文/記者朱語蕎
歷經2024房市「頭大尾小」的狀況，今年整體市況是否能再創高峰，備受各界關注，尤其凍結的交易量，能否在春暖花開之際跟著回暖，329檔期推案量和成交狀況成為關鍵。
根據買賣移轉棟數統計，2024年六都建物買賣移轉棟數為271,309棟，與2023年同期年增14.8%，是自2014年來最高交易紀錄。其中，台北市年增12.0%，新北市年增6.9%，桃園市年增20.8%，台中市年增15.3%，台南市年增11.4%，高雄市年增24.8%。
進一步細看各都會區歷年交易量表現，桃園市創2014年以來、11年來新高；台中市創2008年金融海嘯以來、17年新高紀錄，高雄市創18年來新高；台南市則首度突破2.7萬棟，史上最高。
上半年貢獻加持 買賣移轉棟數仍創高
雖然整體表現仍頻創新高紀錄，但主要還是來自上半年的交易帶動，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，從數據來看，量增幅度自下半年開始逐步收斂，顯示房貸緊縮與第七波選擇性信用管制衝擊不小，2024年房市呈現「上熱下冷」格局，仍有機會挑戰35棟大關。
而這其中關鍵，就是央行在去年9月祭出的第七波信用管制，不只成交量下滑，根據「政大永慶即時房價指數」顯示，2024年第四季七都房價指數，七都房價已由漲轉跌、全面反轉。進一步觀察七都房價指數變化，新北、台南較2024Q3下跌2%內，跌幅較輕，台北、桃園、新竹縣市與台中則季減2.3%至3.3%，僅高雄季減幅逾4%。
統計也顯示，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，均創下歷史新高紀錄，而2023∼2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，但仍處15年來高檔，若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025-2027將出現爆量新屋完工潮，預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。
新屋供給爆大量 銀貸問題浮現
大量供給潮來臨，成為今年房市隱憂，永慶房產集團業務總經理葉凌棋就表示，若依照一般新屋開工後，施工期約3年，來推算未來預售屋完工量，未來3年恐怕將有40萬戶新屋完工量，加上銀行房貸房款水位吃緊，這問題恐怕在今年仍無法緩解。
從業者彙整各銀行最新房貸情形來看，國營銀行的「新青安」房貸排撥時間都拉長，像是土地銀行在去年第三季送件後，1∼2個月就完成審查，但到了第四季審查時間拉長2~3個月，撥款時間也未定。
此外，其他銀行的首購利率相繼增加，撥款時間也跟著拉長，國營銀行一段式利率從2.44到3％起，民營銀行則從2.5%至3.2％起跳，甚至部分外商銀行已在去年第四季暫停收件。若是第二戶房貸，不少銀行都不承做，壽險也剩下富邦人壽承做，國營銀行利率3%∼3.6%起跳。
對於明年房市，從建商推案量來看，在去年第四季，北部建商推案量依舊爆大量，根據住展統計，2025年上半年有意登場指標案，推估超過百億元案量計有6案，50~100億元共14案。住展雜誌發言人陳炳辰指出，這些新案不難看出多挾地段優勢、建商品牌、市場話題而讓建商保持一定信心，迎戰不明確態勢。
陳炳辰分析，銀行業者大抵樂觀看待歲末還款潮，可望在今年2月紓解房貸滿水位危機，而央行的打炒房措施，來到今年3月也讓市場適應了大半年，是否在329檔期見初步回溫，與時節同步春暖花開，成為房市景氣判斷首波關鍵時間點。
建商按步推案看漲房價 房仲現悲觀
就有建商表示，雖然去年下半年交易量銳減，信用管制讓不少建商叫苦連天，但建商在前幾年房市多頭時期，早已荷包賺飽飽，面對目前的狀況仍可負荷，前不少建商在前幾年也積極購地，手中彈藥仍足，除非是投機型的合資建商，否則並不太容易發生建商倒閉潮的狀況。
陳炳辰認為，在台灣沒有更穩健保值的投資選擇下，目前對蛇年利空出盡相較樂觀，事實上現階段在高鐵特區、產業園區的部分預售案還傳出不錯的買氣，房市還是有機會谷底翻身。
葉凌棋指出，對於今年房市有幾大變數要關注，國際部分，包括美國總統川普即將就任，2025年全球經濟面臨美國政經政策的不確定性，牽動國際經濟局勢，將是左右全球景氣的關鍵，
同時，美中關係的變化也會影響台海情勢的發展。此外，地緣政治風險仍高，俄烏戰爭、以巴衝突未來走向仍不明朗，加上中東局勢變化也將影響全球經貿發展。
國內變數則有房市政策，目前銀行房貸緊縮短時間內難緩解，而第七波選擇性信用管制續行，將持續影響今年房市交易表現。因此，經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突將是影響2025年房市四大變數。
葉凌棋認為，在房貸緊縮與信用管制影響下，民眾對房價上漲預期翻轉，目前房價也有由漲轉跌跡象，預估今年在剛需強勁的區域估跌幅7%∼10%左右，過度投機炒作的區域，房價則有10%∼15%的跌價空間。
不過，建商看法卻不一樣，中華民國不動產聯盟總會理事長，同時也是富旺國際董事長林正雄表示，國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境，房地產就是將土地與建材加工而成，主要原物料指數仍在高點，工料上漲目前走勢只到中升段，未來國際戰事結束，預估營建需也會大增，工料恐再度上漲，此外，台灣即將徵收碳費，國土計畫降低建地、容積供給等，房價要跌真的很難。
林正雄表示，雖然台灣面臨少子化問題，人口數減少7.8萬人，但家戶數10年增加82.7萬戶，每年平均家戶數增加8萬戶，光是這個數字就能消化預售屋的供給，還不包含要換屋的族群。
多數建商推案步伐未變，對房價仍信心滿滿，在土地、原物料價格上揚下，多認為房價難跌。