借名登記契約雖然可以規避稅負或是省去不少麻煩，但因為借名登記契約所衍生的問題也十分繁雜，提醒想要購買不動產的買家想清楚再做決定，畢竟將自己購買的土地登記在他人名下，就要有拿不回來的心理準備。
文 / ◎法操司想傳媒
許多人基於稅負等考量，會將自己購買的房地產登記在別人名下，這就是所謂的借名登記。出借名字的人稱為「出名人」，向他人借名字的人則稱為「借名人」，因借名登記所衍生的問題不勝枚舉，例如新聞報導中的周姓男子，就是因為借用他人的名義購買農地，出名人藉故不願意歸還，催討22年都要不回來，最後才打官司結束借名登記契約。
新聞報導指出，周姓男子與楊姓友人36年前合資購買台南市一處農地，兩人各有一半的土地所有權，當時周把自己的地借名登記在楊男名下。2002年該筆土地重測分割後，周想將土地拿回來登記自己名下，未料長達22年期間多次催討，楊都置之不理，只好打官司訴請終止借名登記；台南地院認為借名契約在周送達起訴狀給楊時效力即終止，近日判決楊男把一半所有權登記還給周男。
出名人可以處分借名人的財產嗎？
新聞案例中的事實較為單純，僅僅只是出名人不願意歸還土地，但若是出名人把土地又賣給第三人，這時候該怎麼辦？出名人有這個權利可以處分掉借名人的財產嗎？
根據最高法院 106 年度第 3 次民事庭會議指出，出名人是有權利可以處分掉借名人的財產。因為借名人創造了一個權利外觀，使得第三人相信其實借名人才是這個土地的所有人，所以當出名人處分掉借名人的財產時，這時候就是有權處分。
那這時候借名人是不是就求償無門？根據最高法院 101 年度台上字第 854 號民事判決指出，借名登記契約著重當事人間之信任關係之無名契約，登記名義人亦有為真正所有權人處理事務之本旨，應類推適用民法有關委任契約之規定。故借名者因信任關係之變更，自得隨時終止借名契約，請求返還借名登記之不動產。不過由於這時候土地已經賣給其他人也拿不回來了，借名人只能依照債務不履行請求出名人損害賠償。
如何終止借名登記契約？
由於借名登記契約類似於民法的委任契約，根據民法第 549 條之規定，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。這時候只要解除委任契約，雙方的借名登記契約就會終止。不過也有少數學者認為，借名登記本質上應該是通謀虛偽意思表示，所以其意思表示應該為無效。
無論如何，借名登記契約雖然可以規避稅負或是省去不少麻煩，但因為借名登記契約所衍生的問題也十分繁雜，法操在此也要提醒想要購買不動產的買家想清楚再做決定，畢竟將自己購買的土地登記在他人名下，就要有拿不回來的心理準備。