撰文/黃有衡律師
預售屋，顧名思義，是指在房屋尚未完工前就進行銷售。其優勢在於能以相對優惠的價格取得未來的新居，然而，也伴隨著在交屋前無法確認房屋實際狀況的風險。其中之一便是實際完工後的室內面積可能與契約中的標示有所誤差。這樣的情況不僅會造成購屋者心理上的落差，還可能帶來實際的金錢損失。因此，本次專欄將分享當預售屋面積出現誤差時，購屋者該如何應對，以及所謂的「價款找補」究竟是什麼。
確認面積誤差範圍
在預售屋完工交屋後，購屋者會取得地政事務所核發的房屋及土地所有權狀。權狀上所記載的坪數，是地政事務所根據已核發使用執照的房屋竣工平面圖，透過內政部的程式系統，將平面圖進行電腦轉繪，以完成建物第一次測量，並非由地政人員到場實際測量所得。
在取得權狀後，購屋者可檢查權狀上的坪數，確認其與當初簽約時契約上所記載的坪數是否有誤差，誤差範圍又是多少。一旦發現坪數有誤，務必立即向建商反應，即便只有0.5坪誤差，在房價高漲的都會區，也可能代表十幾萬元的價差，千萬別讓自身權益白白損失。
找專人測量坪數？
許多人在驗屋時，常會覺得室內空間似乎比想像中小。因此，不少人會另外委託驗屋公司或設計師進行測量，結果發現測量後的坪數與契約中標示有所落差。這種情況並非個案，主要原因在於一般人所認知的純室內面積，其測量基準是「內牆到內牆」。然而，權狀登記的測量基準則是「牆心到牆心」，其計算方式包含了牆壁的厚度。也就是說，牆壁的厚度會占用到部分空間，造成視覺上的差異。此外，委託他人到現場測量也有空間上的限制，未必能做到完全精確的測量。由於以上因素，使得權狀上的坪數通常會比測量後實際可使用的室內空間略大。
因此，若購屋者因室內空間看起來比預期小而對坪數產生疑慮，想要要求建商進行「價款找補」，仍必須以地政機關登記的面積為準，並不能單憑驗屋公司或設計師提供的測量結果作為依據。
什麼是價款找補？
預售屋從簽約到交屋通常需要2至3年的時間，在這段期間內，可能因施工進度、建築法規調整或其他不可預見的因素，導致預售屋完工後的實際面積，與當初契約約定的面積產生些許誤差。為了解決這種情況，通常會採用「價款找補」的方式來處理。所謂的「價款找補」，指的是當房屋的實際面積與契約約定面積不符時，買賣雙方根據面積的誤差比例，來調整房屋的買賣價款，以此確保雙方權益的平衡。簡單來說，就是「多退少補」。如果房屋的實際面積小於契約約定的面積，建商應退還差額；反之，若實際面積較大，購屋者則需補足差額。
預售屋買賣定型化契約應記載事項第六點
目前內政部公告的預售屋買賣定型化契約應記載事項，針對房屋面積誤差與價款找補有明確的規範。當房屋的實際面積小於契約約定的面積時，建商必須全額退還購屋者因面積不足所產生的價差。然而，若房屋的實際面積大於契約約定的面積，情況則有所不同。購屋者雖然也需要補足部分價差，但最多只需補足超過契約約定面積2％的部分。也就是說，即使建商多蓋了許多坪數，購屋者也只需支付部分的差額價款，其餘部分則由建商自行吸收。此外，若房屋面積誤差超過3％，購屋者還可行使解約權，而建商則無此權利。
找補金額的計算方式
許多人誤以為房屋面積有誤差時，找補的價款就是用落差的坪數乘以當初的每坪售價來計算。事實上，找補的計算方式較為複雜，要分別將土地、主建物、附屬建物（公設）、共有部分的價款，除以各自的面積，算出各部分的單價，再根據面積的誤差來計算找補金額。換句話說，找補的計算方式是將房屋拆分為各個的部分，不同的房屋部分會有各自的單價，哪個房屋部分出現面積誤差，就根據該房屋部分的單價進行計算。此外，車位的價款和面積是不包含在找補計算之內的。這種計算方式雖然較為繁瑣，但能更精確地反映出各部分面積的價值，確保找補的金額是公平合理的。
舉例來說，假設您購買了一間總價1,000萬元的預售屋，契約上主建物坪數為25坪，不含公設和車位等。交屋後，卻發現主建物實際坪數為27坪。此時，我們要先算出主建物本身每坪的單價。假設在這總價1,000萬中，土地部分價款為200萬，建物部分的價款則為800萬元，那麼主建物每坪的單價就是32萬元（800萬元÷25坪）。由於實際坪數比契約約定多出2坪，等於多出8%的坪數（2坪÷25坪），但根據法規，購屋者最多只需補足2%的面積差。因此，您只需補繳25坪的2%，也就是0.5坪（25坪×2%）的價差。最後，再將這0.5坪乘以前面所計算的主建物每坪32萬元單價，最終需要補給建商的金額為16萬元（0.5坪×32萬）。
需要留意的事項
在先前的專欄中曾提醒讀者要注意契約的陷阱，其中包括價款找補的部分。再次提醒讀者，要留意契約中建商是否有限縮自身的責任或擴張購屋者的責任，例如將「土地」及「停車位」的面積誤差列為不予找補等。
此外，舊版本的預售屋買賣定型化契約應記載事項曾有規定「房屋面積誤差在1％以內，雙方互不找補」，但根據目前新版本的規定，「只要有誤差，就必須進行找補」。過去曾有建商利用舊法規定誤導購屋者，要求購屋者自行承擔損失。因此，這邊也提醒讀者，要充分了解法規並仔細審閱契約的內容。
面積誤差可能構成物之瑕疵
如果房屋的實際面積小於契約約定的面積，此時，不僅是價款找補的問題，更涉及到房屋品質的問題。目前法院實務見解認為，房屋面積的短少會直接影響房屋的價值與使用效益，構成《民法》上的「物之瑕疵」。因此，除了依預售屋買賣契約的價款找補條款要求建商退還差額外，購屋者還可以援引先前專欄提及的《民法》瑕疵擔保規定，向建商主張減少價金或請求損害賠償。
結語
預售屋因其價格優勢，成為許多人購屋的首選。然而，交屋後發現房屋面積與合約不符的情況並不少見。本次專欄分享了遇到面積誤差問題時，如何確認誤差範圍、正確計算與處理「價款找補」，以及除了根據契約規定要求找補外，還可透過《民法》瑕疵擔保的規定主張權益。預售屋面積不符的問題，雖然令人困擾，但只要讀者充分了解相關規定，並積極維護自己的權益，就能有效應對，避免損失。