圖 鐘少佑表示，虛坪改革政策出發點雖是好的，也具備公平性，可幫助民眾買房時免於受「虛坪之苦」。圖／好房網News資料照
好房網News記者林和謙／台北報導
內政部近日提出虛坪改革方案，引起社會熱烈討論，依照規劃方向，未來公設比將可望有效降低5～10%，而未來沒買車位的民眾，也不必再負擔車道面積。對於虛坪改革的影響與公平性，中泰不動產估價師事務所所長、台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示，這項政策的出發點雖是好的，也具備公平性，可幫助民眾買房時免於受「虛坪之苦」，也能選擇公設符合需求的個案，而建商也比較難有在坪數上「調配」的空間，然而，若就算虛坪減少，並不必然代表房價降低，因公設比率較低的個案單價也可能會提高，另外在整合或者是審議中的都更危老或是合建案，也會因為大家熟悉的「分配房屋面積」與未來新制登記的面積會有所落差，也將造成日後的履約爭議，因此在健全房市的過程當中，內政部在配套措施與相關標準上也需要訂定得更為明確。
由內政部規劃方案來看，預計未來公設比將可有效降低5～10%，民眾在購屋時，能實質減少公設比的支出負擔；未來沒買車位的人，不必再負擔車道面積。此外，也增訂管委會設置面積的合理標準，並訂出上下限規定，引導公設設計趨向適質適量，保障社區運作的基本需求，並避免浮誇不實用的公設，容積改革部份，管委會空間以增訂1％為設計標準，保障基本需求20平方公尺，訂定上限管理100平方公尺，不足20平方公尺的差額可轉入專有面積，總面積不變，增加實坪面積，減少虛坪面積，有效降低公設比。
內政部認為，針對目前公設比居高不下的現象提出說明，現有的免計容積空間有一個合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘額，「部份建商就會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼等空間進行銷售」，導致市面上出現高公設比的產品，民眾根本沒有其他選擇。
鐘少佑指出，就出發點來說，內政部的方向是好的，因為未來消費者買房時可以選擇公設適合自己的建案，對於不需要、用不到的部分不用白花錢來買；以車位、車道空間改革來看，現況車道的規範上，確實沒有明確的劃分出來哪些空間完全屬於車位、哪些空間是可以攤到樓上住宅的坪數，界線較為模糊。
此外，鐘少佑說，另外關於裝卸車位或殘障車位，而地下室還有垃圾處理的空間，比如垃圾車、貨車到地下室時也是要經過車道，那這些空間就是屬於公設的一部分，所以說未來真的要去區分的話，就登記上面是可行的，只是內政部必須要去訂定一個很明確的標準與子法、新的登記法規，來很清楚劃分出來及規範，讓大家可以遵循，然而，不同時期皆有不同的登記法規，也可能造成民眾混淆、相關業者無所適從，因此若是好的政策，政府就有義務完整說明，並聽取民眾以及業者的聲音，制定出完善的配套方案。
而就現況來看，有些建商對於公設比會有調配空間，鐘少佑表示，開發商可能就車位的面積在合法的範圍內上下做調整，作為調節公設比的方式，對於開發商來說比較有彈性、且有運用的空間；他說，不過未來當虛坪改革的規範趨於明確後，定義也很清楚的話，對開發商來說，就比較沒有所謂的調配的空間，而對於消費者來說，確實具備一定公平性。
至於有人提到未來法定停車位具有獨立權狀，可單獨買賣，是不是就可能操弄、哄抬車位價格？鐘少佑指出，現狀包括獎勵車位、部分的增設車位是可以獨立登記、買賣的，而法定車位未來就算擁有獨立權狀，也應該要訂定移轉的限制，車位定價的部分也是要看車位所在的社區價值、車格位置便利性以及樓層，來作為這個停車位價值的一個衡量，較難以去操控，因為合理行情就擺在那邊，未來就看內政部調整的細節與配套，需要更加明確規範法定車位具獨立權狀後，可買賣的限制，才會更有公平性也避免爭議。