建商砸億元買陽明山「無法開發」土地 背後原因曝光

文/記者朱語蕎

近期ESG、碳稅等議題,成為各大公司治理的一環,業者觀察實價登錄發現,士林區溪山段近年來出現2筆大型土地交易,總價高達1~2多億元,且買方都為私法人,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,此2筆土地皆為陽明山國家公園計劃土地,較難以開發,今陸續傳出相同開發背景的私法人購入,研判是為環保永續議題做準備。

根據實價登錄,士林區溪山段一、二小段近年來共2筆面積破萬坪的土地交易,其中最近期為位於溪山段二小段98地號土地,共約1萬8578.1坪,今年3月以總價1億5360萬元交易,土地單價約8000元。

另外,溪山段一小段383地號土地共約2萬9399.8坪,2022年2月以總價2億4297.3萬元成交,換算土地單價約8000元,謄本顯示買方都為投資公司,與建設開發公司相關。

住商不動產天母忠誠加盟店店長翁勝吉分析,觀察溪山段近期實價,土地交易較為稀少,由於地處偏遠,且土地分區多為陽明山國家公園計劃土地,使用上較顯困難,除非為土地較狹小交易,否則土地單價則多在1萬元以下,與山腳下例如天母周邊住宅區用地比較,每坪最高可相差200倍左右。

細看此2宗法人交易土地,土地分區都為陽明山國家公園計劃土地,且為管三、管四土地,賴志昶分析,根據目前相關規定,陽明山國家公園計劃土地使用分區大抵分為5類,其中儘管一、管二土地可供興建住宅或公共設施,管三土地僅允許聚落進行環境改造,管四土地則需保持自然環境,管五土地則需以永續環保為前提,由居民自提社區改造細部計畫;整體而言,僅管一、管二土地較具開發效益,其餘土地恐怕較難利用。

賴志昶研判,此次私法人交易土地開發難易度較高,大型企業入手此類地產,除本身資產配置或是節稅需求,研判是為因應近年來ESG議題,提早入主與置產山坡土地,未來進行大規模植樹、造林,有利於淨零排放、國內碳權交易以及環境教育等議題。

不過相關專家指出,想轉換成碳權,不是只是種樹而已,還要管理種植,且要轉賺成碳權得先符合相關條件,且需經過複雜的程序申請,需要耗費多年時間經營才能達成。