假設真正實施，建商能蓋的範圍限縮，民眾購買的公設就沒那麼高，好像房價就能因此下降。
但實際上的情況可能跟大家想得不一樣，孫振義解釋，建商買地時，已經算好期望值，因此最後被懲罰的會是消費者，即便降低公設比，最終總價沒有改變，只是大家買到的權狀坪數會下降。
最有效的虛坪改革：實坪制
孫振義認為，真正要解決虛坪問題，最簡單的方法就是走向「實坪制」，孫振義指出，當計價時僅以主建築物面積為基礎，將附屬建物與公共設施視為附贈品，那麼購屋者可以清楚知道他們實際購買的私領域空間的價格，是否願意花更多錢購買擁有更多公共設施的建築物，則取決於個人偏好，便不會出現「坪數灌水」的爭議。
實施實坪計價是否能夠促使建商主動降低公共設施比例？孫振義說，答案是肯定的，實坪計價強調的是實際使用面積，這將迫使建商重新考慮其建築設計，以增加實際可使用面積的比例。
虛坪改革做法比較
孫振義分析，當建商無法再通過增加公共設施面積來提高總坪數時，將更有動力在有限的空間內提供更多實際可使用的面積，這對於購屋者而言無疑是一大福音，實坪計價不僅能提高市場透明度，還能促進建商創新設計，從而提升整體居住品質。
雖然實坪計價能提升房地產市場的透明度與公平性，但也有一定的施行難度，孫振義說，長期以來，市場已經習慣了虛坪計價的模式，實行實坪計價一定會引發抗拒情緒，開發商可能會因需要重新調整銷售策略和建築設計而感到不便，實坪計價模式下的單價相對較高，可能會使消費者在心理上感到負擔加重，從而影響購房意願。
孫振義認為，雖然改革期間將面臨諸多挑戰，但通過提高市場透明度、完善法律制度、加強市場教育和技術支持，這些挑戰是可以克服的，只有這樣，才能促進房地產市場的健康發展，保護消費者的合法權益。