住展雜誌／何宗霖
社區大樓的住戶對於購買的車位所在樓層、位置不滿意，與鄰居協商互換停車位的情形，並不罕見。然而，此種停車位互換的協議，是否拘束新的買受人？
舉例來說，某建商在銷售某社區大樓的建物時，將各個建物搭配地下室停車位銷售，而與各承購戶明訂停車位的使用權及其範圍，停車位產權以「共有」持分方式登記，社區規約也約定地下室停車空間，依建商的買賣契約書約定方式使用。
小鄭所購買的一一號車位，因為不方便孩童上下車，遂與單身的小葉協議交換其所購買的六號車位使用。數年後，小葉將該屋連同車位一併出售給小李，未告知小李其與小鄭間有停車位互換的協議，並且在不動產買賣契約書中記載停車位為「一一號車位」。小李事後才發現該屋原先所配置的停車位是「六號車位」而非其購買的「一一號車位」，得否向小鄭請求返還六號車位？
法院：停車位互換等同租賃
依照我國實務見解，公寓大廈等集合住宅的買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈共用部分由特定共有人使用，可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約的存在，通常即有可得而知的情形，而應受分管契約拘束。
由上述案例可知，該社區的停車位產權是以「共有」持分方式登記，社區全體共有人對社區地下停車位的使用已透過規約的方式，將建商的買賣契約書約定使用，在法律性質上屬於「分管契約」。
也就是說，該社區全體共有人間已經約定地下室的特定停車位，只有購買停車位的人才可以使用。該社區共有人間的分管契約既約定六號車位屬於小葉所有建物的所有權人專用，則此分管契約對於建物的受讓人也就是小李繼續存在。
雖然小鄭與小葉曾經有停車位互換的協議，但是區分所有建物的共同使用部分，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分，也就是說該社區的停車位（共有部分約定專用），不能與房屋分離單獨移轉或處分。
因此小鄭與小葉間關於停車位變更的協議，司法實務認為只是就分管位置互換使用的契約，亦即一方以停車位交付他方使用為對價，而使用他方交付的停車位，性質上與「租賃」無殊。
新買家可請求原配發停車位
又由於小葉在出售不動產給小李時，並未告知小李其與小鄭間有停車位互換的協議，小李對於小鄭與小葉間約定互換停車位一事全然不知，小鄭自不得以該停車位互換契約對抗善意的第三人小李。因此，縱使小李與小葉間的不動產買賣契約約定小李所購買者為「11號停車位」，小李還是可以請求小鄭返還原配屬於其建物專用的「6號停車位」。
由於以「共有」持分方式登記的停車位產權，多會透過建商的買賣契約書、社區規約等方式約定使用，建議讀者在購買此類型的停車位時，需要與出賣人或不動產仲介確認分管契約的內容，以免後續產生交易糾紛。