好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
夫妻準備離婚談分產,要注意什麼呢?早期的協議離婚,因沒有房地合一稅的問題,若夫妻之間各有一間房屋,分配起來相對輕鬆容易;如果只有一間房屋,實務上經常是沒有房屋的一方,出錢買回這間房屋,另一方也可以順利取得應得的金錢,但現在必須要考量到未來轉售房地合一稅的問題。
正業地政士事務所所長鄭文在表示,近期有一個個案是,夫妻名下各有一間房屋,公寓是95年間購買以夫名義登記,沒有貸款;大樓是111年購買,以妻名義登記,仍有約800萬元銀行貸款。經過雙方協議,辦理離婚之前將房屋所有權互換,由妻取得公寓、夫取得大樓,所有權登記完成後,即辦理離婚登記。
鄭文在說,如果辦理「買賣」或「交換」登記,這2筆房屋未來再出售時都會變成新制,課徵房地合一稅,且取得的時間點重新從113年重新起算,未來出售房屋,持有期間越短稅率越高,從45%到10%不等。
也就是原來95年間取得的公寓也變成新制,課徵房地合一稅,如果要適用自用房屋、完成設籍,沒有出租營業,要享受400萬元免稅額及10%自用稅率,必須再等6年,一直到119年才能售屋,否則2年內賣掉得課徵45%、2年以上到5年間課徵35%。
不過,若夫妻採「贈與」登記,公寓還是舊制,課徵房屋交易所得稅,大樓雖然維持新制,但是持有期間,依然從111年起算,即使113年馬上出售該房屋,也只課徵35%而非45%。
此外,鄭文在提醒,若原來房屋仍有未清償的銀行貸款,由於都是登記為最高限額抵押權,可能會綁定原借款人的其他信貸、卡債、連帶債務等,所以夫妻贈與登記完成後,建議要以新所有權人的身份,重新申請銀行貸款。
請銀行核貸後借新還舊,同時塗銷原銀行貸款抵押權,可避免未來清償房屋貸款時節外生枝,還要幫對方清償卡債、信貸或是連帶保證債務,導致原貸款銀行無法核發清償證明書的窘境。