釘子戶不能再坐地起價 老屋改建不是天上掉下來的禮物

住展雜誌/胡偉良

這些年來,我們看到政府投入了巨額的經費去做都更的推動師培訓,並且鼓勵住戶辦理自主更新等活動,但是迄今卻成效不彰,甚至還幫了倒忙,為都更的推動製造了不少路障…… 談到老屋改建,現在最大的障礙在「稅制」和「民眾心態」,其中關於稅制方面,我們姑且不論,不過就我多年的改建經驗,倒是想跟大家分享民眾面對改建時的心態。

少數民眾貪婪 有了之後總是還要求更多

有人曾比較過居住在台北地區的民眾,和居住在其他地區的民眾,在老屋改建態度上的異同,結果發現居住在台北地區的民眾最難搞定。

探究原因,大多和過去政府對都更的過度渲染有關,政客不負責任的誇大都更的換回坪數,養大了民眾的胃口,加上早期建商的貪婪和便宜行事(買斷都更改建的老屋,到後來又屈從於釘子戶獅子大開口的需索),使得都更執行到後來,困難愈來愈多,甚至寸步難行。

現在住戶的期盼,最過分的包括:住的房子縱然是位居高度土壤液化區、結構堪慮的老舊房子,卻還期待著「白吃午餐」,不僅要室內1坪換1坪,再加1個車位,還希望不用負擔稅費,外加往後幾年的管理費挹注,有些過分的甚至還會要求更多,這些普遍存在的貪婪心態,若不能導正,都更永遠都將只是「口號」和「口水」而已。

台灣不只人口面臨老化問題,住宅的高齡化狀況也相當嚴峻。根據統計,全國逾5成住宅是超過30年的老屋,平均屋齡約33年,其中台北市老屋共65.5萬宅,佔比72%最高,台南市39.7萬宅,佔比55%、高雄市60.5萬宅,佔比54%,另外新北市老屋佔比雖僅49%,但老屋數將近83萬宅,數量最多。

雖然近年仰賴都更危老來改建老屋,但緩不濟急,尤其一些建商覺得沒價值、看不上眼,地主也無自主更新能力的老屋,除了眼睜睜看房子老壞、拆除外,別無他法。

台灣的改建能量有限 改建延宕將導致後悔莫及

雖然這幾年,不管從都更或危老的角度,看起來已有一定程度的進展,但是老舊房屋數量仍龐大,都更危老再怎麼快,也很難達到全面改建,像台灣每年新推案案量大多在10至12萬戶之間,最大產能充其量,也不會超過15萬戶。

而921之前蓋的房子,因為普遍耐震力不足,而有改建的必要,這些房子在比例上就達到近8成之多,所以很容易就可以看出來,台灣的老屋改建市場實際上是處於「供不應求」的狀況,也就是說「真正有能力改建的業者數是少於需要改建數量」。

所以當地主持高姿態選擇廠商的時候,他們也正宣示放棄改建中最關鍵的「互信共利」關係,讓改建的時程一再延宕,而最終改建的條件只會變壞,而不是變好。

另一方面,幾乎在每一個改建案中,總會有一些非常貪婪的住戶,他們總是想比別人拿得多,問題是隨著資訊愈來愈透明,尤其是走都更的權利變換流程時,一切都得透明公開,住戶想多拿的,其他住戶沒有人會願意讓,最後只能從建商自己應分得的那一份拿出來。

事實上,建商也不是省油的燈,最後往往就是把釘子戶那戶割出不納入都更範圍,釘子戶在需索不成後又想加入,可惜已經時不我與,釘子戶最後成了高樓群中的孤獨老屋,這種突兀的景象,已成另一種「都會奇景」了。